Najem instytucjonalny mieszkania - dla kogo, za ile i co z ubezpieczeniem?

Formułę najmu instytucjonalnego opracowano w taki sposób, aby zabezpieczała interesy właścicieli domów i mieszkań. Tego typu najem ma podstawę prawną w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Czym jest najem instytucjonalny?

Najem instytucjonalny może odnosić się tylko do lokali mieszkalnych. Tym samym nie dotyczy nieruchomości wykorzystywanych przez najemców do celów gospodarczych. 

Wynajmującym (właścicielem) może być tylko firma, a nie osoba fizyczna. W dodatku firma, która zajmuje się wynajmem nieruchomości. Umowa najmu instytucjonalnego zawierana jest zawsze na czas oznaczony, co w praktyce ułatwia eksmisję najemcy, który nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań finansowych lub w inny sposób narusza warunki umowy.

Cechy najmu instytucjonalnego:

• właścicielem nieruchomości jest firma,
• firma ta musi zajmować się wynajmem mieszkań,
• umowa na czas oznaczony,
• umowa w formie pisemnej,
• umowa podpisywana u notariusza,
• łatwiejsza eksmisja.

Najem instytucjonalny – jaka umowa?

Umowa dla najmu instytucjonalnego niewiele różni się od zwykłej umowy najmu. W obu przypadkach dokument musi zawierać:

• dane osobowe obu stron umowy;
• datę i miejsce podpisania dokumentu;
• oświadczenie wynajmującego o posiadaniu tytułu prawnego do nieruchomości;
• szczegółowy opis lokalu i jego stanu technicznego;
• wysokość i terminy płacenia wszystkich świadczeń;
• pełne informacje o kaucji;
• wszystkie dodatkowe ustalenia, np. możliwość hodowania zwierząt czy palenia w lokalu;
• informacje o ewentualnym podnajmie;
• określenie sposobu korzystania z lokalu;
• opis trybu egzekucji opuszczenia lokalu;
• protokół zdawczo-odbiorczy (jako załącznik).

Wśród cech specyficznych umowy najmu instytucjonalnego można natomiast wymienić:

1. obowiązkową datę wygaśnięcia umowy;
2. oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, bez wskazywania lokalu, do którego się przeniesie (jako załącznik).

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji to akt notarialny, w którym lokator zobowiązuje się do opróżnienia oraz opuszczenia lokalu będącego przedmiotem umowy w określonym przez właściciela terminie. W odróżnieniu od najmu okazjonalnego, najemca nie musi w tym przypadku wskazywać lokalu, do którego się przeniesie, co zmniejsza ilość formalności oraz stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla właściciela.

Najem instytucjonalny – jaka kaucja?

Przepisy pozwalają właścicielowi zażądać od najemcy kaucji, jeśli oczywiście kwestia ta jest opisana w umowie. Jej kwota nie może jednak przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu najmu (brany jest pod uwagę czynsz z dnia podpisania umowy). Od chwili opuszczenia przez najemcę lokalu właściciel ma miesiąc na zwrot całej sumy.

Z kaucji właściciel może pokryć trzy rodzaje wydatków:

• pokrycie zniszczeń dokonanych przez najemcę,
• opłacenie kosztów eksmisji,
• opłacenie zaległego czynszu i innych opłat, których nie pokrył lokator.

Najem instytucjonalny – jakie opłaty?

Wysokość czynszu najmu określana jest indywidualnie pomiędzy stronami i trzeba to klarownie opisać w umowie. Powinien się tam również znaleźć zapis dotyczący ewentualnych podwyżek. Właściciel ma również prawo pobierać od najemcy pieniądze na opłaty, których wysokość nie jest zależna od niego, a która może się zmienić w trakcie obowiązywania umowy. Chodzi tutaj np. o czynsz administracyjny czy wywóz  śmieci. 

Jaka jest procedura eksmisji w najmie instytucjonalnym?

Każda umowa najmu instytucjonalnego podpisana jest na czas oznaczony i po tym czasie automatycznie wygasa. Może również zostać rozwiązana w oparciu o odgórne przepisy lub okoliczności opisane w umowie pomiędzy stronami. 

Przyczyny przedwczesnego rozwiązania stosunku najmu mogą być różne: 

• lokator przestał płacić czynsz, 
• bez zgody właściciela podnajął lokal.
• zniszczył lokal. 

Obowiązuje wówczas okres wypowiedzenia, a jego długość powinna precyzować umowa. 

Jeśli z jakiejkolwiek przyczyny umowa najmu instytucjonalnego wygaśnie, a lokator odmawia opuszczenia lokalu, właściciel ma prawo do wdrożenia procedury przyspieszonej eksmisji. Przebiega ona w następujący sposób:

1. Właściciel doręcza najemcy pismo z żądaniem opróżnienia lokalu.
2. Jeżeli po upływie 14 dni lokator nie opuści mieszkania, właściciel udaje się do sądu i składa wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (oświadczenie najemcy załączone do umowy).
3. Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku przez sąd właściciel udaje się do komornika.
4. Komornik zajmuje się eksmisją.

W najmie instytucjonalnym nie występuje postępowanie eksmisyjne przed sądem, co z perspektywy właściciela jest bardzo wygodnym rozwiązaniem. 

Pisemne żądanie opróżnienia lokalu powinno zawierać:

• urzędowo poświadczony podpis właściciela,
• wskazanie stron umowy (wynajmujący i najemca),
• dane dotyczące umowy,
• przyczynę rozwiązania umowy,
• termin opróżnienia lokalu (minimum 14 dni od doręczenia pisma).

Dla kogo najem instytucjonalny?

Najem instytucjonalny jest korzystny dla przedsiębiorców wynajmujących mieszkania. Ten wariant dobrze się sprawdza szczególnie w przypadku właścicieli większej liczby nieruchomości. Jeśli posiada się tylko jedną kawalerkę, to mało opłacalne jest zakładanie firmy, żeby ją wynająć. Przy kilku lub kilkunastu mieszkaniach sytuacja wygląda już zupełnie inaczej.

Najem instytucjonalny nie zabezpiecza dodatkowo interesów lokatorów, ale też trudno powiedzieć, że jest dla nich jednoznacznie niekorzystny. Jeśli najemca stosuje się do wszystkich warunków zapisanych w umowie i płaci wszystkie należności w terminie, to uniknie negatywnych konsekwencji. Eksmisje czy potrącenia z kaucji dotyczą tylko lokatorów sprawiających problemy.

Jakie ubezpieczenie przy najmie instytucjonalnym?

Polisa dla właściciela powinna chronić, przede wszystkim, mury i elementy stałe przed pożarem i innymi zdarzeniami losowymi. Warto również uzupełnić ją o kilka dodatków, takich jak powódź, OC w życiu prywatnym (wariant dla wynajmującego), Home Assistance, wandalizm, dewastacja czy stłuczenie przedmiotów szklanych.

Lokatorzy powinni z kolei zabezpieczyć głównie ruchomości domowe, które do nich należą. Zakres ochrony powinien z tym przypadku uwzględniać kradzież z włamaniem i OC w życiu prywatnym (wariant dla najemcy). Część towarzystw umożliwia również ubezpieczenie nakładów inwestycyjnych, czyli środków, które lokatorzy przeznaczyli na remont nieruchomości bądź jej modernizację. O takim dodatku również warto pomyśleć.

Zarówno przy najmie instytucjonalnym, jak i okazjonalnym, najlepszym rozwiązaniem jest wykupienie dwóch polis dla tej samej nieruchomości, jednej dla właściciela, drugiej dla lokatorów. Każda z nich powinna dotyczyć innego rodzaju mienia i mieć inny zakres ochrony. Tylko w ten sposób można optymalnie zabezpieczyć interesy obu stron. 

– wyjaśnia Michał Ratajczak, ekspert Rankomat.

Najem instytucjonalny i najem okazjonalny – jakie różnice?

Najem instytucjonalny i najem okazjonalny pod wieloma względami są do siebie podobne. Pierwszy dotyczy przedsiębiorców wynajmujących nieruchomości, a drugi osób fizycznych. Różne są też zapisy dotyczące kaucji, limitu trwania umowy, treści oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji czy też procedury eksmisji. 

Jeśli mielibyśmy ocenić, który z wymienionych rodzajów najmu jest korzystniejszy dla właściciela, to zdecydowanie trzeba wskazać na najem instytucjonalny. Największym mankamentem najmu okazjonalnego jest treść oświadczenia najemcy, który w załączniku do umowy musi wskazać, do jakiego lokalu się przeniesie w momencie wygaśnięcia umowy. Konieczne jest również załączenie oświadczenia właściciela tego lokalu, że wyraża on na to zgodę. W najmie instytucjonalnym nie występuje taki obowiązek, co zmniejsza liczbę formalności przy podpisywaniu umowy i uproszcza procedurę eksmisji lokatora, przy której nie ma potrzeby uzyskania wyroku eksmisyjnego.

Chociaż z perspektywy właściciela najem okazjonalny jest mniej korzystny od instytucjonalnego, to i tak zabezpiecza jego interesy lepiej, niż zwykły najem.   

Źródło: prawawynajmujacego.pl.