Kaucja w umowie najmu mieszkania - co warto wiedzieć?

Najem i wynajem mieszkania dotyczy w Polsce sporej części lokatorów. Wynajmowane mieszkania są domeną dużych miast jak Warszawa, Wrocław, Kraków czy Gdańsk. Tam też ceny wynajmu są wyraźnie wyższe w porównaniu z resztą kraju. W przeliczeniu na 1m2 najdroższe na wynajem są kawalerki. Małe mieszkania to wydatek nawet 2000 zł samego czynszu. Drugie tyle pochłonie kaucja za mieszkanie dla wynajmującego, która może być jedną z form zabezpieczenia wynajmowanego lokalu, podobnie jak polisa mieszkaniowa.

TU SPRAWDZISZ CENY

Czym jest kaucja za wynajem mieszkania?

Z definicji kaucja jest określoną sumą pieniędzy, która służy do zabezpieczenia roszczeń w sytuacji, w której jedna ze stron umowy, np. umowy najmu, nie wywiązuje się z jej warunków lub niedbale ją wykonuje. 

Kaucja w wynajmie mieszkania stanowi, oczywiście, zabezpieczenie finansowe dla właściciela nieruchomości. Obok umowy najmu lub umowy najmu okazjonalnego czy protokołu zdawczo-odbiorczego chroni ona interesy wynajmującego. Jeśli najemca nie złamał w żaden sposób warunków umowy, następuje zwrot kaucji w pełnym jej wymiarze. 

W najmie kaucja zabezpieczająca ma zastosowanie w następujących sytuacjach:

1. Gdy lokator wyrządzi szkody w obrębie wynajmowanej nieruchomości można je pokryć z kaucji. 
2. Kiedy lokator zalega z czynszem lub innymi opłatami możliwe jest pokrycie należności z kaucji.
3. Gdy lokator rezygnuje z mieszkania przed wygaśnięciem okresu najmu lub kiedy złamie inny zapis umowy właściciel nieruchomości może zatrzymać kaucję.

Wysokość kaucji jest ustalana indywidualnie pomiędzy stronami umowy najmu, a odgórne przepisy precyzują tylko jej górną granicę. Od indywidualnych ustaleń zależy też, czy kaucja pobrana będzie w gotówce, czy poprzez przelew na konto wynajmującego. Dodajmy, że kaucja w umowie najmu mieszkania nie jest obowiązkowa. 

Ile wynosi kaucja za najem mieszkania?

Wysokość kaucji dla właściciela mieszkania jest różna i zależy od kilku czynników, ale nie może być dowolna. Jeśli mieszkanie jest świeżo po remoncie właściciel może chcieć wyższej kaucja niż standardowa. A standardem dla kaucji jest równowartość miesięcznego czynszu.

Zgodnie z prawem (Ustawa o ochronie praw lokatorów) wysokość kaucji nie może być wyższa od sumy 12 czynszów. Ale to teoria, bo w praktyce rzadko kiedy najemca, który ma płacić przykładowo 2000 zł czynszu zgodzi się na wyłożenie już na początku umowy 24 000 zł kaucji.

Wyższej kaucji niż standardowa można spodziewać się w nie tylko w mieszkaniach świeżo po remoncie, ale także wyposażonych w wysokiej jakości sprzęt. Wciąż w wielu ofertach wynajmu zdarzają się mieszkania, w których część ruchomości (meble, dywany, szkło, obrazy itp.) należy od wynajmującego, który obawia się zniszczenia tych przedmiotów przez najemcę – i tym argumentuje konieczność zapłacenia wyższej kaucji.

Oprac. własne.

Jak odzyskać kaucję za mieszkanie?

Zwrot pobranej kaucji jest obowiązkiem właściciela mieszkania, a wynika on z ustawy o ochronie praw lokatorów. Teoretycznie najemca nie musi się więc nawet upominać o odzyskanie  kaucji zabezpieczającej, chociaż niekoniecznie zwrot musi nastąpić w dniu wygaśnięcia umowy najmu – odgórne przepisy precyzują ten termin. 

Dodajmy, że w treści umowy najmu nie musi istnieć żaden zapis związany ze zwrotem kaucji, żeby właściciel nieruchomości był do niego zobowiązany – zawsze decyduje ustawa.  

Właściciele nieruchomości mogą zwracać kaucję pobraną z tytułu najmu lokalu na trzy sposoby: 

• przelewem na konto najemcy, 
• w gotówce, 
• w oparciu o porozumienie z najemcą. 

Wspomniane porozumienie może dotyczyć np. usunięcia szkód w mieszkaniu w zamian za zwrot kaucji. 

Czasami zdarzają się sytuacje, w których kaucja za wynajem mieszkania zostaje włączona w rozliczenie ostatniego czynszu właścicielskiego – najemca płaci kwotę pomniejszoną o wysokość czynszu lub nie płaci go wcale (kiedy kwoty te są sobie równe). Takie rozwiązanie jest jednak możliwe tylko za porozumieniem stron.
 

Ile czasu ma właściciel na zwrot kaucji za mieszkanie?

Kaucja ma charakter depozytu finansowego na czas trwania umowy najmu. Jeśli zatem najemca nie spowoduje żadnych szkód i wywiąże się z warunków, otrzyma z powrotem całą wpłaconą sumę. Zgodnie z prawem wynajmujący ma 30 dni na zwrócenie kaucji od dnia zakończenia umowy.

Jednak właściciel może też nie oddawać kaucji najemcy, jeśli obie strony uzgodnią, że będzie ona traktowana jako czynsz za ostatni miesiąc wynajmu. To możliwe pod warunkiem, że najemca oddaje mieszkanie w stanie niepogorszonym.

Czy kaucja zostanie mi zwrócona w całości?

Tak albo nie. Wszystko zależy od tego, w jakim stanie najemca zostawia użytkowane mieszkanie.

Jeśli ten stan jest niepogorszony, wtedy właściciel zwraca lokatorowi 100 proc. wysokości kaucji. W przeciwnym razie, gdy wynajmujący stwierdzi na miejscu, że mieszkanie zostało zniszczone z powodów innych niż naturalne zużycie, ma prawo potrącić część lub nawet całą kaucję.

Ale jak obiektywnie ocenić stan mieszkania przed rozpoczęciem umowy wynajmu i po jej zakończeniu? W tym celu najlepszym rozwiązaniem jest dołączenie do umowy protokołu odbioru mieszkania. W takim dokumencie, który równie dobrze może być rozwinięciem umowy najmu, wynajmujący razem z najemcą na podstawie oględzin wypisują ewentualne usterki mieszkania. 

Przykładowe usterki w mieszkaniu w protokole odbioru mieszkania na wynajem:

• ściana – wcześniej wykonane otwory, ubytki w tynku, odchodzące tapety,
• podłoga – wybrzuszone panele po zalaniu, potłuczone kafelki, plamy na dywanie lub wykładzinie,
• łazienka – potłuczenie płytek, potłuczona armatura, duże zarysowania na płytkach,
• kuchnia – uszkodzony sprzęt AGD, rysy na blacie, urwane drzwiczki, pożółkłe fugi.

Innym lub dodatkowym sposobem jest wykonanie dokumentacji fotograficznej przez rozpoczęciem wynajmu. Dzięki temu najemca ma podkładkę na wypadek finansowych roszczeń wynajmującego.

Jak odzyskać kaucję za mieszkanie w razie problemów?

Aby uniknąć problemów ze zwrotem wpłaconej kaucji, należy przede wszystkim spisać umowę najmu mieszkania na papierze – po jednym egzemplarzu dla każdej ze stron. Jakiekolwiek ustalenia ustne czy telefoniczne powodują, że najemca stoi na straconej pozycji, zwłaszcza gdy zapłacił właścicielowi kaucję i nie otrzymał na to żadnego pokrycia.

Drugim warunkiem jest opisany wyżej protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania na wynajem.

Jednak mimo zachowania wszystkich środków ostrożności może zdarzyć się wynajmujący, który będzie unikał zwrotu należnej kaucji. Co wtedy? Zostaje wezwanie do zwrotu kaucji i pozew sądowy o zwrot takiej kwoty.

Wezwanie do zwrotu kaucji

Wezwanie powinno być na piśmie i zawierać kilka danych, jak wysokość żądanej kwoty, termin zapłaty (np. 10 dni), numer rachunku bankowego do zwrotu.
Taki dokument najemca może osobiście przekazać wynajmującemu lub przesłać listem poleconym, aby zachować dowód wysłania pisma.

Pozew o zwrot kaucji

Jeśli wezwanie nie poskutkuje, zostaje skierowanie sprawy na drogę sądową. Najemca wnosi pozew o zapłatę. Taki pozew, również na piśmie, powinien zawierać, dane obu stron umowy, adres wynajmowanego mieszkania, okres najmu i żądaną kwotę do zwrotu. Pozew należy uzupełnić kopią umowy najmu mieszkania i protokołu zdawczo-odbiorczego.

Kiedy właściciel może nie zwrócić kaucji?

Zdarzają się sytuacje, w których po zakończeniu umowy najmu właściciel lokalu nie zwróci kaucji i ma do tego pełne prawo. W innych okolicznościach wysokość kaucji zwrotnej może też zostać przez niego pomniejszona.

W świetle praw przysługujących wynajmującemu zatrzymanie całości lub części kaucji zwrotnej może nastąpić wtedy, kiedy:

1. Najemca spowodował szkody i do dnia opróżnienia lokalu ich nie usunął – należy mieć świadomość, że nie wszystkie uszkodzenia czy zabrudzenia obecne w mieszkaniu można potraktować jako szkody. Część z nich uznaje się za skutki naturalnego użytkowania i kiedy tylko one są obecne, kaucja podlega zwrotowi.
2. Najemca opuścił lokal przed końcem umowy – chodzi tu o sytuacje, w których umowa najmu nie została prawidłowo wypowiedziana lub kiedy nie można jej było wypowiedzieć przed czasem. 
3. W trakcie trwania umowy najmu najemca podnajmował dany lokal bez zgody właściciela nieruchomości – do legalnego podnajmu potrzebna jest wyraźna zgoda wynajmującego. 
4. W dniu opróżnienia lokalu należności z tytułu najmu lub inne zobowiązania finansowe z nim związane nie zostały uregulowane. 

Czy można wynająć mieszkanie bez kaucji zwrotnej?

Kaucja w umowie najmu mieszkania nie jest obowiązkowa i tylko od właściciela lokalu zależy, czy zdecyduje się ją stosować. Może się zdarzyć, że obie strony znają się prywatnie i mają do siebie na tyle dużo zaufania, że kaucja czy nawet umowa będą zbędne.

Jednak w praktyce kaucja zwrotna jest rozwiązaniem stosowanym standardowo.

Kaucja zwrotna a ubezpieczenie mieszkania

Wynajem mieszkania innym lokatorom jest w Polsce traktowany jako pewne i stabilne źródło dochodu. Dla najemcy wynajmowanie oznacza brak zobowiązań wobec banku. 

Jednak zarówno wynajmujący kawalerkę, jak i najemca, mogą łatwo wpaść w problemy finansowe, jeśli mieszkanie ulegnie pożarowi, zalaniu czy kradzieży z włamaniem. Tu kaucja na niewiele się przyda i pozwoli usunąć tylko znikomą część szkody. Rozwiązaniem jest polisa mieszkaniowa, a najlepiej dwie:

• polisa mieszkaniowa dla właściciela powinna obejmować ściany i stałe elementy mieszkania od zdarzeń losowych. Jeśli mieszkanie znajduje się na parterze, także od powodzi, a jeśli wyżej, przyda się OC w życiu prywatnym na wypadek zalania sąsiada z dołu,
   
• polisa mieszkaniowa dla lokatora powinna dotyczyć przede wszystkim ruchomości domowych, które należą do najemcy (sprzęt RTV, wartościowe przedmioty, sprzęt sportowy) od zdarzeń losowych i od kradzieży.

Wypowiedź eksperta

Dzięki dwóm osobnym polisom z właściwie dobranym zakresem ochrony unikniemy nieporozumień w razie szkody w mieszkaniu. Właściciel nie musi się martwić o powierzone mienie, a lokator chroni swoje przedmioty. Koszt każdego z ubezpieczeń zaczyna się od ok. 200 zł rocznie.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

Gdzie kupię ubezpieczenie mieszkania na wynajem?

Ubezpieczenie mieszkania na wynajem niczym nie różni się od zwykłej polisy mieszkaniowej. Należy tylko pamiętać o osobnym zakresie ochrony dla wynajmującego i dla najemcy. Przykładowo, odszkodowanie za zniszczone ściany trafi do wynajmującego, a nie do najemcy.

Ubezpieczenie mieszkania na wynajem oferują m.in. Benefia, Proama, Generali, mtu24.pl. Inter Polska, Link4, Europa i inne obecne w porównywarce Rankomat. 
Na etapie porównania cen wystarczy w dołączonym formularzu zaznaczyć rodzaj własności, a następnie wybrać interesujące nas ryzyka. Bardzo ważne jest także ustalenie sumy ubezpieczenia – tyle maksymalnie TU wypłaci za szkodę. Jednak suma ubezpieczenia powinna odpowiadać rzeczywistej wartości murów, stałych elementów i wyposażenia.

TU SPRAWDZISZ CENY