Czy puste domy i mieszkania można ubezpieczyć? Tak, ale jest jeden warunek

Zjawisko pustych domów i mieszkań generuje po części ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Zapisy prawne dotyczą m.in. zapobieganiu nieuzasadnionego wypowiedzenia umowy najmu, nieuzasadnionym podwyżkom czynszu, co ma ograniczać czy eliminować bezdomność. Tymczasem, w mediach dość regularnie pojawiają się głośne historie właścicieli, którzy miesiącami i latami nie mogą pozbyć się ze swoich nieruchomości lokatorów, a zamiast tego muszą ponosić opłaty z tytułu użytkowania przez nich zajmowanego domu i mieszkania.

Ile w Polsce jest pustych mieszkań i domów?

Trudno dokładnie oszacować odsetek pustostanów w Polsce. Według ostatniego spisu powszechnego mamy w kraju prawie 15,5 mln mieszkań. Natomiast 12,1 proc. z nich – to dane GUS z 2021 r. – było niezamieszkałych, czyli 1,86 mln. To średnia krajowa, która inaczej wygląda w dużych miastach i w poszczególnych województwach.

Najwyższy odsetek pustych mieszkań zanotowały małopolskie (14,8 proc.), podlaskie (14,7 proc.) oraz mazowieckie (13,7 proc.). Z kolei najmniej pustych mieszkań występowało na terenie opolskiego (8,9 proc.), lubuskiego (9,6 proc.) i kujawsko-pomorskiego (9,7 proc.).

Puste mieszkania są domeną dużych miast, gdzie jest największy popyt na ich wynajem. A z drugiej strony też największa obawa przed nieuczciwymi lokatorami.
Z pustymi domami jest nieco inna sytuacja. O ich niezamieszkaniu nie decyduje obawa przed niepłacącymi lokatorami, ale raczej migracja mieszkańców do większych ośrodków w poszukiwaniu pracy, zwłaszcza z młodego pokolenia, .

Dlaczego Polacy nie chcą wynajmować swoich mieszkań?

Przez lata panowała opinia, że zysk z wynajmowanego mieszkania jest pewniejszy, bezpieczniejszy lub po prostu większy od inwestowania w lokaty bankowe, konta oszczędnościowe, obligacje Skarbu Państwa, akcje, fundusze inwestycyjne, surowce, kruszce czy kryptowaluty.

W teorii wszystko brzmi dobrze: co miesiąc na konto właściciela nieruchomości trafia ustalona z najemcą kwota w postaci czynszu. Dzięki temu mieszkanie własnościowe zarabia na siebie, a kupione na kredyt mieszkanie samo się spłaca. Praktyka bywa pesymistyczna i może się okazać, że lokator nie płaci czynszu, a tym samym właściciel zalega z ratą w banku, a co najmniej nie ma żadnego zysku z wynajmowanego mieszkania.

Procedura wyegzekwowania zaległego czynszu od najemcy jest w Polsce dość problematyczna. Co możesz zrobić jako właściciel mieszkania na wynajem? Zobacz poniższe punkty.

1. Po upływie 3 miesięcy możesz wysłać niepłacącemu lokatorowi pismo z prośbą o uregulowanie czynszu czy innych opłat w ciągu miesiąca.
Jeśli w tym czasie nie dostaniesz zaległych pieniędzy, możesz rozwiązać umowę z lokatorem z zachowaniem jednomiesięcznego terminu wypowiedzenia.

2. Gdy w dalszym ciągu lokator zajmuje mieszkanie, masz prawo założyć mu sprawę w sądzie.

3. Jeśli masz już sądowy wyrok za swoją korzyść, w dalszym ciągu nie możesz pozbyć się niepłacącego najemcy.

4. Sprawą zajmuje się teraz nie sąd, a komornik, który nie może siłą wyrzucić lokatora, ale czekać aż gmina przyzna najemcy zastępcze mieszkanie.

W efekcie legalne pozbycie się niepłacącego lokatora może trwać kilka lat, a w tym czasie jako właściciel nieruchomości zostaniesz z długami  i zniszczonym lokalem.

Jak chronić się przed nieuczciwym lokatorem?

Jako właściciel mieszkania czy domu na wynajem masz do wyboru kilka możliwości zabezpieczenia się przed nieuczciwym lokatorem.
Podstawą zabezpieczenia twoich interesów jest umowa najmu. Pamiętaj, żeby dokument zawierał kilka kluczowych zapisów, dzięki czemu w razie niewypłacalności najemcy, łatwiej odzyskasz zaległe środki albo pozbędziesz się lokatora.

Najem okazjonalny

Innym sposobem jest zawarcie z lokatorem umowy najmu okazjonalnego. Najem okazjonalny polega na tym, że najemca dobrowolnie zobowiązuje się wyprowadzić z najmowanego mieszkania po zakończeniu umowy. Tym samym, najemca przedstawia do umowy oświadczenie notarialne z alternatywnym miejscem zamieszkania, gdzie  ma stałe miejsce pobytu, do którego może wrócić natychmiast po zakończeniu umowy najmu. Umowa najmu okazjonalnego ułatwia i przyspiesza eksmisję niewypłacalnego najemcy.

Jest jednak pułapka najmu okazjonalnego z punktu widzenia właściciela wynajmowanej nieruchomości. W takiej umowie najemca dostarcza oświadczenie o możliwości przeniesienia do wskazanego lokalu „zastępczego”. Oświadczenie podpisuje osoba, która potwierdza, że faktycznie przyjmie pod swój dach eksmitowanego lokatora. Problem zaczyna się, gdy właściciel lokalu „zastępczego” wycofa u notariusza swoją decyzję.

Kaucja

Kaucja to najbardziej powszechna forma zabezpieczenia umowy najmu. Można ją też nazywać depozytem. Polega na zapłaceniu właścicielowi określonej kwoty na pokrycie ewentualnych szkód czy innych rachunków w razie niepłacenia.

Wysokość kaucji można ustalać w dowolnej wysokości, ale najczęściej to wielokrotność miesięcznego (góra kwartalnego) czynszu. Oczywiście, do zwrotu po zakończeniu umowy najmu lub z potrąceniem na poczet usunięcia wspomnianych szkód.

Wadą kaucji jest to, że wystarczy na pokrycie zadłużenia przez krótki okres, gdy najemca nie płaci czynszu.

Polisa mieszkaniowa

Ubezpieczenie chroni właściciela wynajmowanej nieruchomości w określonych sytuacjach – gdy dojdzie do zdarzenia losowego. Najemca może również być chroniony w ramach polisy, jeśli ma wykupione OC w życiu prywatnym i wyrządzi szkodę na nieswoim mieniu.

Ubezpieczenie przyda się też właścicielowi, jeśli ten wykupi polisę zawierającą pomoc prawną.

PORÓWNAJ CENY

Zastaw

Oprócz kaucji właściciel może też wymagać od najemcy konkretnych dóbr materialnych pod zastaw. Najlepiej takich, które łatwo sprzedać w razie zadłużania z tytułu najmu.

Warto pamiętać, że zastaw na przedmiotach należących do najemcy wniesionych do wynajmowanego lokalu, powstaje z mocy prawa i obciąża takie przedmioty dopóki znajdują się w lokalu.

Zgoda na eksmisję

Właściciel wynajmowanego lokalu może jeszcze zażądać od lokatora aktu notarialnego dotyczącego dobrowolnego poddaniu się egzekucji. Taki akt jest z góry traktowany jako sądowy wyrok i jego zaletą jest skrócony czas wykonalności.

Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co prawda przyspiesza postępowanie windykacyjne, ale nie rozwiązuje problemu ewentualnej niewypłacalności dłużnika.

Czy za szkodę w pustym mieszkaniu dostanę odszkodowanie?

Jeśli masz mieszkanie czy dom, ale nie wynajmujesz nieruchomości z obawy przed nieuczciwymi lokatorami, to taki lokal możesz jak najbardziej ubezpieczyć. Ochrona z polisy przyda się, gdy w pustej nieruchomości dojdzie do szkody, przykładowo:

• pożaru,
• zalania - deszczem lub przez sąsiada z góry,
• powodzi,
• uderzenia pojazdu w budynek czy ogrodzenie posesji,
• przewrócenia drzewa na dom, blok mieszkalny, ogród,
• dewastacji i graffiti,
• włamania i kradzieży.

Ale jest jeden haczyk. Jeśli mieszkanie lub dom są zbyt długo niezamieszkałe, a w takiej nieruchomości dojdzie do szkody, ubezpieczyciel nie wypłaci ci odszkodowania. Ograniczenia te regulują zapisy w dokumencie OWU.

Musisz pamiętać, że firmy ubezpieczeniowe bazują na ryzyku ubezpieczeniowym, a każda nieruchomość pozbawiona dłużej opieki zwiększa możliwość wystąpienia szkody – i konieczność wypłaty odszkodowania przez TU. Jeśli zatem dom czy mieszkanie stoją puste i niedoglądane przez 90 dni (lub inny okres wskazany w OWU), wtedy nieruchomość jest uważana za pustostan

Ubezpieczyciel w pustej nieruchomości może wymagać dodatkowych czynności ze strony właściciela. Przykładowo, jeśli lokal nie jest zamieszkiwania lub użytkowany nieprzerwanie przez okres dłuższy niż 90 dni, wtedy ubezpieczony, aby zachować ciągłość ochrony ubezpieczeniowej, musi odciąć dopływ wody bieżącej oraz zapewnić opiekę i nadzór nieruchomości.

Jak ubezpieczę puste mieszkanie i dom?

Jeśli ubezpieczasz mieszkanie lub dom z porównywarki, to w formularzu będziesz musiał określić jak długo nieruchomość jest pusta. Do wyboru masz kilka odpowiedzi:

• Tak - zaznacz, jeśli nieruchomość będzie trwale zamieszkana w ciągu roku,
• Niezamieszkana 2-3 miesiące - zaznacz, jeśli nieruchomość będzie niezamieszkana od 2 do 3 miesięcy w ciągu roku,
• Niezamieszkana powyżej 3 miesięcy - zaznacz, jeśli nieruchomość będzie niezamieszkana powyżej 3 miesięcy w ciągu roku.

Jeśli zaznaczysz ostatnią odpowiedź Niezamieszkana powyżej 3 miesięcy, wyświetli się kolejne pytanie, gdzie masz do wyboru tylko odpowiedź Tak lub Nie. Odpowiedź negatywna może skutkować brakiem oferty polisy mieszkaniowej. Ubezpieczyciele argumentują to tym, że niedoglądana nieruchomość to większe ryzyko wystąpienia szkody czy kradzieży.

 
Wystarczy zatem, że przynajmniej raz w miesiącu odwiedzasz pusty dom i mieszkanie, co zmniejsza prawdopodobieństwo zniszczenia, zalania czy kradzieży.

Ile kosztuje ubezpieczenie pustego mieszkania?

Puste mieszkanie i dom możesz bez obaw ubezpieczyć, a najtaniej zrobisz to za pomocą porównywarki. Wystarczy 1 kalkulacja, aby otrzymać dostęp do ponad 50 ofert polisy mieszkaniowej. Wszystko bezpłatnie i bez konieczności rejestrowania.

Ubezpieczenie pustego mieszkania i domu praktycznie nie różni się od nieruchomości z lokatorami. Jeśli nie zamierzasz wynajmować nieruchomości, możesz zdecydować się na węższy zakres ochrony. Najważniejsze jest podanie wartości mienia zgodnie z rzeczywistością (ceną rynkową). Dzięki temu w razie szkody całkowitej, np. pożaru, otrzymasz odszkodowanie, które w pełni zrekompensuje poniesione straty.

Załóżmy, że masz mieszkanie 70 m2 warte z wyposażeniem 430 000 zł. Ochrona dotyczy ścian, stałych elementów i ruchomości od zdarzeń losowych i kradzieży, przed którą zabezpieczają dodatkowo domofon i drzwi antywłamaniowe.

Na podstawie kalkulacji rankomat.pl z 20.07.2023 dla mieszkania 70 m2 o wartości 430 000 zł.

PORÓWNAJ CENY

Na przykładzie powyższego zestawienia widać wyraźnie, że brak lokatorów wpływa na cenę polisy mieszkaniowej. Jeśli dodatkowo nie doglądasz ubezpieczonego mienia, masz ograniczony wybór ofert.

Gdzie ubezpieczę puste mieszkanie i dom?

Ubezpieczenie nieruchomości bez lokatorów możesz kupić online. Jest to bardzo wygodna opcja, chociażby ze względu na zminimalizowanie formalności i oszczędność czasu. Nie powinieneś jednak decydować się na pierwszą z brzegu ofertę, bo – jak pokazuje chociażby umieszczona wyżej tabela – składki potrafią się różnić w sposób istotny. Najpierw więc sprawdź, jakie oferty cenowe mają czołowe towarzystwo, a później wybierz najatrakcyjniejszą propozycję. 

Do szybkiej analizy aktualnych stawek przyda ci się kalkulator ubezpieczeń. Dzięki niemu w dosłownie kilka minut sprawdzisz, jakie oferty cenowe mają takie towarzystwa, jak: Proama, Generali, Inter Polska, TU Europa, Link4, mtu24.pl, Benefia, Wiener, Nationale-Nederlanden czy Allianz. Składki obliczysz dla konkretnej nieruchomości i wybranego zakresu ochrony. Oczywiście, będziesz też mógł zapoznać się ze wszystkimi szczegółami interesujących cię ofert, pobierają OWU i karty produktu. Po dokonaniu wyboru od razu przejdziesz do zakupów i opłacisz polisę w najwygodniejszy dla siebie sposób – BLIK, przelew online, PayPo, karta płatnicza debetowa lub kredytowa, Google Pay. Jeśli od razu wykonasz przelew, ochrona ubezpieczeniowa może zacząć obowiązywać nawet od następnego dnia roboczego.