Oblicz składkę

Na nieruchomościach można zarabiać na kilka sposobów, jednym z nich jest podnajem mieszkania. Wyjaśniamy, na czym dokładnie polega cały proces, jak czerpać zyski z podnajmu, kiedy jest możliwy i jak tym kontekście wygląda kwestia ubezpieczenia nieruchomości.

Z tego artykułu dowiesz się:

Co można podnająć? Przede wszystkim dom, np. na czas kilkutygodniowego wyjazdu, lokal przynależący do większej nieruchomości czy pokój w mieszkaniu studenckim. We wszystkich tych sytuacjach możliwy jest dodatkowy zysk. Warto jednak najpierw poznać prawne i formalne szczegóły podnajmu. Czym różni się on od klasycznego najmu nieruchomości?

Czym jest podnajem mieszkania?

Podnajem ma bardzo prostą definicję – to oddanie nieruchomości, czyli przedmiotu najmu (w całości lub części), w dalszy najem. Stronami podnajmu są:

  • najemca – który w tym przypadku w praktyce jest wynajmującym, jednocześnie nie będąc właścicielem nieruchomości;
  • podnajemca – w opisanej sytuacji ta osoba jest najemcą, chociaż nie podpisuje umowy z właścicielem nieruchomości.

Najczęściej mamy do czynienia z podnajmem mieszkania, a właściwie jego części. Przykładowo, znaleźliśmy mieszkanie na wynajem, ale wystarczy nam jeden czy dwa pokoje. Reszta może zostać podnajęta innym lokatorom, których sami sobie dobierzemy. Chyba mało kto chciałby mieszkać z przypadkowymi osobami, zwłaszcza w perspektywie kilku lat. Podnajem już najmowanego mieszkania najlepiej ustalić z właścicielem i zawrzeć odpowiedni zapis w umowie najmu mieszkania. Oczywiście, właściciel ma prawo nie wyrazić zgody na takie działanie w swojej nieruchomości.

Podnajmem mieszkania może zająć się zarówno lokator już zajmujący to mieszkanie lub wynajęta firma, która bierze na siebie ogłoszenia w mediach, wykonanie zdjęć, prezentację mieszkania zainteresowanym i kwestie rozliczenia.

Podnajem lokalu a mieszkania – jaka różnica?

Podnająć można mieszkanie, dom lub lokal, czyli np. jeden pokój w większym mieszkaniu. We wszystkich przypadkach do podnajęcia nieruchomości lub jej części potrzebna jest zgoda właściciela. Tę powinniśmy uzyskać na piśmie, co można zrobić albo w umowie najmu, albo w aneksie do takiej umowy. 

WAŻNE!
Jeśli w umowie najmu nie ma zapisu wykluczającego podnajem, a właściciel udzielił nam na to słownej zgody, możemy szukać podnajemców. W praktyce lepiej się zabezpieczyć poprzez uzyskanie takiej zgody na piśmie. 

Co jeśli podnajęliśmy mieszkanie wbrew woli właściciela? Wówczas ma on pełne prawo do rozwiązania z nami umowy w trybie przyspieszonym, czyli z miesięcznym wypowiedzeniem, nawet jeśli koliduje to z umową podnajmu – umowa najmu w świetle prawa ma pierwszeństwo względem umowy podnajmu.

W jaki sposób zarabiać na podnajmie mieszkania?

Na podnajmie można zarabiać na kilka sposobów. Są też sytuacje, w których podnajem jest jedynym sposobem na uniknięcie strat finansowych. Rozważmy to na kilku przykładach.

PODNAJEM KRÓTKOTERMINOWY
Kiedy, np. z racji wykonywanego zawodu, musimy przenieść się do innego miasta na kilka tygodni lub miesięcy, a nie chcemy stracić prawa do atrakcyjnej nieruchomości, którą wynajmujemy, możemy ją podnająć osobie trzeciej. Na takim układzie możemy nawet zarobić, ale raczej niewiele i raczej nie zarobek jest w tej sytuacji priorytetem, a utrzymanie nieruchomości czy pokrycie strat.

PODNAJEM CZĘŚCI MIESZKANIA
Wynajmując większe, np. sześciopokojowe mieszkanie, możemy wynająć część pomieszczeń innym osobom. Przykładowo, za najem płacimy 3000 zł i podnajmujemy 5 pokoi, każdy za 700 zł. W takim układzie zarabiamy miesięcznie 500 zł (3500 zł przychodu z podnajmu – 3000 zł kosztów najmu), a dodatkowym profitem jest darmowe zakwaterowanie.

Zdecydowanie większy zysk można uzyskać na podnajmie krótkoterminowym. Przykładowo, wynajmujemy apartament w większym mieście, w którym jest dużo turystów, a później podnajmujemy go na doby. Za wynajem płacimy np. 4000 zł, a stawkę dobową ustalamy na poziomie 250 zł. Przy pełnym obłożeniu uzyskamy 7500 zł miesięcznie (30 x 250 zł), czyli o 3500 zł więcej, niż zapłacimy właścicielowi.

PAMIĘTAJ!
O ile najmem na niewielką skalę może zajmować się osoba fizyczna, do zarabiania z podnajmu konieczne jest posiadanie działalności gospodarczej – tak stanowi polskie prawo. Nie ma natomiast przepisów określających, jaki musi to być rodzaj działalności gospodarczej, a więc wystarczająca jest nawet jednoosobowa firma posiadająca określone PKD.

Jak wynająć mieszkanie na podnajem?

Aby legalnie podnająć nieruchomość lub jej część, musimy uzyskać pisemną zgodę właściciela nieruchomości, co najprościej jest zawrzeć w umowie najmu, którą z nim podpisujemy. Przypomnijmy, że warunki podnajmu nie mogą być sprzeczne z warunkami ustalonymi z właścicielem, czyli z treścią umowy najmu. 

Ponieważ podnajmować lokale mogą tylko firmy, a nie osoby fizyczne. Wiążę się to z dodatkowymi formalnościami, ale jest jedynym legalnym sposobem na czerpanie korzyści z nieruchomości, której nie jesteśmy właścicielami.

Co powinna zawierać umowa mieszkania na podnajem?

Umowa podnajmu jest bardzo podobna do klasycznej umowy najmu. Powinna zawierać:

  • miejsce i data podpisania;
  • termin obowiązywania umowy;
  • dane wszystkich stron umowy, w tym dane kontaktowe;
  • specyfikacja lokalu, którego dotyczy podnajem;
  • wysokość czynszu oraz wszystkich innych opłat;
  • forma i termin opłacania rachunków i czynszu;
  • określenie warunków wypowiedzenia umowy;
  • wysokość kaucji;
  • protokół zdawczo-odbiorczy jako załącznik;
  • inne informacje, dotyczące np. palenia w lokalu czy hodowli zwierząt.

Jak ubezpieczyć mieszkanie na podnajem?

Podnajmowane mieszkanie można ubezpieczyć i to w szerokim zakresie, który pozwoli nam zminimalizować ryzyko utraty zarobku z podnajmu. Kluczowe jest ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej (OC) firmy. Dzięki niemu za szkody powstałe na mieniu właściciela nieruchomości, lokatorów oraz osób trzecich (sąsiadów czy administracji) zapłaci nasz ubezpieczyciel. Chodzi tutaj o takie zdarzenia, jak zalanie będące skutkiem pęknięcia wężyka od pralki, dewastacja kuchni przez lokatorów czy zniszczenie którejś z instalacji podczas remontu.

Co ważne, ubezpieczenie OC działalności można wykupić od razu dla wszystkich lokali, które podnajmujemy, co jest istotne dla firm działających na szerszą skalę. Koszt takiej polisy to około 400-500 zł rocznie przy obrotach do 200 000 zł i sumie gwarancyjnej 300 000 zł, jak podaje gawron-broker.pl.

Podnajemca powinien również ubezpieczyć mienie, którego jest właścicielem, czyli w tym przypadku głównie ruchomości domowe, innymi słowy wyposażenie podnajmowanego lokalu. Do tego dochodzą też tzw. koszty adaptacyjne, czyli po prostu środki włożone w remont nieruchomości, jeśli oczywiście taki został przeprowadzony przez podnajemcę.

Od czego ubezpieczyć mieszkanie na podnajem?

Podnajmowaną nieruchomość, a właściwie jej wyposażenie (plus ewentualnie koszty adaptacyjne), warto ubezpieczyć od szerokiego pakietu zdarzeń losowych. Na rynku dostępne są oferty uwzględniające nawet ponad 30 ryzyk i warto się im przyjrzeć, jeśli zależy nam na kompleksowej ochronie. Ciekawą alternatywą może również okazać się ubezpieczenie w wariancie All Risk, które zabezpiecza nieruchomość przed wszystkimi możliwymi zdarzeniami z wyjątkiem tych zapisanych w wyłączeniach odpowiedzialności. Ten rodzaj polisy uchroni nas również przed szkodami, których nie da się przewidzieć.

Jeśli w podnajmowanym lokalu znajdują się cenne ruchomości domowe, czyli np. drogi telewizor czy ekskluzywne meble, warto również uwzględnić w polisie ryzyka kradzieżowe, dewastację i wandalizm. Niestety, szkody powstałe w skutek celowego działania osób trzecich potrafią być nawet bardziej dotkliwe, niże te spowodowane przez wypadki losowe.

Gdzie kupić ubezpieczenie mieszkania na podnajem?

Możliwości mamy sporo, ponieważ na polskim rynku ubezpieczeniowym działa kilkadziesiąt towarzystw, a każde z nich ma nieco inną politykę, a więc i inną ofertę. Polisę warto dobrać pod względem indywidualnych preferencji, dopasowując ją do potrzeb swojej firmy oraz nieruchomości, które podnajmujemy. Różnice pomiędzy poszczególnymi ofertami widoczne są na wielu polach – np. co do liczby ryzyk w podstawie, dostępnych rozszerzeń, karencji, limitów odpowiedzialności, wyłączeń czy cen.

Ważne informacje

1. Podnajem to oddanie wynajmowanej nieruchomości lub jej części w dalszy najem

2. Podnajmować lokal może jedynie osoba posiadająca działalność gospodarczą

3. Do podnajmu konieczna jest zgoda właściciela nieruchomości, którą można zawrzeć w umowie najmu bądź w aneksie do tej umowy

4. Kluczowym elementem ubezpieczenia podnajmowanego lokalu jest pakiet OC

FAQ – najczęściej zadawane pytania o podnajem mieszkania i ubezpieczenie

  1. Komu zostanie wypłacone odszkodowanie w mieszkaniu na podnajem?

    Odszkodowanie z polisy mieszkaniowej może otrzymać tylko i wyłącznie właściciel mienia, które zostało zniszczone lub skradzione. Rekompensatę finansową możemy uzyskać nie tylko ze swojej polisy, ale też np. z polisy sąsiada, jeśli z jego winy nasze mieszkanie zostanie zalane – dostaniemy odszkodowanie z jego OC w życiu prywatnym.

  2. Czy polisa w podnajmowanym mieszkaniu zawsze będzie działać?

    Nie, każda polisa mieszkaniowa ma swoje ograniczenia, które mogą wynikać ze zbyt wąskiego zakresu ochrony, karencji, limitów i wyłączeń odpowiedzialności. Odszkodowanie może również zostać nieprzyznane z winy ubezpieczonego, kiedy np. nie zgłosi on szkody na czas lub nie będzie posiadał wymaganych przeglądów technicznych.

  3. Co w przypadku zalania mieszkania na podnajem przez sąsiada z góry?

    Jeśli mieszkanie zostanie zalane przez podmiot, który nie ma do niego żadnych praw, czyli np. przez sąsiada czy z winy administracji budynku, za szkodę odpowiada winowajca. Jeśli jest on ubezpieczony, a jego polisa zawiera OC, to właśnie z tej puli otrzymamy odszkodowanie. Brak ubezpieczenia, oczywiście, nie zwalnia z odpowiedzialności za szkodę. Wówczas jednak musimy albo porozumieć się polubownie z winowajcą, a jeśli nie jest to możliwe, skierować sprawę do sądu.

  4. Na jaki czas można ubezpieczyć podnajmowaną nieruchomość?

    Nieruchomości ubezpiecza się najczęściej na rok, a później można przedłużyć umowę, zmienić jej warunki lub skorzystać z oferty innego podmiotu. Bez problemu ubezpieczymy też podnajmowane mieszkanie lub dom na dwa czy trzy lata, ale już niekoniecznie na kilka miesięcy – ubezpieczyciele unikają tak krótkich okresów ochrony.

  5. Jak uzyskać odszkodowanie za podnajmowane mieszkanie?

    Kwestia najmu czy podnajmu nie ma większego znaczenia dla procedury ubiegania się o odszkodowania – działają one tak samo, jak w przypadku nieruchomości zamieszkanej przez właściciela. Na zgłoszenie szkody mamy od 3 do 7 dni, a towarzystwo jest zobligowane do wypłaty bezspornej części odszkodowania maksymalnie pod 30 dniach od zgłoszenia. Termin dla spornej części rekompensaty jest dłuższy o dwa tygodnie.

  6. Czy można podnająć mieszkanie bez zgody jego właściciela?

    Co do zasady, podnajem nie jest możliwy bez oficjalnej zgody właściciela nieruchomości. Jedynie w wyjątkowych sytuacjach zgoda ta może zostać wymuszona sądowo.