Ubezpieczenie mieszkania w bloku - co powinno zawierać?

Ubezpieczenie mieszkania w bloku powinno dotyczyć w Polsce ok. 42 proc. lokatorów, bo tylu z nich mieszka w budynkach wielorodzinnych – wynika ze statystyk Eurostatu za 2021 r. Dla porównania w Europie najniższy odsetek mieszkańców bloków ma Irlandia (ok. 8 proc.), a najwyższy Łotwa (ok. 63 proc.).

Czy każde mieszkanie w bloku można ubezpieczyć?

Co do zasady ubezpieczyciele oferują polisę dla każdego mieszkania, o ile budynek, w którym takie mieszkanie się znajduje spełnia wymogi bezpieczeństwa. Tym samym automatu wyłączone są mieszkania w blokach do rozbiórki czy mieszkania opuszczone tzw. squaty.

W niektórych sytuacjach możemy mieć problem nie tyle z ubezpieczeniem mieszkania, co z wypłatą odszkodowania. Stanie się tak jeśli:

• mieszkanie znajduje się w bloku stojącym na terenie powodziowym – w razie podtopienia woda w takich miejscach często sięga nawet pierwszego pietra;
• mieszkanie jest trwale nieużytkowane – przez pojęcie „trwale” ubezpieczyciele rozumieją np. 180 dni ciągiem, bez doglądania. W takim mieszkaniu łatwo o szybkie rozprzestrzenianie się ognia czy wody w razie awarii bądź nieszczęśliwego wypadku;
• mieszkanie nie posiada aktu notarialnego – tu akurat rozwiązaniem jest posiadanie polisy dla mieszkania w budowie. 

Jak ubezpieczyć mieszkanie?

Teoretycznie mieszkanie w bloku powinno być ubezpieczone przez administrację zarządzająca budynkiem. Nawet jeśli tak jest, to w przypadku ewentualnej szkody wypłata z polisy trafi do administracji na potrzeby pokrycia szkód, a nie do lokatora.

Dlatego lepiej mieć własną polisę mieszkaniową – jako właściciel, najemca czy posiadacz kredytu hipotecznego. W tym ostatnim przypadku to zresztą obowiązek nakładany przez banki. Jednak nie ma obowiązku kupować polisy w banku. Można to zrobić także przez porównywarkę, sprawdzając przy okazji stawki u konkurencyjnych towarzystw.

Od czego można ubezpieczyć mieszkanie w bloku?

Mieszkanie w bloku ubezpieczmy w podstawie od zdarzeń losowych, a jeśli chcemy chronić także wyposażenie na wypadek kradzieży czy powodzi i innych ryzyk, należy wybrać odpowiednie rozszerzenia.

Ubezpieczenie mieszkania w bloku - zakres podstawowy

Największym zagrożeniem dla mieszkania w bloku jest pożar. Do pożaru może dojść zarówno w naszym mieszkaniu, jak i w mieszkaniu sąsiednim – z powodów zupełnie od nas niezależnych.

Dużym zagrożeniem dla nieruchomości w budynku wielorodzinnym jest wybuch, którego przyczyną może być m.in. ulatniający się gaz.
Kolejnym niebezpieczeństwem są warunki atmosferyczne, tj. ulewne deszcze, wichury, silne opady gradu, śniegu, pękanie mrozowe, upadek drzew i masztów itp. O zabezpieczeniu na takie okoliczności powinni szczególnie pomyśleć właściciele mieszkań zlokalizowanych na ostatniej kondygnacji, tuż pod dachem. 

Dość często w mieszkaniach w bloku dochodzi również do zalania. Powodem są najczęściej pęknięte rury, choć zdarza się także, że sąsiad z góry zapomni o wodzie lejącej się do wanny.

Podstawowa ochrona zawiera zwykle 10-20 zdarzeń losowych. Mogą się one nieco różnić u poszczególnych ubezpieczycieli, więc jeśli zależy nam szczególnie na jakimś konkretnym ryzyku, warto to sprawdzić w OWU, jeszcze przed zakupem polisy. Np. w niektórych TU w ramach podstawowej polisy na mieszkanie zyskujemy ochronę na wypadek powodzi, u innych zaś ta opcja dostępna jest w rozszerzeniu.

Podstawowe ubezpieczenie mieszkania zagwarantuje nam ochronę finansową w razie zniszczenia ścian i stałych elementów nieruchomości, tj. paneli podłogowych, kafli, armatury sanitarnej czy zabudowanych mebli ze sprzętem AGD. 

Ubezpieczenie mieszkania w bloku - zakres rozszerzony

Zakup rozszerzenia do polisy podstawowej pozwala chronić także wyposażenie, jak meble, dywany, elementy wystroju wnętrz, książki, zabawki, ubrania, biżuteria itp. Zarówno w razie zniszczeń przez zalanie czy pożar, jak i kradzież. 

Wielu ubezpieczycieli, w ramach rozszerzonej opcji ubezpieczenia na mieszkanie, oferuje również ochronę na wypadek przepięcia oraz pakiet Home Assistance, w ramach którego możemy np. skorzystać z pomocy fachowca w razie awarii. A w razie usuwania poważnych szkód w zniszczonym mieszkaniu mieć zapewniony nocleg w hotelu dla całej rodziny, opiekę nad dziećmi i zwierzętami czy wsparcie psychologia.

Jeśli w naszym mieszkaniu znajdują się cenne szklane przedmioty, tj. przeszklone drzwi tarasowe, szklane stoły, możemy do rozszerzonej polisy dokupić ochronę na wypadek stłuczenia.

OC w życiu prywatnym chroni nas na wypadek szkód, które przez nieuwagę wyrządzimy osobom trzecim. W przypadku mieszkań w bloku taką szkodą może być np. wybicie szyby w oknie sąsiada przez dziecko, grające w piłkę lub zarysowanie przez nie rowerem zaparkowanego pod blokiem samochodu. Jeśli dojdzie do tego rodzaju szkody, rekompensaty nie będziemy musieli wypłacać z własnej kieszeni – poszkodowanemu zapewni odszkodowanie nasz ubezpieczyciel. 

Jak wysokie odszkodowanie za zniszczone mieszkanie?

To, ile otrzymamy z polisy mieszkaniowej za szkodę zależy od kilku czynników. Decyduje przede wszystkim rozmiar szkody. Jeśli mieszkanie całkowicie spłonęło, wtedy otrzymamy 100 proc. sumy ubezpieczenia. Jeśli szkoda jest częściowa, o tym zdecyduje TU na podstawie oględzin rzeczoznawcy lub przesłanej dokumentacji z miejsca zdarzenia. Suma ubezpieczenia to łączna wartość mieszkania (murów, stałych elementów i wyposażenia).

Na jaką kwotę ubezpieczyć mieszkanie w bloku?

Nie ma jednej kwoty, na którą należy ubezpieczyć mieszkanie, ponieważ każde ma inną wartość. Najlepiej dokonać precyzyjnej wyceny na podstawie aktualnych cen mieszkań o podobnym metrażu i poziomie wykończenia. Podpowiedzią będą ogłoszenia mieszkań z rynku wtórnego (z cenami ofertowymi, które mogą być nieco zawyżone w stosunku do transakcyjnych).

Przy zakupie ubezpieczenia należy prawidłowo ustalić jego sumę. Jeśli w polisie podamy zbyt niską SU, to wypłacone świadczenie nie starczy na pokrycie szkód. A jeśli za wysoką SU, to przepłacimy za składkę, ponieważ ubezpieczyciel wypłaci odszkodowania równe kwocie rynkowej mienia. 

Nie ma znaczenia, czy wybierzemy ubezpieczenie tańsze lub droższe. Polisa mieszkaniowa o tych samych parametrach może kosztować kilkaset złotych rocznie mniej lub więcej w zależności od TU. Najważniejsze są suma ubezpieczenia i zakres ochrony

Michał Ratajczak, ekspert ds. ubezpieczeń nieruchomości w Rankomat

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania w bloku?

Ceny polis mieszkaniowych są różne, tak jak ceny samych mieszkań. Koszt tych pierwszych zależy od wartości tych drugich. Sprawdziliśmy to na przykładzie 3 mieszkań:

• kawalerki 25 m2 wartej 190 000 zł,
• mieszkania 60 m2 za 400 000 zł,
• mieszkania 100 m2 za 700 000 zł.

Okazuje się, że mimo tak znacznych różnic w cenach mieszkań, roczne składki za polisę mieszkaniową nie są wygórowane. Najtańsze kupimy już za ok. 200-300 zł rocznie. Wyraźnie droższe są oferty dla mieszkań powyżej 500 000 zł, gdzie składka roczna przekracza nawet 1000 zł. Jednak dzięki porównaniu można wybrać ubezpieczenie kierując się ceną czy zakresem. 

Tabela 1. Kalkulacja na rankomat.pl w dniu 12.01.2022 r. Polisa dotyczy murów, stałych elementów i wyposażenia od zdarzeń losowych, w tym kradzieży z włamaniem.

Kiedy ubezpieczenie nie chroni mieszkania w bloku?

Polisa mieszkaniowa ma bardzo szerokie zastosowanie, ale są takie sytuacje, w których nie dostaniemy odszkodowania mimo wykupionych ryzyk. Sytuacje te są opisane w dokumencie OWU i dotyczą zarówno podstawy, jak i wersji rozszerzonej.

Przykładowe wyłączenia odpowiedzialności dla mieszkania w bloku:

• szkoda wyrządzona umyślnie;
• kradzież bez śladów włamania;
• zalanie spowodowane awarią rur (odpowiedzialność po stronie administracji budynku);
• szkoda w trakcie remontu z naruszeniem konstrukcji (ściany nośnej);
• stłuczenie szyby przez jednego z lokatorów;
• powódź, jeśli blok znajduje się na terenie zalewowym;
• wybuch na skutek eksperymentów chemicznych;
• zachorowanie zwierząt domowych;
• kradzież lub zniszczenie zabytkowych przedmiotów;
• kradzież lub zniszczenie przedmiotów do prowadzenia działalności gospodarczej.

Aby uniknąć niektórych z wymienionych wyłączeń odpowiedzialności, należy dobrać odpowiednie rozszerzenia, a przede wszystkim zapoznać się z dokumentem OWU jeszcze przez zakupem polisy mieszkaniowej. 

Czy położenie mieszkania ma znaczenie dla ubezpieczyciela?

Wybierając rodzaj ubezpieczenia mieszkania, należy wziąć pod uwagę kondygnację. Inne zagrożenia dotyczą bowiem parteru, środkowych i ostatnich pięter budynku. Kondygnacja to jeden z czynników wpływających na cenę polisy. Przykładowo:

• Parter i 1. piętro –  właściciele takich mieszkań powinni zadbać o ubezpieczenie, które chroni ich mienie w razie wystąpienia powodzi;
• Piętra środkowe – lokatorzy powinni zwrócić szczególną uwagę na to, aby w polisie na mieszkanie znalazł się zapisek o ochronie na wypadek zalania – zarówno zalania mienia sąsiada, jak i nas przez sąsiada.
• Ostatnie piętro - lokal narażony jest szczególnie na szkody związane z naruszeniem konstrukcji dachu, np. w wyniku wichury.

Poniżej w tabeli, dla lepszego objaśnienia tego zagadnienia, zamieściliśmy poszczególne zagrożenia dla każdej z tych trzech opcji.

Tabela 2. Oprac. własne.

Gdzie kupić ubezpieczenie mieszkania w bloku?

Ubezpieczenie mieszkania w bloku oferuje każde TU. Można to zrobić na kilka sposób, a najwygodniejszym z nich będzie skorzystanie z porównywarki ubezpieczeń online. Narzędzie to pozwala w kilka minut wyświetlić ponad 20 ofert, z których wymieramy najtańszą albo najbardziej nam pasującą pod względem zakresu ochrony. Wystarczy tylko wypełnić krótki formularz, w  którym określamy parametry mieszkania m.in. powierzchnię użytkową, rok budowy, liczbę lokatorów, kondygnację czy wartość.