O ile drożeją mieszkania w 12 miesięcy?

Rok 2022 został zdominowany przez inflację, która dla Polaków stanowi większy powód do niepokoju  niż konflikt zbrojny w sąsiedniej Ukrainie (według sondażu United Surveys dla DGP i RMF FM). Przez inflację, która jest wypadkową różnych czynników, w tym wojny, lockdownów i dodruk pieniądza, rosną także ceny mieszkań z rynku wtórnego. Tu nikt nie kwestionuje wzrostu cen, a pytanie dotyczy tylko jego tempa. Sprawdziliśmy, jak sytuacja na rynku mieszkaniowym wygląda w największych miastach Polski i w konkretnym wymiarze czasu. Nasze wyliczenia bazują na raportach Expandera i rentier.io publikowanych w marcu 2021 r. i w marcu 2022 r.

Mieszkanie w mieście droższe o 1243 zł/m2

Zanim porównamy mediany ofertowych stawek za metr kwadratowy między rokiem 2021 a 2022, warto spojrzeć na skalę wzrostów. W każdym z analizowanych miast Polski ceny mieszkań poszły w górę, jednak nie wszędzie w równym tempie. Najwięcej w Warszawie (+1901 zł), Białymstoku (+1895 zł) i Szczecinie (+1647 zł), a najmniej w Sosnowcu (+643 zł), Katowicach (+628 zł) i Częstochowie (+541 zł) – wynika z raportów Expander i rentier.io.

W zdecydowanej większości miast rok do roku za 1m2 mieszkania z drugiej ręki trzeba było zapłacić w przedziale 1000-1500 zł więcej.  

Wniosek? Nie jeden, a co najmniej dwa. Najmniejsze wzrosty cenowe na 1m2 wystąpiły w tych miastach, które i tak mają jedne z niższych stawek na rynku nieruchomości. W miastach z górnej półki cenowej, czyli Warszawie, Gdańsku, Krakowie i Wrocławiu, wzrosty były bardziej wyraziste. Na tym tle może zaskakiwać gwałtowna podwyżka w średnich cenowo Białymstoku i Szczecinie.

17 proc. więcej za mieszkanie w 17 miastach

Na wzrosty cen mieszkań rok do roku warto też spojrzeć procentowo. Średnio to 17 proc. we wszystkich analizowanych miastach, czyli nawet więcej od wspomnianej już inflacji, która według tzw. szybkiego szacunku wskaźnika GUS wyniosła w kwietniu 2022 r. 12,3 proc.

O ponad jedną czwartą podrożał 1m2 w Białymstoku (+28 proc.). Równie gwałtowny wzrost zanotowały miasta, w których mieszkania nie należą do najdroższych, jak Szczecin (+23 proc.) oraz Łódź i Poznań (+20 proc.) – taki wniosek płynie z zestawienia raportów Expander i rentier.io.

Najbardziej stabilnie cenowo jest w miastach z województwa śląskiego. 1m2 w ciągu roku zdrożał o 12 proc. w Sosnowcu, 10 proc. w Częstochowie i 9 proc. w Katowicach.

Rośnie grono dziesięciotysięczników

A jak wyglądają stawki za 1m2 po rocznych wzrostach? Wygląda na to, że przekroczenie progu 10 000 zł/m2 stanie się już wkrótce czymś powszechnym na rynku mieszkań z rynku wtórnego. Jeszcze w marcu 2021 r. stawka ponad 10 000 zł/m2 występowała tylko w Warszawie i Gdańsku, a rok później także w Krakowie i Gdyni. Jeśli dotychczasowetempo wzrostu cen się nie zmieni, w przyszłym roku do tego grona dołącza Wrocław (obecnie 9950 zł/m2), a być możne także Poznań (teraz 9083 zł).

Po podwyżkach na podium najdroższych dużych miast nadal są Warszawa (13 080 zł), Gdańsk (11 680 zł) i Kraków (11 207 zł). Najtańszymi z tego zestawienia miastami są Radom (6569 zł), Sosnowiec (5999 zł) i Częstochowa (5956 zł).

W porównaniu z cenami z marca 2021 r. niewiele zmieniła się pozycja miast. Białystok przez rekordowy wzrost (+1895 zł/m2) wyprzedził w zestawieniu Lublin, Rzeszów i Katowice. Z kolei Katowice z uwagi na niewielki wzrost cen (+628 zł/m2), okazały się miastem tańszym od Torunia czy Łodzi.

Co na to ceny polis mieszkaniowych?

Wartość mieszkania wpływa bezpośrednio na wartość ubezpieczenia. Dlatego przyjrzeliśmy się też stawkom polis mieszkaniowych kupowanych w porównywarce Rankomat. Od marca 2021 r. do marca 2022 r. polisa mieszkaniowa w 17 analizowanych miastach zdrożała z 236 zł do 258 zł, czyli o 9,3 proc. W 14 z nich za polisę płacono więcej niż przed rokiem, a w 3 mniej. Tymi wyjątkami były Szczecin, Białystok i Sosnowiec.

Najwięcej za roczną polisę mieszkaniową płacili lokatorzy z Krakowa (302 zł), Wrocławia (295 zł) i Warszawy (średnio 291 zł). Najmniej ubezpieczenie mieszkania kosztowało lokatorów w Sosnowcu (162 zł), Gdyni (234 zł) i Bydgoszczy (235 zł) – jak wynika z danych porównywarki Rankomat.

A ile rzeczywiście kosztuje polisa mieszkaniowa dla mieszkania z rynku wtórnego w największych miastach Polski? Aby poznać wysokość składki, należy w kalkulatorze ubezpieczeń nieruchomości wskazać konkretne miasto i konkretne mieszkanie. Założyliśmy, że będzie to mieszkanie 50 m2 w Warszawie warte 654 000 zł (według stawki 13080 zł/m2). Dla porównania takie samo mieszkanie, tyle że w Częstochowie za 298 000 zł (według stawki 5956 zł/m2).

Tabela 1. Porównanie z 09.05.2022 r. na rankomat.pl dotyczy polisy w wariancie rozszerzonym z kradzieżą, OC w życiu prywatnym, home assistance i dewastacją dla mieszkania z 2008 r.

W Warszawie mieszkanie warte 654 000 zł można ubezpieczyć już od 385 zł rocznie. Przy założeniu, że polisa zawiera ochronę także przedmiotów ruchomych, kradzież z włamaniem, OC w życiu prywatnym, pakiet home assistance i ryzyko dewastacji. Taka sama polisa w Częstochowie będzie kosztować od 268 zł rocznie i choć to niewiele mniej od składki w Warszawie, to jednak wyraźnie tańszą ofertę mają wszystkie firmy ubezpieczeniowe z przykładowej kalkulacji na rankomat.pl.