Mieszkanie bez wkładu własnego - zasady i pułapki

Od 27 maja 2022 r. można starać się o kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego. Tego dnia weszło w życie jedno z założeń tzw. Polskiego Ładu, czyli rządowego programu gospodarczego. Wyjaśniamy, kto może liczyć na takie finansowanie mieszkania, jakie są zasady i czy rzeczywiście nie trzeba nic płacić przed zaciągnięciem hipoteki.

Czym jest program Mieszkanie bez wkładu własnego? 

Mieszkanie bez wkładu własnego to program pomocowy dla tych lokatorów, którzy z różnych powodów nie są w stanie spełnić wymogów stawianych przez banki. Te, udzielając kredytu hipotecznego, zabezpieczają się tzw. wkładem własnym, czyli koniecznością wpłacenia do 20 proc. kosztów kredytu w chwili jego zaciągania.

Obsługą kredytobiorców z programu Mieszkanie bez wkładu własnego zajmują się banki, które podpiszą umowę o współpracy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Rolą BGK w programie jest udzielanie gwarancji wkładu własnego oraz realizowanie wypłat z tytułu spłaty rodzinnej.

Mieszkanie bez wkładu własnego – jaka pomoc z programu?

Za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego państwo gwarantuje wkład własny nawet do 20 proc. do kwoty 100 000 zł przez okres minimalnie 15 lat.

Program rządowy Mieszkanie bez wkładu własnego zakłada nie tylko pokrycie wkładu własnego, ale także pomoc w spłacie bieżącego kredytu, gdy w rodzinie pojawi się dziecko (tzw. spłata rodzinna). Będzie to wsparcie w wysokości 20 000 zł (po urodzeniu drugiego dziecka) i 60 000 zł (po urodzeniu trzeciego i kolejnego).

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy będzie udzielany do wysokości 100 proc. ceny zakupu mieszkania lub kosztów budowy domu jednorodzinnego. A powyżej 100 proc. na wydatki ponoszone w związku z wykończeniem mieszkania.

Gwarantowane kredyty mieszkaniowe będą udzielane do 31 grudnia 2030 r. w polskiej walucie.

Kto może skorzystać z programu Mieszkanie bez wkładu własnego? 

Z programu Mieszkanie bez wkładu własnego mogą skorzystać single, pary, małżeństwa i rodziny z dziećmi.

Osoby żyjące w związku nieformalnym, które nie wychowują wspólnie dzieci, mogą ubiegać się o przyznanie gwarantowanego kredytu mieszkaniowego odrębnie jako jednoosobowe gospodarstwa domowe.

Pomoc finansowa dotyczy lokatorów, którzy na kredyt chcą:

• kupić mieszkanie z rynku pierwotnego,
• kupić mieszkanie z rynku wtórnego,
• wybudować dom.

Kredyt z gwarancją otrzyma też kredytobiorca, który prowadzi gospodarstwo domowe na terytorium Polski albo za granicą (o ile posiada obywatelstwo polskie albo prowadzi gospodarstwo domowe wspólnie z osobą posiadającą polskie obywatelstwo, a gwarantowany kredyt mieszkaniowy jest mu udzielany wspólnie z tą osobą).

Mieszkanie bez wkładu własnego – jakie warunki trzeba spełnić?

Warunkiem skorzystania z programu Mieszkanie bez wkładu własnego jest brak prawa własności mieszkania lub domu jednorodzinnego przez osoby wchodzące w skład danego gospodarstwa domowego. Wyjątek - rodziny z co najmniej 2 dzieci.

W momencie zaciągania kredytu beneficjenci mogą mieć inne mieszkanie, przy czym:

• w przypadku rodzin z 2 dzieci nie większe niż 50 m2,
• w przypadku rodzin z 3 dzieci nie większe niż 75 m2,
• w przypadku rodzin z 4 dzieci nie większe niż 90 m2.

Rodzin z 5 lub więcej dzieci limit metrażowy nie obowiązuje.

Jak złożyć wniosek Mieszkanie bez wkładu własnego? 

Cały proces ubiegania się o pokrycie wkładu własnego do kredytu hipotecznego sprowadza się do 3 kroków: 

KROK 1. 
Kredytobiorca w banku kredytującym składa (wraz z wnioskiem o kredyt) formularz wniosku o udzielenie gwarancji. 

Potrzebny będzie także załącznik „Warunki uzyskania w Banku Gospodarstwa Krajowego gwarancji spłaty kredytu w ramach portfelowej linii gwarancyjnej Ekologicznego Funduszu Poręczeń i Gwarancji”. Formularz wniosku wraz z załącznikiem można pobrać ze strony BGK. 

KROK 2. 
Bank kredytujący ocenia wniosek o kredyt razem z wnioskiem o gwarancję i podejmuje decyzję kredytową. 

Po podjęciu decyzji o przyznaniu kredytu, bank kredytujący sporządzi umowę, która uwzględnia warunki przyjęcia zabezpieczenia w formie gwarancji BGK i możliwość skorzystania ze spłaty rodzinnej. 

KROK 3. 
Kredytobiorca zawiera z bankiem kredytującym umowę o kredyt z zabezpieczeniem gwarancją BGK. 

Banki współpracujące z BGK to na dzień 14.06.2022 r. Bank Pekao S.A i PKO Bank Polski S.A.

Mieszkanie bez wkładu własnego – wątpliwości

Wątpliwości co do powodzenia rządowego programu mieszkaniowego budzą co najmniej 3 rzeczy: współpraca z bankami, inflacja i limity. Poza tym warto pamiętać, że Mieszkanie bez wkładu własnego nie jest programem zupełnie darmowym. Za uzyskanie gwarancji o braku wkładu trzeba zapłacić jednorazowo nawet 1000 zł. Ale przejdźmy do powodów, które mogą budzić niepokój u przyszłych beneficjentów programu.

Mała liczba banków

Rządowy program Mieszkanie bez wkładu własnego wszedł w życie 27 maja 2022 r. i jak do tej pory jest dostępny zaledwie w 2 bankach, a z 11 kolejnymi ustalane są dopiero szczegóły współpracy.

Wysoka inflacja

W obliczu postępującej inflacji i rosnących stóp procentowych wiele rodzin planujących zakup mieszkania na kredyt nie przejmuje się tak brakiem wkładu własnego, jak uzyskaniem zdolności kredytowej. Praktycznie zerowe stopy jeszcze w 2021 r. przekroczyły poziom 5 proc. (stan na czerwiec 2022 r.). W związku z tym zachodzi obawa, że program Mieszkanie bez wkładu własnego nie będzie cieszył się dużą popularnością. Eksperci cytowani przez portal businessinsider.com.pl przewidują, że zamiast zakładanych 80 000 kredytów bez wkładu własnego rocznie, z programu skorzysta co najwyżej 40 000 zł osób, a i ten wynik będzie zagrożony.

Limity kwotowe na 1m2

Program ustala maksymalne ceny za metr mieszkania, na które można dostać kredyt bez wkładu własnego.

Kredyt na mieszkanie w ramach Mieszkania bez wkładu własnego można otrzymać przy uwzględnieniu lokalnych cen. Te mają być aktualizowane co pół roku, ale nie na podstawie faktycznie obecnych, tylko kosztów budowy we Wrocławiu, Koszalinie, Sulechowie czy wskazanej we wniosku kredytowym lokalizacji. Gwałtownie rosnące ceny mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego oraz ceny materiałów budowlanych powodują, że rzeczywistość rozmija się z narzuconymi limitami. Efekt? Znikoma dostępność nieruchomości na kredyt bez wkładu własnego.

Przykładowo, wg limitów ustalonych dla mieszkań z rynku wtórnego a ofertowymi cenami w opracowaniu HRE Investments, zaledwie 4 proc. nieruchomości kwalifikuje się do programu Mieszkanie bez wkładu własnego w Krakowie, 5 proc. w Warszawie, a 7 proc. w Lublinie. Najwięcej w Gorzowie Wlkp. (65 proc.), Opolu (61 proc.) i Bydgoszczy (51 proc.), czyli tam, gdzie ceny mieszkań nie należą do najwyższych w kraju.

Na podstawie szacunków HRE Investments. 

Ten rozdźwięk widać także na przykładzie median cen mieszkań z rynku wtórnego w oparciu o raporty Expandera i rentier.io w porównaniu stawek z marca 2021 r. do marca 2022 r. W 18 miastach Polski przez rok 1m2 mieszkania zdrożał od 541 zł w Częstochowie do 1901 zł w Warszawie, a średnio we wszystkich miastach o 17 proc. I już w 4 miastach trzeba wydać na mieszkanie powyżej 10 000 zł/m2.

Jak ubezpieczyć mieszkanie bez wkładu własnego? 

Nieruchomość z kredytem hipotecznym bez względu na wysokość czy obecność wkładu własnego trzeba ubezpieczyć. Taki wymóg nakładają banki, które chronią się na wypadek niewypłacalności swoich klientów. 

Polisę mieszkaniową do kredytu hipotecznego można kupić w banku i poza bankiem. To drugie rozwiązanie pozwala nieco oszczędzić na składce, bo wcześniej porównujemy oferty dostępne na rynku. Z kolei bank przedstawi nam tylko jedno rozwiązanie – w dodatku od ubezpieczyciela współpracującego z danym bankiem. 

Aby ubezpieczyć dom i mieszkanie na kredyt, wystarczy już sama podstawa, czyli ochrona murów w razie szkody całkowitej. Jednak warto dokupić kilka innych ryzyk typu kradzież, powódź czy OC w życiu prywatnym, co za niewiele więcej znacznie zwiększy prawdopodobieństwo wypłaty odszkodowania.

Leszek Drozdalski, ekspert ds. ubezpieczeń nieruchomości w rankomat.pl

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania bez wkładu własnego?

Koszt ubezpieczenia mieszkania bez wkładu własnego zależy głównie od wysokości kredytu hipotecznego i wybranych ryzyk. Zakładając, że kredyt wynosi 500 000 zł, a polisa obejmuje mury, stałe elementy, wyposażenie (do 60 000 zł) oraz ryzyka (kradzież, OC w życiu prywatnym), to za najtańsze ubezpieczenie zapłacimy rocznie:

• od 275 zł w Generali,
• od 290 zł w Proama,
• od 478 zł w Link4,
• od 825 zł w Benefia,

Na podstawie przykładowej kalkulacji rankomat.pl w dniu 13.06.2022 r.

Gdzie kupić ubezpieczenie mieszkania bez wkładu własnego?

Ubezpieczenie mieszkania bez wkładu własnego i innej nieruchomości jest szybkie i proste w porównywarce polis mieszkaniowych. W dołączonym formularzu wystarczy uzupełnić szczegóły dotyczące budowli i polisy, a następnie wyświetlić wyniki kalkulacji.

W 1 kalkulacji możemy znaleźć ponad 20 ofert różnych TU, w tym Proama, Generali, Wiener, mtu24.pl, Europa. Benefia, Link4 i Inter Polska. Ofert Aviva, PZU i Uniqa są dostępne po przejściu na stronę z pozycji porównywarki.