Jak rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania?

Jeśli zarabiamy na wynajmie mieszkania, musimy zapłacić podatek – jest to jasne i logiczne. Mniej oczywisty jest natomiast sposób naliczania tego podatku oraz procedury z tym związane. Inne podatki płacą osoby prywatne, a inne przedsiębiorcy i ogólnie w 2023 roku obowiązywać będzie 5 różnych progów dla wynajmujących oraz 2 rodzaje PIT-ów. Wszystkie te zagadnienia wyjaśniamy poniżej.

Formy opodatkowania najmu mieszkania 

W 2024 roku dla osób czerpiących dochody z najmu prywatnego dostępna jest tylko jedna forma opodatkowania, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, którego stawka wynosi 8,5%, a przy większych zyskach 12,5%. Nie ma też znaczenia, czy wynajmujesz lokal jako osoba prywatna, czy jako przedsiębiorca – jest tylko jedna możliwa forma opodatkowania. 

Na pierwszy rzut oka można uznać, że ryczał od przychodów ewidencjonowanych nie jest wysoki, a przyjęcie jednej formy opodatkowania to kolejny krok do uproszczenia systemu rozliczania się z fiskusem. Nie można jednak zapominać, że przy ryczałcie nie ma możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodu, a ponadto nie istnieje tutaj kwota zwolniona od podatku. Tak więc od każdej przysłowiowej złotówki, jaką zarobisz na najmie, będziesz musiał odprowadzić podatek (8,5% lub 12,5%), bez względu na to, ile łącznie zarobiłeś w skali roku i ile wydałeś np. na remonty lokalu, z którego czerpiesz zyski. 

Kto płaci podatek od najmu mieszkania?

Podatek od wynajmu mieszkania ma obowiązek płacić każdy, kto czerpie w ten sposób zyski. Jest to więc zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prowadząca działalność gospodarczą. Jak już wspomnieliśmy, nie ma tutaj żadnej kwoty zwolnionej od podatku. Nie ma też znaczenia, jaki rodzaj umowy podpisałeś i czy zgłosiłeś tę umowę do urzędu skarbowego (najem okazjonalny trzeba zgłaszać, najem tradycyjny nie). Najem okazjonalny jest więc opodatkowany w taki sam sposób, jak najem tradycyjny.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych opłaca się co miesiąc lub co kwartał. Obowiązującym terminem jest 20 dzień miesiąca następującego po miesiącu (lub kwartale), w którym uzyskałeś przychód – za styczeń płacisz do 20 lutego, za luty do 20 marca, itd., a za grudzień danego roku do 20 stycznia roku następnego. O tym, że zdecydowałeś się na kwartalne rozliczanie podatku informujesz urząd skarbowy w zeznaniu rocznym, którym w tym przypadku jest PIT-28. 

Ryczałt powinieneś przelewać na swój mikrorachunek podatkowy. Jeśli jeszcze nie korzystałeś z takiego mikrorachunku i go nie znasz, skorzystaj ze specjalnego generatora, który znajdziesz pod adresem: podatki.gov.pl/generator-mikrorachunku-podatkowego – wystarczy, że wpiszesz tam swój NIP lub PESEL. Informację o mikrorachunku możesz też uzyskać w dowolnym urzędzie skarbowym.

Wypowiedź eksperta

Co ważne, podatek od najmu dotyczy pieniędzy, które faktycznie zarobiłeś. Jeśli więc np. w trakcie roku podatkowego zmieniali ci się lokatorzy i przez miesiąc mieszkanie stało puste, a ty nie uzyskałeś wówczas żadnych przychodów, nie musisz za ten okres płacić ryczałtu.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

Ile wynosi podatek od wynajmu mieszkania?

Dla podatku od wynajmu mieszkania, czyli dla ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych ustalone są dwie stawki:

1. 8,5% przychodu – dotyczy przychodów do kwoty 100 000 zł.
2. 12,5% przychodu – dotyczy nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

Co ważne, próg 100 000 zł dotyczy przychodów z całego roku kalendarzowego, czyli również podatkowego i odnosi się do wszystkich nieruchomości, jakie wynajmuje podatnik, czyli do mieszkań, domów, budynków, gruntów. Dotyczy on też wszystkich rodzajów umów, czyli: umowy najmu, umowy najmu okazjonalnego, umowy dzierżawy, umowy poddzierżawy i podobnych umów. 

Dodajmy jeszcze, że w przypadku małżonków rozliczających się wspólnie, próg przychodów z najmu, od którego obowiązuje podwyższona stawka ryczałtu, czyli 12,5%, wynosi nie 100 000 zł, a 200 000 zł.
 

Podatek od wynajmu mieszkania – jaki PIT?

Jak już zasygnowaliśmy, osoby płacące ryczałt od przychodów z najmu na koniec roku podatkowego muszą złożyć dodatkowe zeznanie, czyli PIT-28. Zeznanie to można złożyć od 15 lutego do 30 kwietnia. 

PIT-28 można złożyć w tradycyjny sposób lub elektronicznie. Jeśli zdecydujesz się na pierwszy wariant, możesz albo zanieść wypełnione i ręcznie podpisane zeznanie do swojego urzędu skarbowego i złożyć je osobiście, albo też wysłać je tradycyjną pocztą. Zdecydowanie prostszym rozwiązaniem jest jednak rozliczenie się drogą elektroniczną. 

PIT-28 możesz złożyć przez Internet korzystając z profilu zaufanego lub e-dowodu. Alternatywną opcją jest zalogowanie się do systemu za pomocą bankowości elektronicznej lub swoich danych podatkowych (PESEL, NIP, data urodzenia, kwota przychodu z ubiegłego roku podatkowego). 

Rozliczając się elektronicznie wypełniasz uproszczoną wersję PIT-u, a system sam oblicza poszczególne wskaźniki. Podatnik musi podać tam głównie wysokość przychodu, jaki uzyskał i wysokość zaliczek, jakie opłacił w poszczególnych miesiącach bądź kwartałach. Rozliczając PIT-28 możesz też przeznaczyć 1,5% podatku na wybraną organizację pożytku publicznego.
 

Co grozi za brak podatku od wynajmu mieszkania?

Osoby niepłacące podatków od przychodu z najmu najczęściej karane są odsetkami i grzywnami, których wysokość jest zależna od skali zaległości podatkowych. Co ważne, zaleganie z opłatami może zostać zinterpretowane na dwa sposoby:

1. Wykroczenie skarbowe – jeśli zaległości nie przekroczą pięciokrotności minimalnego wynagrodzenia za pracę.
2. Jako przestępstwo skarbowe – jeśli zaległości podatkowe przekroczą podaną kwotę.

Jeśli nasz czyn zostanie zakwalifikowany jako wykroczenie, grozi nam kara finansowa w wysokości dwukrotności minimalnego wynagrodzenia o pracę. Oczywiście, będziemy wówczas musieli też zapłacić zaległy podatek oraz naliczone odsetki. 

Jeśli popełnimy przestępstwo skarbowe, karę wymierzy nam sąd i może być ona dużo surowsza.

Podatnik, który zalega ze składkami i chce uniknąć kary, może zgłosić się do urzędu skarbowego z tzw. czynnym żalem, a także sam uregulować wszelkie zobowiązania. W przypadku drobnych sum podjęcie takich kroków najczęściej pozwala uniknąć dodatkowych nieprzyjemności i kosztów.

Rozliczenie podatku od wynajmu mieszkania z małżonkiem

Ogólnie rzecz biorąc, przy ryczałcie ewidencjonowanym nie można rozliczać przychodów z najmu z małżonkiem. Od tej reguły są jednak pewne drobne wyjątki.

W zasadach ogólnych przewiduje się możliwość rozliczania się z małżonkiem, jednak po spełnieniu określonych wymagań:

• małżeństwo oraz wspólność majątkowa trwała przez cały rok podatkowy;
• małżeństwo zostało zawarte w trakcie roku podatkowego, a małżonkowie pozostali we wspólności majątkowej do końca tego roku.

Szczegółowe informacje na ten temat znajdują się w art. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wynajem mieszkania a podatek VAT

W zdecydowanej większości przypadków najem nie jest w ogóle objęty podatkiem VAT. 

Nieruchomość możesz wynajmować do celów mieszkaniowych lub do celów użytkowych. W pierwszym przypadku zwolnienie z VAT-u obowiązuje zawsze, bez względu na przychód, jaki osiągasz. W przypadku najmu pod lokale użytkowe zwolnienie z VAT-u dotyczy przychodów nie przekraczających łącznie 200 000 zł w skali roku. 

Reasumując, podatek VAT dotyczy tylko wynajmujących lokale użytkowe za duże pieniądze.   
 

PORÓWNAJ CENY

Gdzie kupić ubezpieczenie mieszkania na wynajem?

Zarówno ubezpieczenie dla wynajmujących, jak i dla najemców, można bez problemów kupić online, np. za pomocą kalkulatora ubezpieczeń. To narzędzie umożliwia szybkie zestawienie ze sobą ponad dwudziestu ofert od czołowych towarzystw działających na krajowym rynku, m. in. od: Proamy, Generali, Link4, Inter Polska, TU Europa, Benefia, Wiener czy mtu24.pl.

Mieszkanie 50 mkw. o wartości 500 000 zł z wyposażeniem 50 000 zł w budynku z 2004 r.

Korzystanie z kalkulatora jest bardzo proste i intuicyjne. Trzeba tylko wprowadzić do niego podstawowe dane o nieruchomości (adres, metraż, rodzaj zabudowy, itd.), lokatorach, historii ubezpieczenia oraz kwestiach formalno-prawnych – m. in. zaznaczamy, czy jesteśmy właścicielami lokalu i czy nieruchomość będzie wynajmowana osobom trzecim. Po zatwierdzeniu wprowadzonych danych ujrzymy przejrzystą tabelę z uporządkowanymi według ceny ofertami. Możemy wówczas sprawdzić ich szczegóły pobierając kartę produktu i dokument OWU. Po wybraniu jednej polisy przechodzimy już do finalizacji transakcji – wprowadzamy dane osobowe oraz wybieramy sposób, w jaki chcemy opłacić składkę. Nieruchomość może zostać objęta ochroną tuż po zaksięgowaniu przelewu.