Zakup mieszkania od dewelopera - kompletny poradnik

Nasz poradnik opisuje całą drogę, jaką trzeba przejść, żeby kupić nieruchomość z rynku pierwotnego, począwszy od wybrania właściwej inwestycji oraz godnego zaufania dewelopera, a skończywszy na podpisaniu umowy sprzedaży i przekazaniu prawa własności, które to kończą cały proces. 

Skupiliśmy się w szczególności na nieruchomościach w fazie budowy lub planowania, ponieważ procedura jest w tym przypadku bardziej skomplikowana. 

Nie zapomnieliśmy również o kredycie hipotecznym i ubezpieczeniu świeżo nabytego lokalu. 

Dlaczego kupujemy mieszkania od dewelopera?

Polacy coraz częściej decydują się na nabycie nieruchomości bezpośrednio od dewelopera, mimo że takie mieszkania są zwykle droższe niż z drugiej ręki.

Powodów do zakupu nowego mieszkania jest co najmniej kilka, to m.in.:

• nowa przestrzeń, która daje większe możliwości jej spersonalizowania, czyli wykończenie pod kątem indywidualnych preferencji i potrzeb;
• lokalizacja na całkiem nowych osiedlach, które projektuje się z odpowiednio dobraną infrastrukturą (sklepy, apteki, przedszkola, place zabaw, itp.) i dobrym skomunikowaniem z kluczowymi punktami miasta;
• sąsiedztwo terenów zielonych, gdzie smog i hałas nie są tak dokuczliwe;
• wyższy standard wykończenia;
• miejsce parkingowe w pakiecie z lokalem.

Jak ustawa deweloperska zabezpiecza kupujących mieszkanie?

Jeszcze jednym powodem, który może przekonać do zakupu nowe mieszkania są korzystne zmiany w prawie. W 2012 r. weszła w życie tzw. ustawa deweloperska, która dodatkowo zabezpieczyła nabywców nieruchomości z rynku pierwotnego, zmniejszając jednocześnie przestrzeń do nadużyć ze strony deweloperów. 

Kluczowym instrumentem jest rachunek powierniczy, czyli specjalny rachunek bankowy, za pośrednictwem którego odbywa się przepływ pieniędzy na linii mieszkaniec-deweloper. 

Obowiązkowo pośrednikiem transakcji, której przedmiotem jest nieruchomość na etapie budowy lub projektowania, jest bank, który nadzoruje przebieg prac i przepływ środków, ograniczając w ten sposób ryzyko poniesienia strat przez nabywcę. To przede wszystkim zabezpieczenie na wypadek upadłości dewelopera lub nie dotrzymania przez niego umowy.

Zaczynamy od wyboru odpowiedniego mieszkania i inwestycji

Z roku na rok w Polsce przybywa inwestycji budowlanych. Większy wybór mają ci, którzy decyduje się na poszukiwanie własnych czterech ścian w dużym mieście.

Zanim jednak przejdziemy do przeglądania ofert, postarajmy się sprecyzować swoje potrzeby i oczekiwania, a później skonfrontujmy je z rzeczywistością rynkową. 

Zastanówmy się, z czego jesteśmy w stanie zrezygnować, a jakie kryteria są dla nas priorytetowe. Oczywiście, powinniśmy również przeanalizować nasze możliwości finansowe oraz opcje uzyskania kredytu. 

Przy wstępnej selekcji ofert nieodzowny okaże się Internet, a konkretnie portale branżowe, na których umieszczają swoje ogłoszenia deweloperzy. Na tym etapie poszukiwania mieszkania powinniśmy odsiać te oferty, które nie spełniają naszych kluczowych kryteriów lub też są dla nas nieosiągalne ze względów finansowych.

Jak sprawdzić dewelopera?

Kiedy dotrzemy do oferty godnej naszej uwagi, powinniśmy nie tylko przyjrzeć się jej bliżej, ale również postarać się zgromadzić jak najszersze informacje o deweloperze. 

Warto sprawdzić, czy widnieje on w Krajowym Rejestrze Sądowym i czy przynależy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich. 

Firma, której warto zaufać, powinna mieć już na swoim koncie wymierne sukcesy w postaci zrealizowanych inwestycji. Deweloperom przyznaje się również nagrody oraz wyróżnienia, co również uwiarygadnia ich w oczach potencjalnych klientów. 

Jak zweryfikować inwestycję?

Gdy uznamy, że dany deweloper jest godny zaufania, przyjrzyjmy się bliżej samej inwestycji, przeanalizujmy jej sytuację prawną, zapoznajmy się z projektem i prospektem informacyjnym. Pamiętajmy, że każdy potencjalny klient ma pełne prawo do wglądu w dokumentację oraz uzyskania numeru księgi wieczystej gruntu.

Na tym etapie przyda się prospekt informacyjny. To oficjalny i obowiązkowy dokument sporządzany przez dewelopera według odgórnych wytycznych. Zawiera szczegółowy opis sytuacji prawnej inwestycji, jej wyglądu oraz sytuacji finansowej dewelopera. Dołączone są do niego szkice i rzuty poszczególnych kondygnacji, a także wzór umowy deweloperskiej.   

Przyjrzyjmy się też bliżej sposobowi, w jaki finansowana jest inwestycja. Możliwości są trzy – inwestor może korzystać ze środków własnych, kredytu bankowego bądź pieniędzy swoich klientów. Z naszej perspektywy zdecydowanie bezpieczniejsze są dwie pierwsze opcje. 

Jeśli inwestycja realizowana jest ze środków własnych, całe ryzyko leży po stronie dewelopera. Finansowanie przez bank również dodaje wiarygodności, ponieważ takie inwestycje bankowe poprzedzone są kompleksowym researchem i zabezpieczone zapisami prawnymi. 

Z perspektywy klienta najmniej korzystnym wariantem jest finansowanie realizacji projektu z pieniędzy przyszłych lokatorów, chociaż i w tym przypadku istnieje zabezpieczenie w postaci rachunku powierniczego, szczególnie w wersach gwarantowanych przez bank bądź towarzystwo ubezpieczeniowe.

Wybór lokalu i negocjacje ceny nieruchomości

Po zweryfikowaniu wiarygodności inwestora i zapoznaniu się ze specyfikacją inwestycji czas na wybór konkretnego mieszkania. Na tym etapie kluczowe jest wyważenie odpowiedniej proporcji pomiędzy oczekiwaniami a możliwościami finansowymi. 

W ramach jednej inwestycji ceny za poszczególne lokale bywają bardzo zróżnicowane. Wszystko zależy od takich czynników, jak metraż, kondygnacja, rozkład i liczba pomieszczeń czy standard wykończenia (wyróżniamy 3 rodzaje: surowy, deweloperski, „pod klucz”). 

Pamiętajmy też, że cena sugerowana w prospekcie informacyjnym nie musi być jednocześnie ceną transakcyjną i zawsze mamy możliwość podjęcia negocjacji. Jeśli deweloper nie zgadza się na obniżenie kwoty sprzedaży, możemy spróbować w ramach tej kwoty uzyskać dodatkowe korzyści, np. wyższy standard czy lepsze miejsce parkingowe.

Oprac. własne.

Kiedy już ustalimy cenę mieszkania, które chcemy kupić, powinniśmy wpisać ją do umowy przedwstępnej wraz z opisem tego, co obejmuje. Po złożeniu podpisów kwota ta będzie obowiązywała do końca transakcji. Jedyną możliwością jej zmiany jest obustronna zgoda, która również powinna być wyrażona w formie pisemnej.  

Kolejny krokiem jest wpłacenie zadatku w kwocie określonej przez umowę. Jest to zabezpieczenie dla obu stron na wypadek zerwania umowy. Gdy deweloper wycofa się z transakcji, będzie musiał przelać na nasze konto dwukrotność zadatku. Jeśli to my zrezygnujemy, stracimy zadatek.

Wybór sposobu płatności za nieruchomość

Mieszkanie możemy kupić ze środków własnych lub w oparciu o kredyt hipoteczny z wkładem własnym na poziomie minimum 20%. To, w jaki sposób transakcji będzie chciał dokonać deweloper, zależy głównie o formy finansowania inwestycji. W przypadku nieruchomości w budowie warianty są dwa:

1. Płatność w transzach – wpłacamy pieniądze na rachunek powierniczy w banku, a bank etapami przelewa je na konto dewelopera. Przelewy z banku są realizowane dopiero po zakończeniu kolejnych etapów budowy

2. Płatność w systemie 10/90 lub 20/80 – w dniu podpisania umowy przedwstępnej wpłacamy deweloperowi 1/10 lub 1/5 wartości nieruchomości, a resztę dopłacamy dopiero po zakończeniu budowy

Drugi z dostępnych wariantów jest korzystny dla osób posiłkujących się kredytem hipotecznym. Pierwszą ratę mogą one zapłacić w ramach wkładu własnego, co umożliwia późniejsze uruchomienie pożyczki. Taki system płatności stosowany jest jednak tylko przez deweloperów, którzy finansują inwestycję ze środków własnych.

Wybór rachunku powierniczego

Rachunek powierniczy jest stosowany tylko w sytuacjach, w których deweloper przy realizacji projektu korzysta z pieniędzy klientów. Wyróżniamy 4 rodzaje takich rachunków:

• zamknięty rachunek powierniczy,
• otwarty rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową,
• otwarty rachunek powierniczy z gwarancją bankową,
• otwarty rachunek powierniczy.

Z perspektywy klienta najkorzystniejszym wariantem jest rachunek powierniczy zamknięty, ale solidnym zabezpieczeniem są również gwarancje bankowe i ubezpieczeniowe. Rozważa się zniesienie rachunku powierniczego otwartego bez żadnych gwarancji, jednak na chwilę obecną to rozwiązanie nadal bywa stosowane.

Oprac. własne.

Jako że żadne prawo nie działa wstecz, a ustawa deweloperska zaczęła obowiązywać 29 kwietnia 2012 roku, deweloperzy, którzy rozpoczęli swoje inwestycje przez tą datą nie muszą zakładać rachunków powierniczych dla swoich klientów.

Podpisanie umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna jest bardzo ważnym dokumentem, ponieważ zobowiązuje obie strony do realizacji transakcji na określonych zasadach i konkretnych terminach. 

Podane w niej kwoty i ustalenia pomiędzy stronami będą wiążące, o ile nie zmieni się ich na piśmie za obopólną zgodą stron. 

Umowa przedwstępna zobowiązuje również do podpisania późniejszej umowy sprzedaży i właściwie przesądza o jej treści. Ten dokument zawiera się na drodze notarialnej, co zabezpiecza nabywcę przed sytuacją, w której deweloper sprzedałby mieszkanie również innej osobie lub osobom. 

Jeśli przedmiotem transakcji jest nieruchomość już ukończona, to podpisanie umowy z deweloperem jest równoznaczne z przekazaniem prawa własności i kluczy do mieszkania. 

Jeśli nieruchomość jest na etapie projektowania lub budowy, również podpisuje się umowę (przedwstępną sprzedaży), ale przekazanie własności odbędzie się dopiero w momencie oddania mieszkania do użytku. 

Konieczne jest nie tylko dokładne przeanalizowanie umowy, którą zamierzamy podpisać, ale i przedłożonej przez dewelopera dokumentacji, czyli:

• dokumentów świadczących o własności nieruchomości (przede wszystkim odpis księgi wieczystej);
• kopii decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, gdy jeszcze nie wydano pozwolenia na budowę lub pozwolenia na budowę;
• kopii decyzji w sprawie oddania budynku do użytkowania (kiedy budowa została zakończona);
• zaświadczenia o samodzielności lokali.

Rozliczenie z deweloperem a kredyt hipoteczny

Rozliczenie musi odbywać się w oparciu o wcześniejsze ustalenia, które zostały też zapisane w umowie. Jeśli nie został ustanowiony rachunek powierniczy, a my posiadamy odpowiednią ilość gotówki, żeby w całości pokryć zobowiązanie – wystarczy przelać całą sumę na konto dewelopera w umówionym terminie. Jeśli natomiast musimy posiłkować się kredytem hipotecznym, procedura jest nieco bardziej skomplikowana.

Zakup oddanego do użytku mieszkania z rynku pierwotnego w oparciu o kredyt wygląda właściwie tak samo, jak nabycie używanej nieruchomości. 

Nieco inaczej wygląda kwestia mieszkania na etapie projektowania lub budowy – tutaj procedura jest dłuższa i bardziej skomplikowana.

Źródło: morizon.pl.

Odbiór mieszkania i przeniesienie własności

Zaproszenie na odbiór mieszkania możemy otrzymać od dewelopera dopiero w momencie, w którym prace zostaną zakończone, a nieruchomość uzyska pozwolenie na użytkowanie. 
Jeśli sami nie jesteśmy specjalistami od „budowlanki”, warto postarać się o obecność osoby z uprawnieniami inspektora nadzoru budowlanego lub innego fachowca z branży budowlanej czy prawnej.

Na spotkaniu deweloper przedłoży nam dwa dokumenty: protokół odbioru technicznego oraz protokół zdawczo-odbiorczy lokalu mieszkalnego. Zanim złożymy na nich podpisy, dokładnie sprawdźmy następujące rzeczy:

• prawidłowe osadzenie okien i parapetów;
• właściwe wstawienie skrzydeł drzwiowych (nie mogą przeszkadzać w montażu podłogi);
• wykończenia ścian i podłóg;
• prawidłowe otwieranie drzwi i okien;
• dostępność odpływów wody;
• sprawność wentylacji;
• doprowadzenie mediów;
• metraż i układ pomieszczeń – czy jest zgodny z planem.

Deweloper ma dwa tygodnie na ustosunkowanie się opisanych w protokole usterek i 30 dni na ich usunięcie. Jeśli nie dopełni on tych czynności, powinien podać nowy termin oraz uzasadnienie opóźnienia. Odbiór mieszkania wieńczy przekazanie kluczy nowemu właścicielowi.

Dopóki nie podpiszemy u notariusza umowy sprzedaży, deweloper nadal jest właścicielem gruntu oraz lokalu mieszkalnego – przeniesienie własności odbywa się na mocy właśnie tego dokumentu. W umowie powinny się znajdować:

• opis stanu prawnego nieruchomości;
• postanowienia poświadczające dopełnienie warunków umowy przedwstępnej;
• opis dokumentów niezbędnych do ustanowienia odrębnej własności lokalu;
• rozliczenie wszystkich środków finansowych wnoszonych przez klienta podczas budowy;
• opis zasad określających korzystanie z części wspólnych nieruchomości.

W momencie, w którym następuje wyodrębnienie i przeniesienie praw własności do pierwszego lokalu z danej inwestycji budowlanej, automatycznie powołana zostaje wspólnota mieszkaniowa. Jej członkami stają się wówczas deweloper (formalny właściciel pozostałych lokali) oraz osoba, która kupiła mieszkanie. Kiedy deweloper sprzeda ostatni z lokali, przestaje być członkiem wspólnoty.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania od dewelopera?

Jeśli kupiliśmy mieszkanie w oparciu o kredyt hipoteczny, to bank będzie od nas wymagał nabycia polisy mieszkaniowej i scedowania jej, czyli przepisania na bank (w razie szkód odszkodowanie otrzyma bank). 

W takich sytuacjach wymagane są ubezpieczenia z podstawowym zakresem ochrony, które obejmują ochronę murów i ewentualnie elementów stałych przed zdarzeniami losowymi. 

Podstawowa polisa, jakiej wymagają banki do kredytu hipotecznego, jest tania, a niska cena wpływa na okrojony zakres ochrony. Bank jest zainteresowany zabezpieczeniem finansowym murów i elementów stałych, natomiast już nie mienia ruchomego, które jest własnością lokatorów. Ci, jeśli zależy im na zapewnieniu szerszej ochrony swojego mienia, mogą wykupić kilka rozszerzeń, takich jak ruchomości domowe, kradzież z włamaniem, OC w życiu prywatnym czy chociażby pakiet Home Assistance, który może okazać się przydatny przy usuwaniu drobnych niedoróbek czy awarii, jakie dość często pojawiają się w nowym budownictwie 

– wyjaśnia Michał Ratajczak, ekspert Rankomat.pl. 

Sprawdziliśmy, ile trzeba będzie zapłacić za taką polisę dla 50-metrowego mieszkania w Warszawie, które znajduje się na piętrze pośrednim w budynku oddanym do użytkowania w 2020 roku. Jego wartość rynkowa to 500 000 zł (mury i elementy stałe). 

Średni koszt podstawowej polisy do kredytu hipotecznego to 213 zł w skali roku, a poszczególne oferty mieszczą się w widełkach cenowych 160-289 zł. Każdy z ubezpieczycieli w ramach ceny oferuje również minimum jeden dodatek. Akurat w tym przypadku jest to ochrona przed powodzią i/lub Home Assistance.

Źródło: rankomat.pl (stan na: 25.03.2021).