Darowizna mieszkania a podatek - o czym należy pamiętać?

Przekazanie darowizny w postaci mieszkania lub innej nieruchomości wiąże się z konkretnymi formalnościami, których należy dopełnić, a także z opłatami notarialnymi i podatkami, których wysokość jest zależna od kilku czynników.

TU SPRAWDZISZ CENY

Czego dotyczy darowizna w nieruchomościach?

Własnym majątkiem w postaci domu czy mieszkania możemy dysponować w dowolny sposób – oczywiście w granicach prawa. Drugiej osobie, zarówno z rodziny, jak i niespokrewnionej z nami, możemy nieodpłatnie przekazać każdą nieruchomość, której jesteśmy właścicielami. 

Przedmiotem darowizny może być dom, mieszkanie, lokal w większej nieruchomości, gospodarstwo rolne, udział w nieruchomości bądź grunt. 

Formalnie darowizna jest rodzajem umowy nazwanej prawa cywilnego, a jej celem jest nieodpłatne przysporzenie obdarowanemu korzyści majątkowych kosztem majątku darczyńcy. W Polsce podstawą prawną darowizny są zapisy księgi trzeciej Kodeksu cywilnego.

W jakiej formie przekazać darowiznę mieszkania?

W większości przypadków przekazanie darowizny nie wymaga szczególnej formy. Z nieodpłatnym przekazaniem praw do nieruchomości jest jednak inaczej. W tym przypadku prawo wymaga od nas spisania stosownej umowy w postacie aktu notarialnego, co wiąże się z pewnymi kosztami.

Skorzystanie z usługi notarialnej automatycznie zwalnia nas z obowiązku zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego (zgłoszenia dokonuje notariusz). Za dodatkową opłatą notariusz może również dokonać wpisów do księgi wieczystej nieruchomości będącej przedmiotem darowizny. 

Nieodpłatne przekazanie prawa do nieruchomości może mieć również formę testamentu bądź tzw. umowy o dożywocie. W pierwszym przypadku prawo do nieruchomości zostanie przekazane po śmierci jej aktualnego właściciela. Umowa o dożywocie jest już bardziej specyficzna i rzadziej spotykana. W tym przypadku osoba, która otrzymuje nieruchomość, jednocześnie przyjmuje na siebie określone obowiązki. Chodzi tutaj o zobowiązanie do utrzymania dożywotnika (przekazującego nieruchomość) do chwili jego śmierci. Ten uzyskuje również prawo do zamieszkania w nieruchomości będącej przedmiotem umowy oraz otrzymywania odpowiedniej opieki, która może przybrać postać renty.

Komu można przekazać mieszkanie w darowiźnie?

Prawo do nieruchomości można przekazać dowolnej osobie, bez względu na jej wiek, stopień pokrewieństwa, płeć, obywatelstwo, itd. Stopień pokrewieństwa odgrywa jednak kluczową rolę dla kosztów darowizny, konkretnie dla wysokości podatku, jaki musi odprowadzić fiskusowi obdarowany. 

Zwolnieni z podatku od darowizny są nasi najbliżsi krewni, których formalnie zalicza się do tzw. grupy zerowej. Chodzi tutaj konkretnie o:

• małżonków;
• tzw. zstępnych, czyli dzieci, wnuki oraz prawnuki; 
• tzw. wstępnych, czyli rodziców, dziadków, pradziadków;
• pasierbów; 
• rodzeństwo;
• macochę/ojczyma.

Co ważne, z podatku od darowizny mogą zostać zwolnione również osoby z dalszego kręgu rodzinnego darczyńcy lub w ogóle z nim niespokrewnione. Żeby to się stało, musi być jednak spełniony szereg warunków:

• obdarowany jest obywatelem Polski;
• nie ma prawa własności do żadnego innego budynku mieszkalnego (ewentualnie ma takie prawo, ale przekaże te prawa gminie, Skarbowi Państwa bądź zstępnym);
• nie posiada spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego;
• nie jest właścicielem spółdzielczego, własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (tu również obowiązuje zapis o przekazaniu praw gminie, itd.);
• nie wynajmuje lokalu mieszkalnego;
• będzie mieszkać w otrzymanym lokalu przez kolejne 5 lat i się w nim zamelduje;
• przedmiot darowizny jest lokalem mieszkalnym o powierzchni do 110 mkw.

W pozostałych przypadkach obdarowany prawem do nieruchomości musi zapłacić podatek, chociaż stawki są zróżnicowane, co opisujemy w dalszej części artykułu.

Darowizna mieszkania a koszty notarialne

Zgodnie z polskim prawem, zmiana właściciela nieruchomości zawsze musi mieć formę aktu notarialnego i dlatego umowa darowizny mieszkania czy domu musi zostać podpisana w obecności notariusza, co wiąże się z konkretnymi kosztami. 

Taksa notarialna, czyli opłata pobierana przez notariusza za sporządzenie umowy darowizny, zależna jest od wartości nieruchomości, którą darczyńca nieodpłatnie przekazuje obdarowanemu. Odgórne przepisy określają granice opłat notarialnych. Minimalna taksa wynosi 100 zł, maksymalna 10 000 zł, ale najczęściej opłaty zamykają się w kwocie kilku tysięcy. 

Aktualne stawki wynoszą: 

• przy nieruchomości wartej maksymalnie 3000 zł – taksa 100 zł; 
• pomiędzy 3000 zł a 10 000 zł – taksa 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł; 
• pomiędzy 10 000 zł a 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł; 
• pomiędzy 30 000 zł a 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł; 
• pomiędzy 60 000 zł a 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł; 
• pomiędzy 1 000 000 zł a 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł; 
• ponad 2 000 0000 zł – 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, maksymalnie 10 000 zł; a jeśli darowizna mieszkania odbywa się pomiędzy osobami zaliczonymi do pierwszej grupy podatkowej, górną granicą jest 7 500 zł. 

Pamiętaj, że notariusz może również pobrać opłatę za wpis do księgi wieczystej, która wynosi 200 zł. Ponadto, jeśli nie korzystasz ze zwolnienia, zainkasuje ona również podatek od darowizny. 

Notariusz może również pobrać wynagrodzenie za dokonanie wpisu do księgi wieczystej (200 zł) oraz, jeśli nie korzystamy ze zwolnienia z podatku, równowartość podatku od darowizny.

Darowizna mieszkania a podatek

Podatek od darowizny mieszkania oblicza się w oparciu o wartość tego mieszkania, ale dla różnych grup podatkowych obowiązują różne stawki. Wyjaśniliśmy już sobie, kto należy do zerowej grupy podatkowej, a więc do scharakteryzowania zostają nam jeszcze trzy inne kategorie osób:

1. Pierwsza grupa podatkowa – osoby należące do grupy zerowej, które nie zgłosiły darowizny do urzędu skarbowego (przypomnijmy, że termin zgłoszenia to 6 miesięcy) lub które przekroczyły łączny limit darowizn z ostatnich 5 lat podatkowych. 
2. Druga grupa podatkowa – dalsi krewni, tacy jak: zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni oraz małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa, rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków czy małżonkowie innych zstępnych. 
3. Trzecia grupa podatkowa – ci, którzy nie przynależą do żadnej z poprzednich grup podatkowych, czyli albo bardzo daleka rodzina darczyńcy, albo osoby w ogóle z nim niespokrewnione. 

Co ważne, podatek od darowizny mieszkania nalicza się dopiero wtedy, kiedy wysokość darowizny przekroczy kwotę wolną od podatku, a ta dla poszczególnych grup podatkowych wynosi aktualnie (stan na 24.09.2024 r.): 

• dla pierwszej grupy podatkowej – 36 120 zł, 
• dla drugiej grupy podatkowej – 27 090 zł,  
• dla trzeciej grupy podatkowej – 5 733 zł. 

Dodajmy, że te stawki zmieniły się w lipcu 2023 roku i to dość istotnie – w dwóch pierwszych grupach zostały zwielokrotnione. 

Ile wynosi podatek od darowizny mieszkania?

Obliczenie konkretnej kwoty podatku od darowizny mieszkania jest dość skomplikowane, ponieważ w każdej z trzech grup podatkowych obowiązują inne stawki procentowe. Ogólnie minimalny pułap daniny wynosi 3% (w pierwszej grupie podatkowej), maksymalny aż 20% (w trzeciej grupie podatkowej). Szczegółowe informacje na temat przeliczników umieściliśmy w poniższej tabeli. 

Tabela 2. Źródło: biznes.interia.pl (stan na: 24.09.2024 r.).

Jako że samodzielne obliczenie wysokości podatku od darowizny może być kłopotliwe, w tym miejscu warto byłoby posłużyć się konkretnym przykładem i tak też zróbmy. 

Najwyższy podatek od darowizny zapłaci osoba niespokrewniona z darczyńcą, czyli należąca do trzeciej grupy podatkowej. Sprawdźmy więc, ile wyniesie ta danina przy założeniu, że darowiznę stanowiło mieszkanie warte 300 000 zł.  

Od wartości rynkowej mieszkania odejmujemy kwotę wolną od podatku: 300 000 zł – 5733 zł = 294 267 zł

Od obliczonej kwoty odejmujemy nadwyżkę: 294 267 zł – 23 665 zł = 270 602 zł 

Obliczamy stawkę procentową dla nadwyżki: 270 602 zł x 20% = 54 120,40 zł 

Ostateczny wynik osiągamy dodając: 54 120,40 zł + 3313,20 zł = 57 433,60 zł 

Po zaokrągleniu do pełnych złotówek podatek za otrzymanie darowizny w postaci mieszkania wartego 300 000 zł dla osoby niespokrewnionej z darczyńcą wynosi więc 57 434 zł. 

Umowa od darowizny mieszkania – jak sporządzić?

Umowa potwierdzająca darowiznę nieruchomości musi być spisana na piśmie. Taki dokument, aby miał moc prawną, musi zawierać następujące informacje:

• dane stron umowy (darczyńcy i obdarowanego), w tym dane kontaktowe;
• jeśli przedmiot darowizny przynależy do majątku wspólnego (np. w ramach małżeństwa) lub ma współwłasność wymagane jest także podanie danych wszystkich współwłaścicieli;
• doprecyzowanie przedmiotu umowy, czyli komplet informacji o nieruchomości;
• zobowiązanie darczyńcy do przekazania przedmiotu darowizny;
• oświadczenie darczyńcy, że przyjmuje darowiznę;
• data i miejsce podpisania umowy.

Jakie dokumenty potrzebne do darowizny mieszania?

Notariusz sporządza umowę na postawie przedłożonych mu dokumentów. Najpóźniej dzień przed datą podpisania aktu notarialnego należy mu dostarczyć:

• numer księgi wieczystej lub odpis;
• dokument stanowiący podstawę nabycia prawa do nieruchomości, np. wypis aktu poświadczenia dziedziczenia;
• zaświadczenie o zapłacie podatku od otrzymania spadku lub darowizn, ewentualnie zwolnienie z niego;
• w przypadku darczyńcy posiadającego spółdzielcze prawa własnościowe do lokalu mieszkalnego – zaświadczenie ze spółdzielni o prawie do lokalu.

Darowizna mieszkania a zachowek

Zdarzają się sytuacje, w których darowizna mieszkania ma za zadanie uregulowanie spraw majątkowych jeszcze przed śmiercią darczyńcy. Tak postępuje np. osoba będąca w złym stanie zdrowia lub w podeszłym wieku. Trzeba mieć świadomość, że darowizna, nawet potwierdzona notarialnie, niekoniecznie musi oznaczać, że obdarowani nie będą musieli zapłacić zachowku spadkobiercom darczyńcy. Kwestie te są jednak skomplikowane i za każdym razem trzeba je rozpatrywać indywidualnie. 

W poczet majątku spadkowego z pewnością nie zostaną wliczone darowizny, które miały miejsce minimum przed minimum 10 laty od śmierci darczyńcy. Wyłączone są również te, które zostały zrekompensowane pozostałym spadkobiercom.

Darowizna mieszkania a służebność

Darczyńca przy nieodpłatnym przekazaniu nieruchomości może zażądać tzw. służebności rzeczowej, którą sporządza się w postaci aktu notarialnego. Oznacza to, że będzie on miał prawo do dożywotniego korzystania z nieruchomości, mimo iż ta formalnie zmieni właściciela. 

Służebność ma na celu zabezpieczenie interesów darczyńcy i może mieć zastosowanie np. wtedy, kiedy nie jest on pewien, jak zachowa się obdarowany względem niego. Zdarzają akty kompletnej niewdzięczności, np. dzieci do rodziców, a służebność ma przeciwdziałać ich negatywnym skutkom praktycznym. Darczyńca zyskuje dzięki niej niezbywalne prawo do zamieszkiwania lokalu, czyli uzyskuje pewność, że nie straci dachu nad głową.

Darowizna nieruchomości z kredytem hipotecznym

Wbrew pozorom, przekazanie mieszkania z kredytem hipotecznym w formie darowizny nie jest szczególnie skomplikowane. W takiej sytuacji możliwe są dwa scenariusze:

1. Darczyńca przekazuje nieruchomość z kredytem obdarowanemu, jednak nadal spłaca raty pożyczki i jest do tego zobligowany prawnie (nie może przerzucić tego obowiązku na obdarowanego bez jego zgody). Tak może się stać np. wtedy, kiedy rodzice przekazują mieszkanie dzieciom.

2. Darczyńca przekazuje nieruchomość obdarowanemu, a ten zobowiązuje się do spłaty pozostałego kredytu. W tym wariancie konieczna jest cesja pożyczki, która jest poprzedzona weryfikacją obdarowanego pod kątem jego zdolności kredytowej. Jeśli bank uzna, że może on nie podołać spłacaniu rat, odmówi cesji.

Trzeba pamiętać, że jeśli kupujemy mieszkanie na kredyt, to w momencie podpisania umowy kupna-sprzedaży stajemy się jego właścicielami i możemy nim dowolnie dysponować, czyli wynająć, sprzedać czy darować osobie trzeciej.

TU SPRAWDZISZ CENY