Coraz wyższe ceny mieszkań w miastach - porównanie 2022 i 2023 r.

Dlaczego akurat temperatury cen mieszkań? Coraz częściej pojawiające się w dyskusji publicznej pytania o klimat to dobra okazja, by podejść do tematu nieruchomości od strony pogodowej.

Jest też coś, co łączy przewidywanie cen mieszkań z prognozowaniem pogody. Pewnych zjawisk można się spodziewać, ale i tak zawsze pojawi się jakiś wyjątek i anomalia. Dlatego zamiast wybiegać w przeszłość, przeanalizowaliśmy najnowsze dane, czyli ceny mieszkań na rynku wtórnym na przestrzeni ostatnich kilku miesięcy. Pokazane ceny są medianami cen mieszkań z IV kw. 2022 r. i I kw. 2023 r. dostępnymi na portalu ogłoszeń nieruchomości adresowo.pl.

Najpierw sprawdzamy temperaturę cen mieszkań w 18 miastach wojewódzkich, następnie w 16 województwach, a na końcu cenowe amplitudy 1m2 mieszkania w dwóch miejscowościach z każdego województwa. A przy okazji mierzymy wpływ zmieniającej się temperatury cen mieszkań na koszt polisy mieszkaniowej.

PORÓWNAJ CENY

Warszawa znowu wybija poza skalę

Czołówka najgorętszych miast wojewódzkich pod kątem cen mieszkań nie przynosi zaskoczenia. Już od kilku lat kolejność wygląda podobnie. Prowadzi Warszawa (obecnie 13 223 zł/1m2), a tuż za stolicą są Gdańsk, Kraków i Wrocław, które cyklicznie zamieniają się miejscami. 

Blisko osiągnięcia temperatury 10 000 zł/1m2 mieszkania z rynku wtórnego jest piąty w zestawieniu Poznań. Z kolei pułap 9000 zł wkrótce przekroczą Rzeszów, Lublin i Szczecin.

Poniżej 7000 zł/1m2 wynosi najniższa temperatura za 1m2 spośród analizowanych miast wojewódzkich. Takie pomiary w I kw. 2023 r. odnotowały Zielona Góra, Bydgoszcz i Gorzów Wlkp.

Z zestawienia wynika, że cenowo Warszawa jest prawie dwa razy cieplejsza od Gorzowa Wlkp. Jednak w tym ostatnim mieście wojewódzkim wzrost temperatury na 1m2 był jednym z najwyższych w kraju (+778 zł). Gwałtowniejsze skoki odnotowały tylko Wrocław (+842 zł) i Opole (+1075 zł).

Najbardziej ustabilizowane warunki cenowe mieszkań z rynku wtórnego panują w Toruniu (+32 zł/1m2), Białymstoku (+108 zł) i Łodzi (+181 zł), jak wynika z porównania adresowo.pl między IV kw. 2022 r. a I kw. 2023 r.

Rośnie temperatura 1m2 w zachodniopomorskim

O ile w każdym mieście wojewódzkim doszło do wzrostu temperatury cen mieszkań na przestrzeni dwóch ostatnich kwartałów, to w skali całych województw było inaczej. W niektórych stawki za 1m2 nieco się ochłodziły. Tak było m.in. w mazowieckim (-307 zł/1m2), dolnośląskim (-249 zł) i pomorskim (-233 zł).

Między rokiem 2022 a 2023 wystąpiło też wyraźne ocieplenie cen, jak w podkarpackim (+510 zł/1m2), opolskim (+311 zł) i świętokrzyskim (+305 zł).

Średnie temperatury cen w województwach były nieco niższe od samych miast wojewódzkich. W I kw. 2023 r. najgorętszymi były mazowieckie (11 500 zł/1m2), małopolskie (10690 zł) i pomorskie (9969 zł). Tuż za podium znalazło się zachodniopomorskie, gdzie ceny mieszkań są zdecydowanie chłodniejsze (7558 zł).

Najzimniejszymi województwami pod względem stawek za 1m2 okazały się śląskie (5630 zł), lubuskie (5741 zł) i opolskie (5445 zł).

I jeszcze ciekawostka - w całej Polsce średnia temperatura cen mieszkań wynosi obecnie 7661 zł/1m2.

Sopot i Malbork na cenowych biegunach

Zaskakująco wygląda porównanie miejscowości o najcieplejszych i najchłodniejszych cenach mieszkań z rynku wtórnego w każdym z województw. Pod lupę wzięliśmy wszystkie miasta dostępne w bazie portalu adresowo.pl w I kw. 2023 r.

Okazuje się, że nie zawsze cena 1m2 w stolicy danego województwa jest tą najgorętszą w całym województwie. Takie wyjątki zdarzyły się w małopolskim, pomorskim, zachodniopomorskim, śląskim i dolnośląskim. Czyli zamiast Krakowa, Gdańska, Szczecina, Katowic i Wrocławia były to odpowiednio Zakopane, Sopot, Międzyzdroje, Bielsko-Biała i Karpacz. Możliwe zatem, że temperaturę cen mieszkań podnosi bliskość gór czy morza.

Największy kontrast cenowy widać na obszarze województwa małopolskiego, gdzie różnica wynosi aż 13 236 zł (18 950 zł w Zakopanem i 5714 zł w Trzebini). Amplituda cen mieszkań w przeliczeniu za 1m2 jest też spora w zachodniopomorskim i wynosi 11 174 zł (15 943 zł w Międzyzdrojach i 4769 zł w Drawsku Pomorskim) oraz w pomorskim na poziomie 10 198 zł (15 694 zł w Sopocie i 5469 zł w Malborku).

Najbardziej zbliżone temperatury mają stawki za 1m2 w łódzkim, dokładnie 2233 zł (7233 w Łodzi i 5000 zł w Bełchatowie), w lubuskim, na poziomie 2611 zł (6995 w Zielonej Górze i 4384 zł w Drezdenku) i w świętokrzyskim, 2719 zł (7405 zł w Kielcach i 4686 zł w Ostrowcu Świętokrzyskim).

W polisach mieszkaniowych bez anomalii

Coraz cieplejsze ceny mieszkań w miastach wojewódzkich nie przekładają się na gwałtowny wzrost temperatur w stawkach za ubezpieczenie. 

PORÓWNAJ CENY

Łatwo można to sprawdzić za pomocą przykładowej kalkulacji ubezpieczenia. Załóżmy, że porównanie ma dotyczyć Opola, gdzie na przełomie 2022 i 2023 r. temperatura wzrosła o 1075 zł na 1m2, co przekłada się na zmianę ceny mieszkania 100 m2 z 570 000 zł na 650 000 zł. Najtańsze oferty różnią się zaledwie o 30 zł rocznie.

Zmiana sumy ubezpieczenia o 80 000 zł powoduje, że za najtańszą polisę mieszkaniową zapłacimy tylko kilka złotych więcej w skali roku. Znacznie większa różnica, rzędu kilkuset złotych rocznie, dotyczy ofert, które zawierają dodatkowe zdarzenia ubezpieczeniowe, jak dewastacja, pakiet medyczny, NNW psa i kota czy wariant All Risk

Małgorzata Przybyszewska, ekspert ds. ubezpieczeń nieruchomości rankomat.pl

Źródło: rankomat.pl na podstawie kalkulacji z 19.05.2023 r.
dla mieszkania 100 m2 z rynku wtórnego w Opolu.