Pomoc 
Wywłaszczenie nieruchomości może dotyczyć praktycznie każdego domu i mieszkania. Sprawdziliśmy, kiedy takie działanie jest zgodne z prawem, ile czasu trwa procedura wywłaszczenia i czy można się odwołać od decyzji o wywłaszczeniu domu i mieszkania. Czy polisa mieszkaniowa ochroni lokatorów przed wywłaszczeniem nieruchomości?
Czym jest wywłaszczenie nieruchomości?
Wywłaszczenie nieruchomości to pozbawienie lub ograniczenie prawa do zajmowanego domu, mieszkania i innego rodzaju budynku mieszkalnego lub działki wbrew woli właściciela. Podstawą prawną dla wywłaszczenia nieruchomości jest Ustawa o gospodarce nieruchomościami.
Z reguły do wywłaszczenia nieruchomości, samego gruntu czy nieruchomości z gruntem dochodzi, gdy w okolicy ma powstać droga krajowa, lotnisko, szklak kolejowy czy inna państwowa inwestycja.
Wywłaszczeniem zajmuje się Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego. W praktyce oznacza to, że prawa do nieruchomości czy gruntu może pozbawić cię np. gmina, powiat czy województwo, ale nigdy nie będzie to firma, a tym bardziej osoba prywatna.
Wywłaszczenie nie zawsze równa się odebraniu nieruchomości. Jako właściciel możesz zachować grunty, ale nie możesz stawiać na nich kolejnych budynków.
Jak wygląda procedura wywłaszczenia?
Procedurą wywłaszczenia nieruchomości zajmują się urzędnicy. Jeśli inwestycję przygotowuje Skarb Państwa, wtedy wywłaszczenie nieruchomości prowadzi starosta. Jeśli inwestycja jest w gestii samorządu, obowiązek wywłaszczenia spada na wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta.
Zanim formalnie dojdzie do wywłaszczenia nieruchomości, obie strony, czyli ty i właściwy urzędnik, możecie dojść do porozumienia, w efekcie czego otrzymasz nieruchomość zamienną. Jeśli ekwiwalent z jakiegoś powodu nie spełnia twoich oczekiwań (gorsza lokalizacja, mniejszy metraż, konieczność przeprowadzenia remontu itd.), rozpoczyna się proces wywłaszczenia.
1. Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego informuje cię z urzędu o wszczęciu postępowania.
2. Wywłaszczenie rozpoczyna się najpóźniej po 2 miesiącach od przesłania właścicielowi na piśmie decyzji.
3. Otrzymujesz wniosek o wywłaszczenie nieruchomości. Powinien on zawierać kilka szczegółowych danych, w tym:
- nieruchomość z podaniem oznaczeń z księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz z katastru nieruchomości;
- cel publiczny, do którego realizacji nieruchomość jest niezbędna;
- powierzchnię nieruchomości, a jeżeli wywłaszczeniem ma być objęta tylko jej część - powierzchnię tej części i całej nieruchomości;
- dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości i stan jej zagospodarowania;
- lokale zamienne oraz sposób ich zapewnienia;
- osobę, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości;
- nieruchomość zamienną, jeżeli jednostka samorządu terytorialnego taką oferuje;
Do wniosku powinny być też dołączone inne dokumenty, jak dokument z przebiegu rokowań, wypis i wyrys z planu miejscowego, mapa z rejestrem nieruchomości objętych wywłaszczeniem oraz odpis księgi wieczystej dla twojej nieruchomości.
4. Urzędnik składa w sądzie wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego, a przy braku księgi wieczystej - o złożenie do istniejącego zbioru dokumentów zawiadomienia o wszczęciu postępowania. Jeżeli jednak nie dojdzie do wywłaszczenia, starosta ma obowiązek wystąpić niezwłocznie o wykreślenie z księgi wieczystej wpisu o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego.
5. Urzędnik przeprowadza rozprawę administracyjną, o ile nieruchomość ma uregulowany stan prawny. Nie stosuje się w tym przypadku tzw. ugody administracyjnej.
6. Wydanie decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Decyzja staje się ostateczna i pozostaje tylko wpis nowego właściciela do księgi wieczystej.
7. Dzierżawa wywłaszczonej nieruchomości. Jest możliwa do czasu faktycznego rozpoczęcia inwestycji na terenie nieruchomości czy wywłaszczonych gruntów. Aby tak się stało, właściciel musi złożyć wniosek o dzierżawę odebranego mienia.
Kiedy dochodzi do wywłaszczenia lokatora?
Nieruchomość czy działka mogą zostać wywłaszczone w związku z planowaną inwestycją państwową. Dzieje się tak zwykle przy wytyczaniu nowych szlaków komunikacyjnych – drogi szybkiego ruchu, kolei czy budowy infrastruktury dla lotniska. Na liście może znaleźć się także budowa drogi rowerowej, portu i przystani, rurociągu, sieci energetycznej, obiektu przeciwpowodziowego, urzędu, szkoły, przedszkola, szpitala, hali sportowej, cmentarza, a nawet wojskowej bazy.
Lokator zostanie też wywłaszczony za długi, kiedy komornik zajmie mienie na poczet spłaty zobowiązania.
Czy za wywłaszczenie dostanę odszkodowanie z polisy?
Polisa mieszkaniowa chroni finansowo właściciela i lokatora (najemcę) nieruchomości w razie wielu niespodziewanych zdarzeń. Od tej reguły są jednak pewne wyjątki zwane wyłączeniami odpowiedzialności. Listę ograniczeń można znaleźć w dokumencie Ogólnych Warunków Ubezpieczenia dostępnych w porównywarce lub na stronie ubezpieczyciela jeszcze przed zdecydowaniem się za zakup polisy.
Niestety dla ubezpieczonego, polisa mieszkaniowa nie obejmuje m.in. konfiskaty lub wywłaszczenia mienia przez organy administracji publicznej (Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego).
Odszkodowanie z polisy mieszkaniowej nie przysługuje również w wyniku decyzji nakazu właściwych organów administracyjnych lub sądowych państwa skutkującej:
- konfiskatą,
- znacjonalizowaniem,
- zarekwirowaniem,
- zajęciem,
- przetrzymywaniem,
- zniszczeniem lub uszkodzeniem mienia.
Jednym wyjściem w tej sytuacja jest otrzymanie pieniędzy, ale nie od ubezpieczyciela, tylko ze środków publicznych lub nieruchomości zamiennej, którą finansuje Skarb Państwa bądź samorząd lokalny.
Jak wysokie odszkodowanie za wywłaszczenie?
Skoro odszkodowanie nie przysługuje z polisy mieszkaniowej, ale ze środków publicznych, pozostaje ustalić wysokość rekompensaty. A te zależy od wartości wywłaszczanego mienia, więc za każdym razem będzie podlegać indywidulanej wycenie w oparciu o opinię rzeczoznawcy.
Po wyliczeniu odszkodowania właściciel otrzyma środki do 14 dni, licząc od daty wywłaszczenia.
Ale w jaki sposób obliczyć wartość nieruchomości czy gruntów? Podstawą jest wartość rynkowa, czyli stawki za podobne mienie na rynku nieruchomości występujące w danej okolicy.
Od 2022 r. obowiązują nowe zasady ustalania odszkodowania za wywłaszczenie. Jeżeli nieruchomość jest zabudowana, odszkodowanie powiększa się dodatkowo o 20% różnicy między wartością nieruchomości – gruntu wraz z zabudowaniami – i wartością samego gruntu. W przypadku prawa użytkowania wieczystego odszkodowanie będzie odpowiadało wartości tego prawa, powiększonej o kwotę odpowiadającą 10% wartości tego prawa. Przykładowo, CPK zapewnia, że właściciele nieruchomości powinni być zadowoleni, bo otrzymają odszkodowania w wysokości od 120 do 140 procent rynkowej wartości nieruchomości.
Czy można anulować wywłaszczenie?
Jako lokator wywłaszczanej nieruchomości zawsze masz szansę na cofnięcie decyzji administracyjnej, ale pamiętaj, że sukces twoich działań zależy od czasu, w którym zaczniesz reagować.
Najlepszym momentem przeciw wywłaszczeniu nieruchomości jest rozpoczęcie protestu na etapie planowania inwestycji państwowej i samorządowej. Wtedy masz okazję zabrać głos w konsultacjach społecznych, jak też nagłośnić swoją sytuację w mediach – tych lokalnych, jak i o większym zasięgu. Presja ze strony dziennikarzy nierzadko przynosi efekt w postaci choćby odroczenia wydania ostatecznej decyzji. Gdy ta już zapadnie, pozostaje ci proces sądowy.
Od decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości możesz się odwołać. Kolejnym krokiem jest ustosunkowanie się drugiej strony w terminie 14 dni od momentu twojego odwołania. Szanse na pozytywne rozpatrzenie odwołania rosną, jeśli wykażesz, że zleceniodawca inwestycji (państwo, samorząd) nie dotrzymał ustawowych terminów, rokowania miały nieprawidłowy przebieg czy nie decyzja o inwestycji nie była dość jawna itd. W tym przypadku grasz na czas, decyzja może być wydana ponownie, tym razem z korzyścią dla ciebie.
Gdzie ubezpieczę nieruchomość?
Ubezpieczenie nieruchomości działa w wielu sytuacjach, kiedy nie możesz liczyć na pomoc ze strony państwa czy samorządu. Dobrym przykładem jest powódź, gdy możesz stracić dorobek całego życia, a wsparcie w postaci kilku czy kilkunastu tysięcy złotych wystarczy na zaspokojenie doraźnych potrzeb.
Polisa mieszkaniowa pozwoli ci chronić całą nieruchomość razem z posesji do kwoty równej wartości tego mienia. A zatem otrzymasz przykładowo 600 tys. zł za szkodę całkowitą domu czy mieszkania o takiej właśnie wartości rynkowej.
Sprawdź warunki ubezpieczenia nieruchomości w ponad 10 firmach dostępnych w porównywarce online. Kalkulator jest prostym i intuicyjnym narzędziem, które pozwoli bezpłatnie obliczyć składkę na wypadek pożaru, wybuchu, zalania i wielu niespodziewanych zdarzeń. To wszystko już od ok. 100 zł rocznie w jednym spośród TU: Wiener, Generali, Proama, mtu24.pl, Inter Polska, LINK4, Benefia, Europa, PZU i Nationale-Nederlanden.
Podsumowanie
1. Wywłaszczona może być nieruchomość, nieruchomość z gruntem lub sama ziemia
2. Do wywłaszczenia dochodzi w tedy, gdy rokowania między stronami nie przyniosą żadnego rezultatu
3. Jako lokator wywłaszczanej nieruchomości zawsze masz szansę na cofnięcie decyzji administracyjnej
4.Polisa mieszkaniowa nie dotyczy wywłaszczenia nieruchomości, ale odszkodowanie otrzymasz za kilkadziesiąt innych zdarzeń
FAQ – Najczęściej zadawane pytania o wywłaszczenie nieruchomości
Czy można nie zgodzić się na wywłaszczenie?
Jeśli nie zgadzasz się na warunki wywłaszczenia nieruchomości, możesz odwołać się od decyzji na drodze administracyjnej. Wcześniejsza reakcja na plany zagospodarowania terenu, aktywne uczestnictwo w konsultacjach społecznych to większa szansa na powodzenie i możliwość wpłynięcia na ostateczny kształt inwestycji państwowej czy samorządowej.
Ile wynosi odszkodowanie za wywłaszczenie?
Wysokość odszkodowania za wywłaszczenie ustala się indywidualnie. Ostateczna kwota zależy od wartości wywłaszczanego mienia. Jeżeli nieruchomość jest zabudowana, odszkodowanie zostanie powiększone dodatkowo o 20% różnicy między wartością nieruchomości – gruntu wraz z zabudowaniami – i wartością samego gruntu. Przykładowo, na poczet budowy Centralnego Portu Komunikacyjnego (CPK) właściciele domów i mieszkań mają otrzymać odszkodowania w wysokości od 120 do 140 procent rynkowej wartości nieruchomości.
Czy wywłaszczenie jest legalne?
Wywłaszczenie jest legalne, jeśli wnioskuje o nie samorząd lub Skarb Państwa. Bezprawne jest przeprowadzenie wywłaszczenia nieruchomości, gruntów lub dowolnego mienia przez firmę czy osobę prywatną.
Jakie nieruchomości podlegają wywłaszczeniu?
Wywłaszczony może być każdy prywatny dom lub mieszkanie, jeśli stoi na drodze do realizacji inwestycji publicznej, a inne metody negocjacji z właścicielem nieruchomości nie przyniosły rezultatu. Wyjątkiem są nieruchomości, które należą do Skarbu Państwa, chyba że chodzi o wywłaszczenie prawa wieczystego użytkowania, które także może stać się przedmiotem wywłaszczenia.
Jak wygląda wywłaszczenie?
Proces wywłaszczenia zaczyna się od rokowań z właścicielem nieruchomości i gruntów, które znajdują się na drodze do realizacji inwestycji państwowej bądź samorządowej. Jeśli obie strony nie dojdą na tym etapie do porozumienia, dochodzi do właściwego wywłaszczenia, ale właściciel nieruchomość ma prawo złożyć odwołanie od decyzji administracyjnej. W razie dojścia do porozumienia zawierana jest ugoda administracyjna, która w praktyce oznacza wypłatę odszkodowania lub przekazanie praw do nieruchomości zamiennej.
Kto płaci odszkodowanie za wywłaszczenie?
Odszkodowanie za wywłaszczenie płaci organ związany z charakterem danej inwestycji. I tak, w przypadku budowy drogi krajowej pieniądze za wywłaszczenie wypłaci GDDKiA, budowy drogi lokalnej samorząd, budowy wału przeciwpowodziowego czy zbiornika retencyjnego spółka państwowa Wody Polskie, budowy linii kolejowej PKP PLK, Centralnego Portu Komunikacyjnego spółka CPK.
Komu przysługuje odszkodowanie za wywłaszczenie?
Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości i gruntów trafi do ich właścicieli, użytkowników wieczystych, jak i osób, które mają ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości. Tym samym odszkodowanie nie przysługuje pozostałym lokatorom, np. najemcom domów i mieszkań.
Czy płaci się podatek od odszkodowania za wywłaszczenie?
Za odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia nie trzeba odprowadzać podatku dochodowego. Uzyskane w ten sposób środki finansowe nie mają charakteru wzbogacenia się, ale rekompensaty. Jednak niektóre sytuacje mogą wydawać się interpretacyjnie zawiłe, jak choćby sytuacja, w której wywłaszczana nieruchomość stanowi własność wskutek darowizny lub jest dziedziczona. Wyjątkiem może być też sytuacja, w której osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej kupiła nieruchomość, ta została wywłaszczona w okresie krótszym niż 2 lata, a wysokość wypłaconego odszkodowania przekracza o 50 proc. cenę zakupu nieruchomości.
Kiedy gmina może przejąć nieruchomość?
Gmina może przejąć nieruchomość na drodze wywłaszczenia przy planowaniu inwestycji, która leży w gestii samorządu. Może to być np. nowy przebieg drogi gminnej czy obwodnica dla danej miejscowości. Gmina dziedziczy mienie w sytuacji, gdy zmarły lokator nieruchomości nie pozostawi spadkobierców lub gdy ci odmawiają przejęcia spadku.
Czy można wywłaszczyć nieruchomość, która nie posiada księgi wieczystej?
Jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, przy jej wywłaszczeniu przyjmuje się inne dokumenty stwierdzające prawa do nieruchomości oraz służące do jej oznaczenia dane z katastru nieruchomości. To samo dotyczy nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym i sytuacji, w której właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe.
