Księga wieczysta - co warto wiedzieć?

Jeśli przymierzasz się do zakupu nieruchomości, najpierw dokładnie przejrzyj jej księgę wieczystą. Jeśli otrzymałeś spadek lub darowiznę w postaci mieszkania, będziesz musiał wprowadzić odpowiedni zapis do jej KW. Kiedy starasz się o uzyskanie kredytu hipotecznego, bank z pewnością poprosi cię o przedłożenie odpisu z KW. Zanim podejmiesz którąkolwiek z tych czynności, zdobądź przynajmniej podstawową wiedzę o księgach wieczystych, np. z niniejszego artykułu. 

PORÓWNAJ CENY

Co warto wiedzieć o księdze wieczystej?

Księga wieczysta, dla której powszechnie używa się skrótu KW, to oficjalny i ogólnodostępny dokument zawierający szczegółowy opis stanu prawnego pojedynczej nieruchomości. Księgi wieczyste zawierają chociażby dane właściciela nieruchomości, jej adres, jej powierzchnię czy też informacje na temat hipoteki. Na podstawie tego dokumentu można więc łatwo ustalić, do kogo należy dany dom, mieszkanie lub grunt i jaka jest jego specyfika.
 
Księga wieczysta może dotyczyć mieszkania, ale też nieruchomości gruntowej, zarówno zabudowanej, jak i niezabudowanej. Kiedy na działce buduje się dom, wpisuje się go do księgi wieczystej założonej wcześniej dla gruntu, czyli nie trzeba zakładać drugiej KW.
 
Księga wieczysta danej nieruchomości prowadzona jest w sądzie rejonowym właściwym miejscowo, czyli przyporządkowanym jej z racji lokalizacji. Jeśli chodzi o podstawy prawne, w Polsce kwestię ksiąg wieczystych reguluje przede wszystkim ustawa z 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, a także Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 15 lutego 2016 roku w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym. Jak mogłeś wywnioskować z ostatniej informacji, od pewnego czasu KW posiadają również swoje wersje cyfrowe. 

SPRAWDŹ: PODATEK OD NIERUCHOMOŚCI 2024

Jakie informacje zawiera księga wieczysta?

Księgi wieczyste zawierają pełną dokumentację prawną nieruchomości, dla których zostały założone. Znajdziesz tam więc informacje dotyczące:

• właściciela nieruchomości – jego dane;
• lokalizacji nieruchomości – adres;
• jej przeznaczenia – np. na cele mieszkalne;
• specyfiki nieruchomości – jej opis;
• powierzchni użytkowej;
• założenia księgi wieczystej;
• hipotek;
• praw do nieruchomości, które przysługują osobom trzecim;
• służebności.

Co zawierają poszczególne działy księgi wieczystej?

Wszystkie księgi wieczyste mają identyczną budowę. Bez względu na to, czy mówimy o mieszkaniu, czy o nieruchomości gruntowej, konstrukcja KW jest właściwie taka sama. Księga wieczysta zawiera cztery działy, a w każdym z nich znajdują się informacje dotyczące innych aspektów. 

Dział I KW: informacje o nieruchomości 

W tym dziale zapisane są informacje umożliwiające precyzyjne oznaczenie nieruchomości, czyli: adres, powierzchnia, liczba kondygnacji, liczba pomieszczeń, itd. Co ważne, dział ten zawiera także informacje o prawach przysługującym właścicielowi nieruchomości – np. w jakim zakresie może on korzystać z parkingów czy placów zabaw, czy może poruszać się po innych działkach, czy też jaki jest jego udział w częściach wspólnych nieruchomości, o ile oczywiście takowe istnieją. 

Dział II KW: informacje o właścicielu lub użytkowniku 

Z drugiego działu księgi wieczystej dowiesz się, kto jest właścicielem nieruchomości, ewentualnie użytkownikiem wieczystym. Jeśli właścicieli jest kilku, podane będą tutaj procentowe wielkości udziałów, jakie każdy z nich posiada. 

Dział III KW: informacje o prawach i roszczeniach dotyczących nieruchomości 

W dziale trzecim księgi wieczystej opisane są z kolei obciążenia dotyczące nieruchomości, czyli chociażby służebności gruntowe – możesz się stąd dowiedzieć, np. kto może przechodzić przez działkę – czy dane dotyczące praw do przesyłu. Ten dział zawiera także informacje o ewentualnej egzekucji z nieruchomości. 

Dział IV KW: informacje o hipotekach 

Dział czwarty księgi wieczystej poświęcony jest hipotekom, czyli zawiera informacje o ewentualnych obciążeniach hipoteki. Jeśli nieruchomość posiada obciążoną hipotekę, będziesz mógł tutaj sprawdzić chociażby wielkość obciążenia czy rodzaj waluty, w którym zaciągnięte zostało zobowiązanie. 

Jak znaleźć księgę wieczystą? 

Jak już wspomnieliśmy, każda księga wieczysta ma swoją wersję papierową i elektroniczną. Oznaczona jest również numerem, który musisz posiadać, żeby do niej zajrzeć. Numeru księgi wieczystej szukaj w akcie notarialnym, a jeśli nie masz do niego dostępu, zgłoś się do sądu rejonowego odpowiedniego ze względu na lokalizację interesującej cię nieruchomości. Do przeglądania KW nie są potrzebne żadne specjalne uprawnienia, podobnie zresztą jak do uzyskania odpisu czy innego dokumentu z KW.
 
Jeśli chcesz przejrzeć papierową księgę wieczystą, możesz to zrobić w odpowiednim dziale sądu rejonowego, gdzie zostanie ci ona udostępniona po podaniu numeru. Przeglądanie będzie wówczas odbywało się w obecności pracownika sądu. Jeśli natomiast wolisz skorzystać z cyfrowej wersji księgi wieczystej, wejdź na stronę ministerstwa sprawiedliwości (www.ekw.ms.gov.pl) i w wyszukiwarce wpisz numer KW.

Ile zapłacisz za sprawdzenie księgi wieczystej? 

Samo przeglądanie ksiąg wieczystych jest nieodpłatne. Dotyczy to zarówno wersji papierowej KW, jak i elektronicznej. Koszty poniesiesz natomiast w momencie, w którym będziesz chciał uzyskać odpis księgi wieczystej lub ją założyć. Szczegółowe stawki znajdziesz w dalszej części artykułu. 

Jak założyć księgę wieczystą? 

Księgę wieczystą możesz założyć samodzielnie lub za pośrednictwem notariusza. Ta druga opcja nie jest dostępna jako osobna usługa, ale możesz z niej skorzystać np. przy okazji sporządzania umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, o ile dana nieruchomość nie posiada jeszcze swojej księgi. W takiej sytuacji (jako kupujący, bo on zwyczajowo płaci za taką usługę) musisz się liczyć z następującymi kosztami:

• opłata sądowa – 60 zł;
• wpis prawa własności – 200 zł;
• taksa notarialna – około 200 zł plus podatek VAT;
• odpis aktu notarialnego – 6 zł plus VAT za każdą stronę dokumentu.

Możesz też założyć księgę wieczystą osobiście, składając odpowiedni wniosek w siedzibie sądu rejonowego właściwego z racji lokalizacji nieruchomości. Koniecznie zabierz wówczas ze sobą dokument potwierdzający twoje prawo do własności czyli akt notarialny (ewentualnie odpowiednie zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej). W tym wariancie również musisz ponieść pewne koszty, częściowo podobne jak w przypadku zakładania księgi wieczystej przez notariusza. Składają się na nie: opłata sądowa (60 zł) i wpis prawa własności (200 zł). Musisz wiedzieć, że przy tej procedurze będziesz musiał zostawić w sądzie oryginał aktu notarialnego, co wiąże się z koniecznością uzyskania odpisu tego aktu (u notariusza, który sporządził ten akt, za odpis zapłacisz 18 zł + VAT). 

Kto ma prawo zajrzeć w księgi wieczyste? 

Przypomnijmy, że do księgi wieczystej może zajrzeć każdy i dotyczy to zarówno wersji papierowej, jak i elektronicznej, a sam wgląd jest całkowicie darmowy.  
 
Dodajmy, że oprócz samych ksiąg wieczystych, występują jeszcze tzw. akta ksiąg wieczystych, a zalicza się do nich:

• wnioski o wpisy do księgi wieczystej, ewentualnie ich wydruki;
• dokumenty, które stanowią podstawę wpisu do księgi wieczystej, czyli: oświadczenia, umowy, akty notarialne, orzeczenia sądowe natychmiast wykonalne lub prawomocne, decyzje administracyjne generujące zmiany prawne dotyczące nieruchomości;
• inne dokumenty związane z nieruchomością, np. akty stanu cywilnego, dokumentacja geodezyjna czy prywatne dokumenty, które zawierają oświadczenia woli.

Dostęp do aktów praw wieczystych jest już ograniczony – w obecności pracownika sądu mogą je przeglądać jedynie osoby mające w tym interes prawny oraz notariusz. O tym, kto taki interes posiada, decyduje natomiast przewodniczący Wydziału Ksiąg Wieczystych. 

Jakie dokumenty możesz pobrać z księgi wieczystej? 

Możesz uzyskać trzy rodzaje dokumentów: odpis księgi wieczystej, wyciąg z księgi wieczystej oraz zaświadczenie. Ponadto, odpisy dzieli się na zwykłe lub zupełne. O każdy z tych dokumentów musisz wnioskować do Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych (CIKW), co wiąże się z niewielkimi opłatami. 

Odpis z księgi wieczystej 

Jak już wspomnieliśmy, odpisy z księgi wieczystej dzielimy na zwykłe i zupełne. Zwykłe zawierają aktualne informacje o nieruchomości, a pełne ponadto całą historię nieruchomości, czyli też wpisy wykreślone. Tak więc odpis zupełny jest pojemniejszym dokumentem, w którym zawarte są bardziej szczegółowe informacje.
 

Tabela 1. Źródło: ksiegi-wieczyste.org (stan na: 18.03.2024 r.). 

Wyciąg z księgi wieczystej 

Opisany po krótce odpis księgi wieczystej zawiera informacje ze wszystkich jej działów, których, jak już ustaliliśmy, jest cztery. Wyciąg z KW dotyczy z kolei tylko jednego konkretnego działu i na tym polega główna różnica pomiędzy nim a odpisem.
 
Tak więc w wyciągu z księgi wieczystej znajdziesz ostatni stan wpisów ze wskazanego działu KW. Standardowo znajdują się w nim również: wzmianki o wnioskach, skargach na orzeczenie referendarzy sądowych, apelacjach, skargach kasacyjnych oraz wszczęciu postępowań z urzędu. 

Oświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej 

Trzecim rodzajem dokumentów, o jaki możesz wnioskować do CIKW, jest oświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej. Już sama jego nazwa z grubsza wyjaśnia, czego dotyczy ten dokument.  
 

Tabela 2. Źródło: gov.pl (stan na: 18.03.2024 r.).

PORÓWNAJ CENY

Co z ubezpieczeniem nieruchomości?

Do ubezpieczenia nieruchomości nie jest potrzebny odpis ani żaden inny dokument pozyskany z KW. Dla mieszkania lub domu polisę może kupić zarówno właściciel, jak i najemca. Wymagane jest więc tylko posiadanie prawa do lokalu, którym jest albo akt własności, albo umowa najmu. 

Obecnie przy zakupie polisy mieszkaniowej najczęściej nie musisz przedkładać towarzystwu żadnych dokumentów – wystarczy tylko twoja deklaracja, że posiadasz prawo do lokalu, który chcesz objąć ochroną ubezpieczeniową. Mało tego, polisę mieszkaniową możesz kupić w stu procentach przez Internet, opłacając składkę online. Procedura jest maksymalnie uproszczona, dzięki czemu możesz zaoszczędzić sporo czasu. 

Gdzie znajdziesz dobre ubezpieczenie domu lub mieszkania? 

Polisę mieszkaniową możesz kupić za pośrednictwem kalkulatora ubezpieczeń. Jest to nie tylko wygodny wariant, ale też ekonomiczny, ponieważ najprostszym sposobem na zaoszczędzenie na ubezpieczeniu jest porównanie większej liczby konkurencyjnych ofert. Musisz wiedzieć, że niemal identyczna polisa w każdym towarzystwie ma nieco inną cenę, a różnice potrafią sięgać kilkuset złotych w skali roku.

Kalkulator ubezpieczeń jest prostym i intuicyjnym narzędziem. Korzystając z niego najpierw musisz wprowadzić do systemu podstawowe informacje o swojej nieruchomości oraz kilku kwestiach formalnych (własność, historia ubezpieczenia, liczba lokatorów, itp.). Później musisz uzupełnić podstawowy zakres ochrony o wybrane rozszerzenia (ruchomości domowe, powódź, kradzież z włamaniem, stłuczenie przedmiotów szklanych, OC w życiu prywatnym) oraz ustalić sumy ubezpieczenia, czyli wybrać kwoty, na które chcesz ubezpieczyć swój majątek. Po zatwierdzeniu tych danych przejdziesz do tabeli z uporządkowanymi ofertami i będziesz mógł je na spokojnie przeanalizować. Kiedy już znajdziesz optymalną polisę, będziesz od razu opłacisz składkę i obejmiesz ochroną swoją nieruchomość nawet od następnego dnia roboczego. 

PORÓWNAJ CENY

SPRAWDŹ: Po jakim czasie przychodzi kara z UFG?