Wypowiedzenie umowy najmu - wzór z omówieniem

Każda umowa najmu domu czy mieszkania kiedyś się kończy i warto „zaliczyć” ten etap bez nieprzyjemnych przejść. Poniżej, krok, po kroku, wyjaśniamy, jak powinno wyglądać wypowiedzenie umowy najmu.

Pobierz darmowy wzór wypowiedzenia umowy najmu

Pobierz wzór umowy

Umowa najmu na czas określony i nieokreślony – jaka różnica?

Różnice pomiędzy umową najmu na czas określony (oznaczony), a umową najmu na czas nieokreślony (nieoznaczony) sprowadzają się nie tylko do terminu ważności dokumentów, ale też do możliwości ich wypowiedzenia. 

Umowę  na czas określony można podpisać na dowolny okres, ale najczęściej jest to 12 miesięcy. W dokumencie wskazany jest zawsze moment rozpoczęcia okresu najmu oraz jego zakończenia. Najczęściej pojawia się tam również zapis dotyczący okresu wypowiedzenia, nie jest to jednak żelazna zasada. Jeśli treść umowy najmu nie zawiera informacji o możliwości wcześniejszego wypowiedzenia, w teorii rozwiązanie jej przed czasem może odbyć się albo poprzez porozumienie stron, albo w skutek niedotrzymania warunków umowy przez najemcę bądź wynajmującego (wypowiedzenie w trybie natychmiastowym). Jednostronne wypowiedzenie jest już jednak niemożliwe. 

Umowa najmu na czas określony zawiera tylko datę rozpoczęcia okresu najmu. Najczęściej umieszcza się w niej również zapis określający warunki wypowiedzenia, teoretycznie, taki zapis nie jest jednak obowiązkowy. 

Jeśli  w umowa najmu na czas nieokreślony nie opisuje sposobu, w jaki można ją rozwiązać, zastosowanie mają odgórne przepisy Kodeksu cywilnego. Terminy wypowiedzenia są wtedy zależne od tego, w jaki sposób najemca opłacał czynsz:

• comiesięczne regulowanie czynszu – umowę najmu mieszkania można wypowiedzieć z miesięcznym wypowiedzeniem (ze skutkiem na ostatni dzień następnego miesiąca kalendarzowego);
• rzadsze niż co miesięczne opłacanie czynszu (np. co dwa miesiące) – umowę można wypowiedzieć na trzy miesiące naprzód, na koniec kwartału kalendarzowego;
• częstsze niż raz w miesiącu (np. co tydzień) – umowę można wypowiedzieć z trzydniowym wyprzedzeniem;
• codzienne opłaty – umowę można wypowiedzieć z jednodniowym wyprzedzeniem.

W zdecydowanej większości przypadków najemcy rozliczają się z wynajmującymi raz w miesiącu, a więc obowiązującym terminem wypowiedzenia będzie miesiąc. Pamiętaj jednak, że nie chodzi tutaj dokładnie o 30 czy 31 dni – obowiązuje zapis o skutku na koniec następnego miesiąca kalendarzowego. Przykładowo, jeśli złożysz wypowiedzenie 5 maja, umowa będzie jeszcze ważna do końca czerwca. 

Wypowiedzenie umowy na czas określony

W umowie najmu mieszkania czy domu na czas określony nie zawsze musi znajdować się zapis o możliwościach wypowiedzenia.

Co wtedy? Najemcy i wynajmującemu pozostaje porozumienie. Przykładowo, najemca zobowiązuje się znaleźć lokatora na swoje miejsce. Jeśli wypowiedzieć umowę chce najemca, wynajmujący ma prawo zatrzymać wpłaconą kaucję ze względu na niewywiązanie się z warunków umowy.

Jeśli z kolei wynajmujący chce przedwcześnie wypowiedzieć umowę najmu, nie ma prawa żądać od najemcy wyprowadzki przed końcem umowy. 

Wypowiedzenie umowy najmu przez lokatora

Lokator, czyli najemca, może wypowiedzieć umowę albo w sposób zgodny z warunkami zawartymi w tej umowie, albo w oparciu o odgórne przepisy (przy najmie na czas nieokreślony). Trzecią opcją jest wypowiedzenie w trybie natychmiastowym. 

Wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym przez najemcę jest możliwe właściwie tylko w jednym przypadku – kiedy właściciel mieszkania w sposób rażący narusza postanowienia umowy lub niedopełnia swoich obowiązków wynikających z odgórnych przepisów. W praktyce, taka opcja jest dostępna niemal wyłącznie w sytuacji, w której wynajmowana nieruchomość posiada istotne wady, o których istnieniu wynajmujący nie powiadomił najemcę; innymi słowy, kiedy przedmiot najmu wyraźnie odbiega od swojego opisu znajdującego się w umowie. Chodzi tutaj nie o drobne wady czy niedoskonałości, ale np. o cieknący dach, uszkodzone ogrzewanie czy wadliwą instalację elektryczną. 

Wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela

Także wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym, jeśli najemca:

• użytkuje lokal w sposób sprzeczny z umową lub z jego przeznaczeniem i pomimo upomnień Wynajmującego, nie zaprzestaje takowych działań (Art. 667 § 2 K.C.);
• zaniedbuje lokal do tego stopnia, że nieruchomość narażona jest na stratę lub uszkodzenia. (Art. 667 § 2 K.C.);
• zalega z opłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności (Art. 672 K.C.
• wynajmuje, podnajmuje albo bezpłatnie użycza lokal lub jego część osobom trzecim, bez zgody wynajmującego na piśmie.

W razie zaległości w opłatach czynszowych, przed wypowiedzeniem umowy najmu, wynajmujący jest zobowiązany pisemnie uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy oraz wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin zapłaty zaległości. Zawiadomienie należy przekazać w formie pisemnej, jeszcze przed przekazaniem ostatecznego wypowiedzenia umowy. Jeśli wynajmujący nie zastosuje się do tej zasady, wypowiedzenie umowy najmu złożone najemcy nie będzie miało mocy prawnej.  

Czy można wypowiedzieć umowę z dnia na dzień? 

Opisaliśmy już sytuację, w której wypowiedzenie umowy najmu może się odbyć literalnie z dnia na dzień – przy najmie na czas nieokreślony, w którym najemca płaci czynsz codziennie. Taki wariant trzeba jednak traktować bardziej w kategorii ciekawostki, ponieważ praktycznie nigdy rozliczanie czynszu nie odbywa się w opisany sposób. 

Wspomnieliśmy już także o trybie natychmiastowego wypowiedzenia umowy, który, upraszczając, jest dopuszczalny w momencie, w którym druga strona umowy rażąco łamie jej zapisy. W tej sytuacji sam proces wypowiedzenia nie odbywa się jednak dosłownie „z dnia na dzień”, czyli, trywializując, wypowiedzenie złożone w poniedziałek nie zaczyna działać od wtorku. Konieczne jest pisemne złożenie wypowiedzenia, a druga strona musi mieć czas na ustosunkowanie się do niego. 

Umowę najmu można natomiast rozwiązać z dnia na dzień poprzez porozumienie stron. W tym przypadku mówimy jednak o dobrej woli najemcy i wynajmującego, która przy sprzecznych interesach jest bardzo trudno do osiągnięcia.   

O czym pamiętać przy wypowiedzeniu umowy najmu?

Kwestia wypowiedzenia umowy najmu może być kłopotliwa dla każdej ze stron. Dlatego ważny jest sposób poinformowania o wypowiedzeniu właściciela lokalu czy najemcy.

Aby wypowiedzenie umowy najmu było skuteczne, najlepiej to zrobić za potwierdzeniem odbioru. Można osobiście (wtedy druga strona powinna podpisać klauzulę odbioru takiego dokumentu) lub pocztą wysyłając list polecony z potwierdzeniem odbioru.

Wypowiedzenie umowy najmu – jak powinno wyglądać?

Wypowiedzenie umowy najmu będzie ważne, gdy zawiera kilka elementów. Niezbędne w wypowiedzeniu umowy są następujące dane:

• miejscowość i data sporządzenia dokumentu;
• dokładne dane osoby wypowiadającej umowę (najemcy lub wynajmującego), takie same, jak na umowie, której dotyczy wypowiedzenie;
• dokładne dane strony, której umowa jest wypowiadana (najemcy lub wynajmującego), takie same jak na umowie;
• podstawę prawną, która pozwala nam na wypowiedzenie – np. artykuł z kodeksu cywilnego lub zapis w umowie najmu;
• dane wynajmowanego lokalu (dokładny adres);
• termin, w którym umowa przestaje obowiązywać;
• uzasadnienie wypowiedzenia umowy, czyli powód, dla którego rezygnujemy z umowy;
• podpis osoby wypowiadającej umowę.

Jakie ubezpieczenie przy umowie najmu? 

Zacznijmy od tego, że ubezpieczenie domu lub mieszkania możliwe jest w sytuacji, w której osoba chcąca wykupić polisę posiada prawo do lokalu, czyli albo akt własności, albo umowę najmu. Dla wynajmowanej nieruchomości można więc wykupić dwie niezależne polisy, po jednej dla najemcy i wynajmującego.  

W polisie dla wynajmującego przedmiotem ubezpieczenia powinny być, przede wszystkim, mury i elementy stałe. W podstawowym zakresie taki produkt obejmuje pożar i inne zdarzenia naturalne, takie jak zalanie, wybuch, uderzenie pioruna, upadek drzew i masztów, uderzenie pojazdu mechanicznego czy upadek statku powietrznego. Polisę warto poszerzyć o takie dodatki, jak chociażby OC w życiu prywatnym, powódź, Home Assistance czy stłuczenie przedmiotów szklanych.

Najemca może ubezpieczyć stanowiące jego własność ruchomości domowe, a także nakłady inwestycyjne, czyli efekty remontu czy modernizacji, którą przeprowadził na własny koszt. Podstawowy katalog zdarzeń losowych może on poszerzyć chociażby o OC w życiu prywatnym czy kradzież z włamaniem. 

Sprawdziliśmy, jakie są koszty ubezpieczenia wynajmowanego mieszkania, zarówno dla najemcy, jak i wynajmującego. Składkę obliczyliśmy dla 50-metrowego lokalu o wartości rynkowej 400 000 zł (mury i elementy stałe), który jest wyposażony (ruchomości domowe) za 50 000 zł. W obu przypadkach wybraliśmy podstawowy wariant ubezpieczenia, czyli ochronę na wypadek pożaru i innych zdarzeń losowych. 

W wariancie od ryzyk nazwanych polisa dla wynajmującego kosztuje od 167 zł do 295 zł, a w wariancie od ryzyk wszystkich (All Risks) od 223 zł do 470 zł. 

Tabela 1. Źródło: rankomat.pl (stan na: 23.09.2024 r.).

Polisa dla najemcy w wariancie od ryzyk nazwanych to wydatek rzędu 85-217 zł, a w wariancie od ryzyk wszystkich 93-298 zł. Wszystkie podane kwoty dotyczą rocznego okresu ubezpieczenia, a poszczególne oferty minimalnie się od siebie różnią, głównie wliczonymi w cenę dodatkami. 

Wypowiedź eksperta

Ubezpieczenia dla najemców są wyraźnie tańsze od ubezpieczeń dla wynajmujących, co wynika z różnych wartości mienia. Mury i elementy stałe zawsze będą droższe w ubezpieczeniu od ruchomości domowych, ponieważ ich wartość jest wielokrotnie wyższa. Mimo różnic w cenie, dla obu stron umowy najmu posiadanie polisy mieszkaniowej stanowi dodatkowe, poza samą umową oraz kaucję, zabezpieczenie ich interesów. Warto więc przynajmniej rozważyć zakup takich produktów.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

Tabela 2. Źródło: rankomat.pl (stan na: 23.09.2024 r.).

Gdzie szukać ubezpieczenia mieszkania na wynajem?

Jeśli wypowiadamy umowę domu czy mieszkania, to nie musimy równocześnie wypowiadać umowy ubezpieczenia. Wystarczy powiadomić TU o zmianie adresu najmu. Jeśli z kolei nie mamy jeszcze ubezpieczenia, warto wiedzieć, że polisa mieszkaniowa chroni nas finansowo w razie kradzieży mienia z wynajmowanego lokalu czy na wypadek zalania sąsiada z dołu.

PORÓWNAJ CENY

Więcej ryzyk można znaleźć w porównywarce ubezpieczeń obliczając w parę minut przykładową składkę. To możliwe dzięki kalkulatorowi online, który generuje jednocześnie nawet ponad 20 ofert dopasowanych ubezpieczeń.