Ubezpieczenie mieszkania a wymiana pionów - co warto wiedzieć?

Przerwy w dostawie wody, skute ściany i zalania – niestety, przy wymianie pionów lokatorzy muszą się liczyć z pewnymi niedogodnościami. Błędne jest przekonanie, że za szkody powstałe podczas takiej wymiany odpowiedzialność finansową ponoszą właściciele mieszkań. Zanim jednak przejdziemy do kwestii odszkodowań i odpowiedzialności, doprecyzujmy sobie, czym właściwie są piony i poziomy, gdzie się kończą i gdzie rozpoczynają.

PORÓWNAJ CENY

Co oznacza poziom i pion w kanalizacji?

W budynkach wielorodzinnych, czyli np. w blokach czy kamienicach, instalacje kanalizacyjne można podzielić na dwie podstawowe części, którymi są: 

1. Piony kanalizacyjne – pionowe rury biegnące przez wszystkie kondygnacje budynku, począwszy od piwnicy aż po ostatnie piętro. Ich podstawową funkcją jest odprowadzanie ścieków z wszystkich poziomów do miejskiej sieci kanalizacyjnej. Te elementy instalacji są pod pieczą spółdzielni mieszkaniowej, ewentualnie wspólnoty mieszkaniowej. 
2. Poziomy kanalizacyjne – upraszczając, są to poziome odcinki rur biegnące równolegle do podłogi wzdłuż poszczególnych kondygnacji. Ich zadaniem jest odprowadzanie ścieków z urządzeń sanitarnych znajdujących się we wszystkich mieszkaniach, czyli z pralek, umywalek, pryszniców, wanien, zlewów czy zmywarek. Za poziomy odpowiada właściciel lokalu. 

Dla ścisłości dodajmy, że rury zaliczane do poziomów kanalizacyjnych najczęściej nie są ułożone idealnie prostopadle do podłogi, tylko pod pewnym kątem, co ułatwia przepływ nieczystości i zmniejsza ryzyko powstania zatorów.  

Reasumując, piony kanalizacyjne odprowadzają ścieki, które poziomy dostarczają z poszczególnych mieszkań. Piony są własnością wspólną (tzw. współwłasność przymusowa), a za każdy poziom odpowiada właściciel mieszkania.

Kto odpowiada za stan rury w pionie? 

W budynkach wielorodzinnych za rury w pionie odpowiada podmiot zarządzający tym budynkiem, czyli najczęściej wspólnota lub spółdzielnia mieszkaniowa, w określonych sytuacjach deweloper.

Administrator jest zobowiązany do przeprowadzania konserwacji, napraw i organizacji przeglądów technicznych we wszystkich elementach budynku, które zalicza się do jego części wspólnej, a więc m.in. rur znajdujących się w pionie. Jeśli więc dojdzie tam do awarii, to on pokrywa szkody.

Wyjątkiem są budynki wielorodzinne niedawno oddane do użytku lub jeszcze niezamieszkane. Powstałe tam szkody mogą wynikać z wad konstrukcyjnych lub niedoróbek, a za nie odpowiada deweloper. Dotyczy to m.in. instalacji wodno-kanalizacyjnej. Do momentu, w którym nie wygaśnie gwarancja, inwestor może zostać pociągnięty do odpowiedzialności za omawiane szkody.

Kto i jak wymienia piony w bloku?

Jako że piony kanalizacyjne stanowią własność wspólną, za ich wymianę odpowiada administracja budynku, czyli wspólnota mieszkaniowa bądź spółdzielnia mieszkaniowa. Jest to dość duże przedsięwzięcie logistyczne, a więc powinno być dobrze zaplanowane oraz podzielone na etapy, a do jego realizacji wynajmuje się zewnętrzne firmy wyspecjalizowane w takich działaniach. 

Co ważne, administracja powinna poinformować lokatorów o wymianie pionów z  dużym wyprzedzeniem, ponieważ do sprawnej realizacji takiego przedsięwzięcia konieczna jest ich obecność w mieszkaniach. Zgodnie z ogólnymi przepisami i wewnętrznymi regulaminami spółdzielni/wspólnot, mieszkańcy mają obowiązek udostępnienia swoich lokali robotnikom, jeśli jest taka konieczność. 

Wymiana lub modernizacja pionów na pewnym etapie eksploatacji budynku jest koniecznością. Czasami realizuje się ją też w odpowiedzi na bieżące awarie. Dla lokatorów bywa kłopotliwa, ponieważ zmusza ich do obecności w mieszkaniach w określonych terminach oraz wiąże się z czasowymi przestojami w dopływie wody. 

Modernizacja instalacji kanalizacyjnej finansowana jest z pieniędzy mieszkańców, konkretnie z opłacanego w czynszu administracyjnym funduszu remontowego. Częstą praktyką jest również zaciąganie kredytów na realizację omawianego przedsięwzięcia. Te spłacane są później ze wspomnianego funduszu remontowego.

Teoretycznie częściową, a nawet całościową modernizację pionów mogą przeprowadzić sami mieszkańcy (jeden lokator lub ich grupa), ale wyłącznie za zgodą administracji. W praktyce jednak mało kto decyduje się na taki krok, chociażby z racji skali przedsięwzięcia czy ryzyka, jakie wiąże się z ewentualnymi szkodami – w takiej sytuacji odpowiedzialność za potencjalne zniszczenia spada na osobę lub osoby prywatne, a nie na administrację.  

Kto odpowiada za zniszczenia w mieszkaniu podczas wymiany rur?

W trakcie remontu części wspólnych instalacji kanalizacyjnej może dojść do zniszczenia mienia lokatorów. Ekipa remontowa, żeby dostać się do pionów, nierzadko musi skuwać kafelki czy robić dziury w ścianach prywatnych lokali. Oczywiście, mogą też pojawić się zalania. Jeśli w twoim mieszkaniu powstaną tego typu szkody, ich usunięcie leży w gestii administracji, ewentualnie firmy realizującej zlecenie.

Szkody na mieniu prywatnym powstałe przy wymianie pionów najczęściej pokrywane są z ubezpieczenia administratora, konkretnie z pakietu OC. W innych sytuacjach, kiedy zniszczenia są skutkiem błędów ekipy budowlanej, to ona ponosi odpowiedzialność finansową. Większe przedsiębiorstwa zajmujące się szeroko rozumianymi pracami remontowo-budowlanymi najczęściej też mają swoje polisy, a więc w praktyce tutaj również odszkodowanie wypłaca ubezpieczyciel. 

Po zakończeniu wymiany pionów w budynku, w którym mieszkasz, dokładnie sprawdź, czy na twoim mieniu nie powstały szkody. Te, np. w postaci zacieków, mogą też pojawić się po pewnym czasie. Jeśli wykryjesz zniszczenia, koniecznie zgłoś to administracji, ponieważ to w jej gestii leży ich usunięcie i nie ma żadnych przesłanek ku temu, żebyś przeprowadził naprawy na własny koszt. 

Jak długo trwa wymiana pionów wodnych w bloku?

To, jak długo będzie trwał remont, zależy od kilku czynników. Z pewnością kluczowa jest liczba kondygnacji – wymiana pionów w pięciopiętrowym budynku może potrwać 2 dni, a dziesięciopiętrowym 5. Nie bez znaczenia jest też specyfika danego budownictwa i jego wiek oraz efektywność wykonawcy zlecenia. Prace mogą się też przedłużać ze względu na brak dostępu do niektórych mieszkań. Dlatego też administracja powinna z dużym wyprzedzeniem poinformować o remoncie, a lokatorzy w wyznaczonych godzinach przebywać w domach.

Modernizacja pionów może być szybsza i mniej uciążliwa dla lokatorów, jeśli wykona się ją w oparciu o nowoczesne rozwiązania, takie jak renowacja metodą natryskową. Przedłuża ona żywotność instalacji o około 25 lat i odbywa się niemal bezinwazyjnie. Modernizacja jednego pionu średnio trwa jeden dzień i odbywa się albo z dachu budynku, albo z mieszkania na ostatnim piętrze – pozostali lokatorzy nie muszą udostępniać swoich domów i nie ma konieczności kucia ścian. Rury najpierw są czyszczone, później suszone, a na końcu pokrywane od wewnątrz dodatkową warstwą.

Czy spółdzielnia pokrywa koszty remontu po wymianie rur i pionów?

Spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek pokryć koszty doprowadzenia mieszkania do stanu sprzed wymiany pionów. Po wystąpieniu szkód trzeba je oszacować i na tej podstawie obliczyć wysokość rekompensaty.

Usunięciem szkód może się zająć firma wybrana przez lokatora lub pracownicy spółdzielni/wspólnoty. Tę kwestię ustala się w porozumieniu z administracją lub też jest ona od razu rozwiązana w odpowiednich zapisach regulaminu remontów zatwierdzonego przez daną wspólnotę/spółdzielnię. Warto zapoznać się z tym dokumentem jeszcze przed rozpoczęciem wymiany pionów.

Jeśli administracja nie będzie się poczuwała się do usunięcia szkód powstałych w naszym lokalu, mamy pełne prawo skierować sprawę do sądu.

Kiedy przyda się ubezpieczenie mieszkania?

Jeśli nasze mieszkanie zostanie zalane podczas wymiany pionów, zapłaci za to spółdzielnia/wspólnota lub ewentualnie firma, która wykonywała prace remontowe. Wycieki mogą jednak powstać również w rurach poziomych i wówczas jedynym sposobem na uzyskanie odszkodowania jest wcześniejsze wykupienie standardowej lub poszerzonej polisy mieszkaniowej.

Podstawowe ubezpieczenie mieszkania, w większości przypadków, chroni nas przed skutkami zalania, którego przyczyną był np. pęknięty wężyk czy uszkodzona rura w poziomie.

Dodatkowe rozszerzenie polisy pozwoli uzyskać zabezpieczenie finansowe na wypadek awarii urządzeń AGD czy stłuczenia akwarium. Jednym z dodatków jest też OC w życiu prywatnym, który przyda nam się nam m.in. przy nieumyślnym zalaniu sąsiadów lub części wspólnych nieruchomości. Z tej puli możemy pokryć straty nawet do 200 000 zł czy 500 000 zł (jeśli ustalimy taką sumę ubezpieczenia dla OC).

Zalanie jest najczęstszą przyczyną wypłaty odszkodowania z polisy mieszkaniowej. Takich zdarzeń często nie da się przewidzieć, a więc i trudno też im skutecznie przeciwdziałać. Zawsze jednak istnieje możliwość wykupienia zabezpieczenia finansowego przed skutkami wycieków i to nawet za kilkanaście złotych miesięcznie.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania od zalania?

Sprawdziliśmy, jaki jest koszt ubezpieczenia dwóch różnych mieszkań: 

1. 50-metrowego lokalu o wartości 350 000 zł znajdującego się w Mrągowie. 
2. 85-metrowego lokalu o wartości 800 000 zł znajdującego się w Gdyni. 

W obu przypadkach składkę obliczyliśmy dla podstawowego zakresu, który obejmuje ochronę murów oraz elementów stałych przed pożarem i innymi zdarzeniami losowymi takimi, jak: zalanie, upadek drzew i masztów, upadek statku powietrznego, uderzenie pioruna, uderzenie pojazdu mechanicznego czy wichura. 

Za ubezpieczenie mieszkania w Mrągowie w wariancie od ryzyk nazwanych zapłacisz od 156 zł do 267 zł, a w wariancie od ryzyk wszystkich (All Risks) od 208 zł do 436 zł.  

Wypowiedź eksperta

Ubezpieczenie mieszkania od zalania, pożaru, huraganu, opadów i innych podstawowych zdarzeń losowych jest relatywnie tanie. W skali miesiąca kosztuje kilkanaście do kilkudziesięciu złotych. Warto jednak pomyśleć o poszerzeniu zakresu, chociażby o ochronę ruchomości domowych czy pakiet OC w życiu prywatnym, który będzie nas chronił m. in. przed skutkami zalania sąsiadów.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

Tabela 1. Źródło: rankomat.pl (stan na: 17.10.2024 r.).

Dla mieszkania w Gdyni ubezpieczenie od ryzyk nazwanych kosztuje od 266 zł do 456 zł, a ubezpieczenie od ryzyk wszystkich od 357 zł do 774 zł. Wszystkie podane kwoty dotyczą rocznego okresu ochrony, a poszczególne oferty w niewielkim stopniu się od siebie różnią, głównie wliczonymi w cenę dodatkami. 

Koszt ubezpieczenia mieszkania czy domu w dużej mierze zależy od wartości samej nieruchomości, a także od wybranego zakresu ochrony, co też wyraźnie pokazują przeprowadzone kalkulacje. Nie bez znaczenia są też jednak inne czynniki, jak indywidualna polityka cenowa towarzystw, które samodzielnie szacują ryzyko ubezpieczeniowe i na tej podstawie ustalają wysokość składek. Dlatego też identyczny produkt u każdego ubezpieczyciela ma nieco inną cenę, a różnice są dość wyraźne, czasem dochodzące do kilkuset złotych w skali roku.

Wypowiedź eksperta

Koszt ubezpieczenia mieszkania czy domu w dużej mierze zależy od wartości samej nieruchomości, a także od wybranego zakresu ochrony, co też wyraźnie pokazują przeprowadzone kalkulacje. Nie bez znaczenia są też jednak inne czynniki, jak indywidualna polityka cenowa towarzystw, które samodzielnie szacują ryzyko ubezpieczeniowe i na tej podstawie ustalają wysokość składek. Dlatego też identyczny produkt u każdego ubezpieczyciela ma nieco inną cenę, a różnice są dość wyraźne, czasem dochodzące do kilkuset złotych w skali roku.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

Tabela 2. Źródło: rankomat.pl (stan na: 17.10.2024 r.).

PORÓWNAJ CENY

Jak zgłosić zalanie mieszkania?

Zalanie najlepiej zgłosić niezwłocznie, zarówno administracji, jak i ubezpieczycielowi. W pierwszym przypadku mamy na to 3 do 7 dni od wykrycia szkody, w drugim 2. Samo zgłoszenie jednak nie wystarczy. Żeby zminimalizować zniszczenia i szybko uzyskać odszkodowanie trzeba postępować w następujący sposób:

1. Zatrzymaj rozprzestrzenianie się szkody – najczęściej wystarczy zakręcenie wody w mieszkaniu, chociaż czasami konieczne jest dostanie się do głównego zaworu – zawsze warto wiedzieć, gdzie on się znajduje. Należy też pamiętać, że przy powstrzymywaniu wycieku należy zachować ostrożność i nie narażać ani siebie, ani innych na niebezpieczeństwo.

2. Skontaktuj się z administracją – najprościej zrobić to telefonicznie, dzwoniąc pod numer, który powinniśmy znaleźć na tablicy ogłoszeń w naszej klatce schodowej.

3. Poinformuj sąsiadów – jeśli do zalania doszło z naszej winy, mamy obowiązek powiadomić o tym wszystkich poszkodowanych. Tu również liczy się czas, ponieważ szybka informacja może pozwolić im na ograniczenie skali zniszczeń.

4. Zgłoś szkodę ubezpieczycielowi – można to zrobić w dowolny sposób: telefonicznie, mailowo, SMS-owo, listownie, przez formularz na stronie lub osobiście w placówce towarzystwa.

5. Pobierz protokół od służb – jeśli przy zalaniu interweniowała straż pożarna lub inne służby, należy pobrać od nich protokół interwencji, żeby później móc go przedłożyć ubezpieczycielowi.

6. Skompletuj dokumenty dla towarzystwa – towarzystwo będzie od nas potrzebowało listy zniszczonych przedmiotów wraz z wyceną, protokołów od służb czy też potwierdzeń przebytych przeglądów technicznych. Warto dokładnie udokumentować szkodę robiąc zdjęcia i kręcąc filmy, aby ten materiał przekazać ubezpieczycielowi.

7. Udostępnij miejsce zdarzenia rzeczoznawcy – dopóki osoba wyznaczona do oględzin nie zjawi się w naszym mieszkaniu, miejsce zdarzenia powinno pozostać w stanie niezmiennym. Nie sprzątajmy więc i nie usuwajmy szkód na własną rękę, poczekajmy na rzeczoznawcę, który powinien się do nas zgłosić w terminie do 7 dni od zgłoszenia szkody.

Gdzie kupić polisę mieszkaniową od zalania?

Zalanie to jedno z kluczowych ryzyk i dlatego jest ono obecne we wszystkich polisach mieszkaniowych, w większości z nich już w podstawie. Współcześnie mieszkanie najprościej ubezpieczyć online. Zanim jednak przejdziemy do zakupu polisy, zastanówmy się, jakie dokładnie mienie chcemy ubezpieczyć i na jaką okoliczność. Podstawę możemy poszerzyć o ruchomości domowe, OC w życiu prywatnym, Home Assistance, powódź czy stłuczenie przedmiotów szklanych. Jeśli chcemy sprawdzić, ile będzie nas kosztowało dokupienie dodatków, skorzystajmy z porównywarki ubezpieczeń.

PORÓWNAJ CENY

Dostępna nieodpłatnie na rankomat.pl porównywarka pozwoli nam w dosłownie kilka minut zestawić ze sobą ponad 20 ofert od czołowych ubezpieczycieli, takich jak: Proama, Link4, Generali, Inter Polska, mtu24.pl, TU Europa, Wiener czy Benefia. Po analizie poszczególnych polis i sprawdzeniu ich cen możemy od razu przejść do zakupów i praktycznie od zaraz objąć nieruchomość ochroną przed zalaniem i wieloma innymi zdarzeniami.