Starsze mieszkanie - jak przygotować do wynajmu?

Za starsze budownictwo uznaje się budowane w czasie PRL-u bloki, czyli tzw. wielką płytę oraz kamienice, które mogą mieć nawet ponad sto lat. W takich nieruchomościach zawsze można znaleźć pewne mankamenty, zarówno te drobne, jak sypiący się tynk ze ścian, jak i poważniejsze, jak przestarzałe instalacje czy stare, nieszczelne okna. Niektóre remonty będą konieczne, a inne wskazane, ale zawsze trzeba to oceniać indywidualnie, biorąc pod uwagę koszty ewentualnej modernizacji i nasze aktualne możliwości finansowe.

Jak przygotować starsze mieszkanie do wynajmu?

Im szybciej wynajmiemy mieszkanie, tym prędzej zaczniemy na nim zarabiać. Warto więc sprawnie dokonać wszystkich prac, które muszą poprzedzić zyskowny wynajem. Nie działajmy jednak w pośpiechu, bo efekt może być odwrotny. Co konkretnie powinniśmy zrobić? 

Przygotowaliśmy krótką listę działań, które ułatwią znalezienie chętnych na naszą nieruchomość i ustalenie czynszu na dobrym poziomie. 

1. Dostosuj mieszkanie do przyszłych lokatorów

Na samym początku powinniśmy się zastanowić, komu chcemy wynająć mieszkanie. Lokal przeznaczony dla studentów nie musi mieć wysokiego standardu, ale powinien być relatywnie tani i w pełni wyposażony. Młode małżeństwa, które często mają własne meble i sprzęty, będą bardziej zainteresowane przestrzenią, którą mogą urządzić po swojemu.

Jeśli chcemy wynająć mieszkanie osobie lepiej sytuowanej, np. biznesmenowi, warto zadbać o wysoki standard wykończenia. Dostęp do multimediów to podstawa.

Tabela 1. Oprac. własne.

2. Odśwież wnętrza

Przed wynajęciem lokalu warto poświęcić trochę czasu i pieniędzy na odświeżenie wnętrz. Nawet drobne prace wiążące się z niewielkimi kosztami mogą ułatwić nam szybkie znalezienie najemców i uzyskanie wyższego czynszu za wynajem. Warto pomalować ściany, dokonać drobnych napraw i sprawdzić funkcjonowanie wszystkich urządzeń.

3. Zadbaj o kuchnię i łazienkę

Osoby szukające mieszkania zwracają szczególną uwagę na te dwa pomieszczenia i dlatego warto zadbać o ich standard, a także czystość, która nie może budzić zastrzeżeń. Inwestycja w nowe fugi czy wymianę cieknącego kranu to niewielki koszt, który jednak w istotny sposób wpłynie na atrakcyjność naszej oferty.

Właściciel powinien zapewnić najemcom podstawowe wyposażenie sprzętu AGD, jak lodówka, pralka czy piekarnik. Po jego stronie jest także zadbanie o stan instalacji, która powinna być wymieniana lub przynajmniej przeglądana raz na 20 lat.

4. Dobierz właściwe meble

Najlepiej postawić na uniwersalne rozwiązania. Styl retro czy bardziej awangardowa aranżacja nie są najlepszym pomysłem, bo nie wszystkim się taka estetyka podoba. Obecnie proste i porządne stoły, szafy czy łóżka można kupić za rozsądne pieniądze, np. w popularnych sklepach sieciowych.

5. Zadbaj o wystrój

Często drobne elementy mogą przesądzić o nastroju panującym w mieszkaniu i ułatwić decyzję najemcom. Kilka obrazów na ścianach czy nastrojowe oświetlenie może znacznie poprawić estetykę lokalu.

6. Stwórz efektowne ogłoszenie

Kluczowe jest zrobienie dobrych jakościowo zdjęć, ale nie zapominajmy też o magii słów, bo odpowiednio skomponowany opis może sporo zmienić. Nie przesadzajmy jednak z wychwalaniem lokalu i ze zbyt efektownymi zdjęciami, żeby nie przedobrzyć.

7. Zaproponuj klarowne warunki

Na wstępie zaznacz, że chcesz podpisać z lokatorami umowę najmu, a także precyzyjnie wskaż wysokość czynszu, kaucji i stałych opłat (możesz przedłożyć rachunki z minionych miesięcy), żeby twoja oferta była transparentna i uczciwa. 

W umowie powinno znaleźć się miejsce na spis ewentualnych mankamentów w mieszkaniu, które jednak nie przeszkadzają w codziennym użytkowaniu. Takie wypisanie usterek zawczasu pozwoli uniknąć nieporozumień przy rozliczaniu kaucji czy bieżących napraw.

Jak wycenić starsze mieszkanie na wynajem?

Na atrakcyjność mieszkania, a co za tym idzie, również na jego cenę, składa się kilka elementów. Każdy z tych elementów może być atutem przy wycenie mieszkania i uzasadniać zaproponowaną przez nas cenę. 

• metraż, 
• standard, 
• rodzaj budownictwa, 
• lokalizacja,
• kondygnacja,
• układ pomieszczeń, 
• skomunikowanie okolicy,
• sąsiedztwo innych mieszkań,
• obecność w pobliżu punktów usługowych i sklepów.

Nieruchomość pod wynajem możemy wycenić samodzielnie lub skorzystać ze wsparcia rzeczoznawcy, co jednak wiąże się z dodatkowymi kosztami. 

Żeby samemu ustalić wysokość czynszu dla lokatorów, musimy zapoznać się z aktualną sytuacją na rynku nieruchomości. Przejrzyjmy więc jak najwięcej ogłoszeń lokali podobnych do naszego, czyli położonych w danej dzielnicy, o zbliżonym układzie, metrażu i standardzie. Nic nie stoi też na przeszkodzie, żebyśmy wcielili się w rolę potencjalnych najemców i odwiedzili kilka mieszkań pod wynajem.

Ważny jest również okres, w którym szukamy lokatorów. Wiele osób zmienia mieszkania wraz z nowym rokiem albo we wrześniu, kiedy rozpoczyna się rok akademicki. Wiadomo, że jeśli na rynku jest mnóstwo ofert, to trudniej znaleźć najemcę, który zapłaci nam dobre pieniądze. Zdecydowanie większe szanse mamy na to w momencie, w którym wybór jest niewielki.

Umowa mieszkania na wynajem – co powinna zawierać?

W teorii do wynajęcia mieszkania wystarczy ustna umowa pomiędzy stronami, jednak warto podpisać również stosowny dokument. Po sporządzeniu umowy powinniśmy zgłosić ten fakt w urzędzie skarbowym, a później co miesiąc płacić stosowny podatek. 

Najem prywatny można rozliczać na tzw. zasadach ogólnych (17% dla dochodów nieprzekraczających 85 528 zł i 32% od dochodu powyżej 85 528 zł rocznie) oraz ryczałtem (od 2018 r. 8,5% od przychodu do kwoty 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł). W przypadku działalności gospodarczej, główne formy rozliczenia to podatek według skali podatkowej (17% i 32% od dochodu) oraz podatek liniowy (19% od dochodu) – wylicza portal wynajmistrz.pl.

Umowę najmu powinniśmy skonstruować tak, żeby jak najlepiej zabezpieczyć swój interes. Pamiętajmy, żeby uwzględnić w niej wszystkich lokatorów, precyzyjnie wpisać wysokość świadczeń i terminy ich opłacania, kaucję i odsetki za zwłokę w płaceniu czynszu. Bardzo ważne jest również sporządzenie szczegółowego opisu mieszkania i jego stanu technicznego, a także protokołu zdawczo-odbiorczego – to klucz do późniejszego wyegzekwowania rekompensaty za zniszczenia.

Dobrą praktyką jest jednoznaczne odniesienie się do kwestii, które nie są regulowane odgórnymi przepisami, czyli np. trzymanie zwierząt domowych, prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu, podnajem czy nawet palenie tytoniu w mieszkaniu.

Kto odpowiada za szkody w mieszkaniu na wynajem? 

Generalnie za zniszczenia odpowiedzialność mogą ponosić lokatorzy, właściciel lub osoby trzecie, czyli np. administracja budynku czy sąsiedzi. 

Obowiązkiem lokatorów jest dbanie o lokal, dokonywanie drobnych napraw i usuwanie zniszczeń, które powstały z nich winy lub przez ich zaniedbanie. Przy zdawaniu mieszkania powinno ono wyglądać identycznie, jak na początku wynajmu, nie licząc zniszczeń wywołanych przez inne osoby oraz naturalnego zużycia wynikającego ze zwykłej eksploatacji.

Właściciel odpowiada za szkody na mieniu lokatorów wywołane np. awarią instalacji. W przypadku instalacji wodno-kanalizacyjnej jego odpowiedzialność dotyczy rur w poziomie, a za rury w pionie odpowiada administracja. 

Co z ubezpieczeniem mieszkania na wynajem?

Podpisując umowę najmu i pobierając kaucję zabezpieczamy się na wypadek zaległości w czynszu oraz strat na naszym mieniu, za które odpowiadają najemcy. Musimy jednak pamiętać, że szkody mogą spowodować nie tylko lokatorzy – równie dobrze mogą one być wywołane zdarzeniami losowymi. 

Przy wynajmie mieszkania za optymalne rozwiązanie uznaje się wykupienie dwóch polis - przez wlaściciela i przez najemcę. Właściciela powinna interesować, przede wszystkim, ochrona murów oraz elementów stałych (większość ruchomości należy do lokatorów) przed szerokim katalogiem zdarzeń losowych. Bardzo cenny rozszerzeniem jest również OC w życiu prywatnym, z którego można pokryć szkody wyrządzone osobom trzecim, do jakich dochodzi np. podczas zalania mieszkania sąsiadom.  

Ile kosztuje ubezpieczenie starszego mieszkania na wynajem?

Sprawdziliśmy, ile trzeba zapłacić za polisę dla wynajmowanego mieszkania, która obejmuje ochronę murów i elementów stałych przed zdarzeniami losowymi oraz OC wynajmującego.

Kalkulację wykonaliśmy dla nieruchomości o parametrach:

• mieszkanie o powierzchni 60 m2
• mieszczące się w budynku z 1990 roku;
• wartość rynkowa: 350 000 zł;
• zamieszkiwane przez dwóch pełnoletnich lokatorów z dzieckiem;
• nie remontowane w ostatnich 3 latach. 

Średni koszt polisy dla takiej nieruchomości to 230 zł, ale dysproporcje pomiędzy skrajnymi ofertami są dość duże. Najtańsza to 189 zł w skali roku, a najdroższa 304 zł. Różnice w cenach wynikając m. in. z indywidualnej polityki towarzystw oraz dodatkowych opcji mieszczących się cenie.

Tabela 2. Źródło: rankomat.pl (stan na: 22.11.2020 r.).