Rachunek powierniczy, czyli jak bez ryzyka kupić mieszkanie w budowie?

Jeszcze kilka lat temu kupowanie nieruchomości, które są dopiero na etapie budowy, wiązało się ze sporym ryzykiem. Dużo w tej kwestii zmieniło jednak wprowadzenie obowiązkowego rachunku powierniczego. Dzięki tzw. ustawie deweloperskiej, chronione są prawa i pieniądze klientów, a nieuczciwi bądź nieudolni deweloperzy nie mogą pozbawić ich gromadzonych przez lata oszczędności.

Co to jest rachunek powierniczy?

Rachunek powierniczy stworzony został z myślą o ochronie osób kupujących mieszkania w budowie. Stanowi on zabezpieczenie finansowe, dzięki któremu w momencie bankructwa dewelopera, wpłacone przez klientów pieniądze zostaną odzyskane. 

Jeśli więc chcemy kupić mieszkanie lub dom, który jest na etapie budowy, to właśnie na rachunek powierniczy musimy przelać pieniądze. 

Szczegółowe informacje o rachunku dla danej inwestycji powinny znajdować się w przygotowanym przez dewelopera prospekcie informacyjnym.

Jakie są rodzaje rachunków powierniczych?

Inwestując swoje pieniądze w nieruchomość, która ma dopiero powstać, możemy skorzystać z jednej z 4 form ochrony środków finansowych. Są to:

• zamknięty rachunek powierniczy,
• otwarty rachunek powierniczy wraz z gwarancją ubezpieczeniową,
• otwarty rachunek powierniczy wraz z gwarancją bankową,
• otwarty rachunek powierniczy.

W ostatnim przypadku pieniądze znajdujące się na rachunku powierniczym nie posiadają żadnych dodatkowych gwarancji.

Rachunek powierniczy otwarty i zamknięty – różnice

Z perspektywy osoby kupującej nieruchomość w budowie najlepszym zabezpieczeniem jest zamknięty rachunek powierniczy. Wpłacone na niego pieniądze trafią do dewelopera dopiero w momencie podpisania umowy sprzedaży, czyli wtedy, kiedy mieszkanie lub dom staną się już naszą własnością. Do tego czasu powiernikiem naszych środków finansowych jest bank.

W przypadku rachunku powierniczego otwartego pieniądze są wypłacane deweloperowi w transzach, na kolejnych etapach budowy, co rozpisane jest szczegółowo w sporządzonym wcześniej harmonogramie inwestycji. 

Aby kolejna transza została przelana, konieczny jest wpis kierownika budowy, który dodatkowo potwierdza przedstawiciel banku. Przedstawiciel ten musi posiadać odpowiednie uprawnienia budowlane, więc nie jest to osoba przypadkowa.

Gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa – czym się różnią?

Rachunek powierniczy otwarty może być objęty jednym z dwóch typów gwarancji, bankową bądź ubezpieczeniową. W pierwszym przypadku, jeśli dojdzie do bankructwa dewelopera lub odstąpienia od umowy, bank niezwłocznie zwróci nam wszystkie pieniądze. Co ważne, nie będziemy musieli wówczas dochodzić swoich praw na drodze sądowej, a przelew powinniśmy dostać z automatu. Niestety, gwarancja bankowa jest kosztownym rozwiązaniem, a korzystają z niej jedynie średni i duzi inwestorzy.

Gwarancja ubezpieczeniowa w praktyce działa w podobny sposób. Różnica polega na tym, że zwrot pieniędzy leży po stronie towarzystwa ubezpieczeniowego, a nie instytucji bankowej. Ten rodzaj gwarancji jest tańszy, a więc i szerzej dostępny.

Oba rodzaje gwarancji wygasają w momencie, w którym następuje przeniesienie prawa własności do nieruchomości na klienta.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy – na co uważać?

Zawsze warto sprawdzić, jaki bank prowadzi rachunek powierniczy dewelopera i czy przypadkiem właśnie w tym banku nie trzymamy swoich prywatnych oszczędności. Gdyby tak było i gdyby ta instytucja finansowa ogłosiła upadłość, moglibyśmy mieć problem z odzyskaniem wszystkich swoich pieniędzy. Wynika to z faktu, że Bankowy Fundusz Gwarancyjny w przypadku upadłości może wypłacić nam tylko równowartość 100 000 euro. Bylibyśmy więc stratni w momencie, w którym łączna suma naszych oszczędności i kwoty znajdującej się na rachunku powierniczym przekraczałaby ten pułap.

Lepszy rachunek powierniczy otwarty czy zamknięty?

Z perspektywy osoby chcącej kupić nieruchomość od dewelopera najlepszym wariantem jest rachunek powierniczy zamknięty. Na chwilę obecną nie istnieje lepsze zabezpieczenie środków na zakup powstającej nieruchomości. 

Dla dewelopera zdecydowanie atrakcyjniejszy jest rachunek powierniczy otwarty. Jeśli wypełnia on wszystkie warunki zapisane w umowie, może liczyć na systematyczne przelewy od banku, co pozwala mu realizować inwestycje w mniejszym stopniu opierając się na własnych środkach lub pożyczkach. W konsekwencji jego interesy są lepiej zabezpieczone, a ryzyko niezrealizowania projektu się zmniejsza. 

Jak zabezpieczyć środki na budowę poza rachunkiem powierniczym?

Rachunek powierniczy działa tylko między deweloperem a klientem. A co w sytuacji, jeśli kupiliśmy działkę i chcemy sami wybudować na niej dom? Jak wówczas zabezpieczyć środki przeznaczone na inwestycję? W takich okolicznościach możemy wykupić ubezpieczenie domu w budowie, czyli specyficzną formę polisy mieszkaniowej, która dostępna jest w wielu towarzystwach.

Jeśli finansujemy budowę w całości z kredytu hipotecznego, to ubezpieczenia domu w budowie będzie wymagał od nas bank. W przypadku, gdy korzystamy wyłącznie ze środków własnych, taka polisa jest obligatoryjna. Warto jednak przynajmniej rozważyć jej zakup, bo jest to niedrogi produkt, który może przydać nam się w wielu kryzysowych sytuacjach.

Czym jest ubezpieczenie domu w budowie?

Polisa dla domu w budowie może dotyczyć realizacji inwestycji od zera, przebudowy, rozbudowy, nadbudowy lub generalnego remontu. Jest to produkt skonstruowany podobnie, jak zwykła polisa mieszkaniowa, ale uproszczony i posiadający ograniczony zakres ochrony, co wpływa również na jego niższą cenę.

Podstawowe ubezpieczenie domu w budowie – takie, jakiego wymagają banki przy kredycie hipotecznym – najczęściej chroni tylko mury i elementy stałe przed ogniem i innymi zdarzeniami losowymi. Polisę można rozszerzyć, ale w ograniczonym zakresie. Część dodatków, jak dedykowane lokatorom NNW, Home Assistance czy OC w życiu prywatnym, nie jest tutaj w ogóle dostępna. Ochroną można objąć ruchomości, ale tylko niektóre (np. narzędzia i materiały budowlane), a ubezpieczenie od kradzieży z włamaniem dostępne jest dopiero w momencie, w którym budynek będzie na etapie surowym zamkniętym, czyli będzie posiadał dach oraz drzwi i okna, które można zamknąć na zamek.

Mimo swoich ograniczeń, ubezpieczenie domu w budowie skutecznie zabezpieczy nas na wypadek wielu zdarzeń, do jakich dochodzi na budowie, gdzie zniszczenia mogą być spowodowane czynnikami atmosferycznymi (wiatr, deszcz, śnieg, mróz, powódź, itd.), przypadkowym zaprószeniem ognia czy celowym działaniem wandali i złodziei. 

Ile kosztuje ubezpieczenie domu w budowie?

Sprawdziliśmy, ile trzeba zapłacić za ubezpieczenie trzech różnych inwestycji budowlanych wartych 300, 500 i 800 tysięcy złotych. Pod uwagę wzięliśmy podstawowe ubezpieczenie, czyli ochronę murów i elementów stałych przed zdarzeniami losowymi.

Inwestycję za 300 000 zł można ubezpieczyć nawet za 113 zł, ale średni koszt takiej polisy to 230 zł. Za ochronę domu w budowie wartego 500 000 zapłacimy minimalnie 175 zł, a średnio 314 zł. Przy najdroższej spośród rozpatrywanych inwestycji stawki zaczynają się od 269 zł, a kończą na 587 zł. Średnia w tym przypadku to 432 zł.

Jak widać, ubezpieczenie domu w budowie można kupić nawet za niewiele ponad 100 zł, chociaż taka stawka jest możliwa tylko przy mniej kosztownych inwestycjach budowlanych. Jeśli zależy nam na obniżeniu kosztów ubezpieczenia, to w pierwszej kolejności porównajmy ze sobą oferty różnych towarzystw. Przeprowadzona kalkulacja pokazuje wyraźnie, że ceny podobnych, a nawet identycznych produktów u różnych ubezpieczycieli mogą znacznie od siebie odbiegać 

– tłumaczy Michał Ratajczak, ekspert Rankomat.pl.

Źródło: rankomat.pl (stan na: 29.03.2021 r.).