Powierzchnia zabudowy - definicja i najważniejsze informacje o powierzchni zabudowy

Definicja powierzchni zabudowy znajduje się w Polskiej Normie PN-ISO 9836 i przepisach budowlanych – jest to jeden z ważnych parametrów użytkowych nieruchomości. W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) można znaleźć informację na temat maksymalnej powierzchni zabudowy dla danej nieruchomości – przy wyborze projektu domu koniecznie należy wziąć to pod uwagę.

Co oznacza powierzchnia zabudowy?

Powierzchnia zabudowy to metraż, jaki zajmuje budynek w stanie wykończonym. Powierzchnia zabudowy wyznaczona jest przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu.

Sposób obliczania powierzchni zabudowy określony jest w Polskiej Normie PN-ISO 9836.

W Rozporządzeniu Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego znaleźć można katalog zewnętrznych elementów budynku, których metrażu nie wlicza się przy obliczaniu powierzchni zabudowy.

Co należy do powierzchni zabudowy?

Najbardziej powszechny sposób liczenia powierzchni zabudowy to wliczanie do niej wszystkiego, co posiada fundamenty i jest trwale związane z gruntem.
Niektóre elementy architektoniczne budynku mogą budzić wątpliwości, czy wliczać, czy nie wliczać ich do powierzchni zabudowy, ale gdy wyznacznikiem jest fakt trwałego związania elementu z gruntem, sprawa staje się prosta.

I tak, np. taras na gruncie nie jest wliczany do powierzchni zabudowy, ale jeśli ma on fundament, wówczas można jego powierzchnię wliczyć do powierzchni zabudowy.

Podobnie jest z balkonem – klasyczny balkon nie może być wliczony do powierzchni użytkowej, lecz jeśli balkon podparty jest kolumnami, wówczas jest trwale związany z gruntem i jego powierzchni wlicza się do powierzchni zabudowy.

Warto wiedzieć także, czego nie wlicza się do powierzchni zabudowy. Katalog zewnętrznych elementów budynku, które nie wliczają się do powierzchni zabudowy podaje Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Do powierzchni zabudowy nie wlicza się:

• powierzchni elementów drugorzędnych np. daszków, markiz, występów dachowych;
• schodów zewnętrznych, ramp zewnętrznych;
• powierzchni obiektów budowlanych ani ich części, które nie wystają ponad powierzchnię terenu;
• oświetlenia zewnętrznego;
• powierzchni zajmowanej przez wydzielone obiekty pomocnicze, tj. szklarnie, altany, szopy itp.

Oprac. na podstawie archon.pl.

Powierzchnia zabudowy na przykładach

Poniżej przedstawiamy na przykładach, w jaki sposób traktowane są poszczególne elementy architektoniczne budynku przy obliczaniu powierzchni zabudowy.

Powierzchnia zabudowy – wiata

Przepisy budowlane nie podają dokładnej informacji na temat wiaty w kontekście powierzchni zabudowy. Lecz wiata to zazwyczaj obiekt architektoniczny, które nie posiada przynajmniej jednej ściany, nie jest więc w całości związany z gruntem. 

Zatem: powierzchnia zabudowy wiaty nie wlicza się do powierzchni zabudowy domu.

Powierzchnia zabudowy – taras

Tarasu, tak jak i innych obiektów naziemnych, które nie są trwale związane z gruntem, nie wlicza się w do powierzchni zabudowy.
Wyjątkiem jest sytuacja, gdy taras wsparty jest kolumnami stale związanymi z gruntem – wówczas jego powierzchnię możemy doliczyć do powierzchni zabudowy domu.
Sytuacja może zmienić się także, jeśli nad tarasem znajduje się zadaszenie – jeżeli ma ono formę wysuniętego fragmentu kolejnej kondygnacji, na której znajduje się poddasze, wówczas powierzchnię zabudowy należy obliczać poprzez rzut kondygnacji wyżej. 

Powierzchnia zabudowy – balkon

Balkon to element, który bardzo często jest częścią budynków mieszkalnych, zatem wiele osób może zastanawiać się, czy balkon wlicza się do powierzchni zabudowy. 
Balkon, tak jak i loggia, jest elementem architektonicznym niezabudowanym i zwykle niezwiązanym na stałe z gruntem, z tego powodu nie wlicza się takiego balkonu do powierzchni zabudowy.

Wyjątkiem są jednak balkony, które mają oparcie na ziemi, np. wsparte są na filarach – wówczas ich powierzchnię można doliczyć do powierzchni zabudowy.

Powierzchnia budynku – ocieplenie/termoizolacja

Jeśli chcesz obliczyć powierzchnię zabudowy domu, zapewne będziesz też rozważać, czy wliczać do niej ocieplenie budynku. 

Ocieplenie wlicza się do powierzchni zabudowy, bo zwiększa ono powierzchnię zabudowy, gdyż przesuwa zewnętrzne rzutowane krawędzie budynku na zewnątrz o grubość warstw ocieplenia.

Jeśli jednak chodzi o termoizolację, tu sprawa nieco się komplikuje. Interpretacja tego zagadnienia może być różna w poszczególnych urzędach – lepiej zatem zachować ostrożność  i bezpośrednio spytać o to urzędników.

Powierzchnia zabudowy – fundamenty

Przy obliczaniu powierzchni zabudowy warto przed doliczaniem powierzchni kolejnych elementów budynków, rozważyć, czy mają one fundamenty czy nie. Wliczanie do powierzchni zabudowy tylko tych elementów architektonicznych, które są stale związane z gruntem, jest bezpiecznym rozwiązaniem, które nie wiąże się z nieprozumieniami z urzędem.

Warto wziąć pod uwagę, że w normie PN-ISO 9836:2015-12 nie zostały wymienione wszystkie elementy, których nie można wliczać do powierzchni zabudowy – na tej liście znajdują się jedynie przykłady taki obiektów.

Powierzchnia zabudowy – jak obliczyć prawidłowo?

Wiedza na temat tego, co wlicza się do powierzchni zabudowy jest podstawą, lecz nie uda ci wykonać tego prawidłowo, jeśli nie dowiesz się, jak obliczyć powierzchnię zabudowy.

Do obliczenia powierzchni zabudowy stosuje się tzw. „wymiary liniowe”. Wymiary liniowe liczy się w liniach zewnętrznych przegród. W ten sposób otrzymasz wynik, który trzeba zaokrąglić do drugiego miejsca po przecinku.

Jeśli kupujesz projekt domu od biura architektonicznego, to wartość powierzchni zabudowy, a także powierzchnia użytkowa budynku, będzie już podana w projekcie – nie będziesz musiał obliczać jej samodzielnie.

Powierzchnia zabudowy a powierzchnia użytkowa – jaka różnica?

Powierzchnia użytkowa i powierzchnia zabudowy to dwie różne rzeczy – warto poznać obie te definicje.

Powierzchnia użytkowa to powierzchnia, którą mierzy się po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach budynku. Słowem: jest to ta powierzchnia domu, z której można rzeczywiście korzystać.

Do powierzchni użytkowej domu wlicza się te elementy, które nie wchodzą w skład powierzchni zabudowy, tj.

• garaże podziemne,
• piwnice (choć nie zawsze),
• sutereny.

Do powierzchni użytkowej nie zalicza się:

• szybów do wind,
• klatek schodowych.

Podstawowa różnica między powierzchnią zabudowy a powierzchnią użytkową domu to fakt, iż ta pierwsza potrzebna jest do oszacowania miejsca na postawienie budynku, zaś na podstawie tej drugiej oszacujesz, ile będziesz mieć miejsca do zagospodarowania w nieruchomości.

Jak powierzchnia zabudowy wpływa na wysokość podatku?

Wiele osób może też zastanawiać się, czy należy opłacić podatek od powierzchni użytkowej czy od powierzchni zabudowy domu – warto sprawdzić tę kwestię.

Według prawa, podatek należy opłacić od powierzchni użytkowej budynku, nie od powierzchni zabudowy. Lecz wyliczenie tego podatku nie jest już takie oczywiste.

Aby obliczyć wysokość podatku od powierzchni użytkowej, należy wziąć pod uwagę także powierzchnię ruchu czy powierzchnię usługową. W ten sposób powierzchnia ta może zwiększyć się nawet o 50%. 

Jak powierzchnia zabudowy wpływa na wysokość ubezpieczenia?

Od tego, ile wynosi powierzchnia całkowita budynku, zależy także wysokość ubezpieczenia nieruchomości. Do ubezpieczenia mieszkania lub domu należy podać sumę metrażu wszystkich pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach. Powierzchnia ta powinna być mierzona po wewnętrznej długości wykończonych ścian.

PORÓWNAJ CENY

Istotne jest podanie realnej powierzchni użytkowej nieruchomości, bo od tego zależy to, czy mienie będzie w pełni chronione. Jeśli podasz mniejszą, niż rzeczywista, powierzchnię budynku, w przypadku szkody całkowitej, np. w wyniku pożaru, możesz otrzymać zbyt niskie odszkodowania za straty.

Gdzie ubezpieczę nieruchomość?

Jeśli chcesz ubezpieczyć nieruchomość, najlepiej to zrobić przez Internet. W kalkulatorze możesz szybko porównać ze sobą nawet 50 ofert różnych TU i od razu kupić wybraną przez siebie polisę mieszkaniową.

Porównanie ofert w kalkulatorze online i zakup ubezpieczenia nieruchomości to tylko kilka kroków:
1. Uzupełniasz kwestionariusz: wpisujesz dane dotyczące nieruchomości i wybierasz zakres polisy mieszkaniowej.
2. Z listy ofert różnych TU, na której polisy mieszkaniowe ukazane są wraz z cenami i zakresem ochrony, wybierasz najlepszą.
3. Klikasz „Kup online” przy wybranej polisie mieszkaniowej.
4. Uzupełniasz brakujące dane do umowy na ubezpieczenie nieruchomości.
5. Płacisz za składkę na polisę mieszkaniową za pomocą bezpiecznej płatności online i czekasz na potwierdzenie e-mailem.

Gotowe! Wszystkie niezbędne dokumenty otrzymasz na swoją skrzynkę mailową. Polisa mieszkaniowa kupiona online zwykle działa już od następnego dnia – po zaksięgowaniu wpłaty za składkę.