Pomoc 
Powierzchnia użytkowa jest kluczowa przy wycenie nieruchomości, podatkach i opłatach lokalnych, a nawet kwestiach spadkowych. Wyjaśniamy w szczegółach, jak oblicza się powierzchnię użytkową dla różnych rodzajów pomieszczeń oraz przy różnych czynnościach prawnych.
W obrębie budynku pomieszczenie nie zawsze musi się zaliczać do powierzchni użytkowej. Ta jest dość problematyczną kwestią, ponieważ nie posiada jednej, powszechnie obowiązującej definicji, a to generuje liczne problemy i nieporozumienia. Poniżej wyjaśniamy, o co chodzi z powierzchnią użytkową lokalu, jak precyzyjnie wyliczyć powierzchnię użytkową i dlaczego jest tak ważna przy ubezpieczeniu nieruchomości.
Powierzchnia użytkowa – co to jest?
Mówiąc najogólniej, powierzchnia użytkowa budynku to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń. Taka definicja jest dość prosta, ale niestety niewystarczająca. Doprecyzowania wymaga jeszcze co najmniej kilka kwestii:
- które pomieszczenia w budynku trzeba wziąć pod uwagę, czy np. też piwnicę, garaż podziemny, itd.;
- czy wliczamy powierzchnię ścian działowych;
- czy wliczamy powierzchnię balkonów, antresol, ogrodów zimowych, itd.;
- jak mierzy się powierzchnię pomieszczeń ze skosami;
- czy wliczamy powierzchnię tynków i glazur;
- czy wliczamy pomieszczenia o wysokości 1,4-2,2 m;
- czy wliczamy pomieszczenia o wysokości mniejszej niż 1,4 m.
Powierzchnia użytkowa nie jest tym samym, co powierzchnia zamknięta ścianami zewnętrznymi oraz powierzchnią całkowita budynku – powierzchnia użytkowa jest od nich mniejsza. Może się zatem okazać, że powierzchnię użytkową budynku powiększa ściana czy dodatkowe pomieszczenie, za wyjątkiem powierzchni klatek schodowych.
Jednoznaczne zdefiniowanie powierzchni użytkowej uniemożliwia też to, że jest ona różnie opisana w różnych aktach prawnych. Przykładowo, jedna ustawa zalicza do niej piwnicę, a druga nie. Szczegóły zamieszczamy w poniższej tabeli. Tym samym może się zdarzyć, że jeden sposób obliczania powierzchnię użytkową budynku powiększa, a inny powierzchnię użytkową budynku pomniejsza. Sprawdź poniżej, co wpływa na powierzchnię użytkową lokalu.
Powierzchnia użytkowa w różnych aktach prawnych | |
Akt prawny | Definicja |
Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych |
|
Ustawa o podatku od spadków i darowizn |
|
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego |
|
Źródło: muratorplus.pl (stan na: 02.10.2023 r.).
Ponadto, wciąż trwają spory co do tego, jaka norma powierzchni użytkowej powinna być stosowana. Mówiąc precyzyjniej, istnieją dwie, a właściwie już trzy normy, które dla ułatwienia lektury nazwijmy starszą (PN-70/B-02365), młodszą (PN-ISO 9836:1997) oraz najmłodszą (PN-ISO 9836:2015-12). Nie wchodząc w szczegóły, część ekspertów uważa, że w użyciu jest obecnie dopuszczalna wyłącznie nowsza i najnowsza norma, a drugą część, że w niektórych sytuacjach powinno się wciąż używać tej starszej, np. przy mierzeniu powierzchni wiekowych czy zabytkowych budynków.
Różnice pomiędzy starszą i nowszą normą dotyczą głównie trzech kluczowych kwestii: tynków, powierzchni zewnętrznych półotwartych oraz wymaganej dokładności pomiarów. Szczegóły znajdziesz w poniższej tabeli. Najnowsza norma, czyli PN-ISO 9836:2015-12, jest właściwie aktualizacją nowszej i różni się od niej tylko jednym niuansem – zapisem o doliczaniu do powierzchni elementów nadających się do demontażu, takich jak ściany działowe typu przepierzenia.
Starsza i nowsza norma pomiaru powierzchni użytkowej - porównanie | |
Starsza norma | Nowsza norma |
w pomiarze uwzględnia się tynki | w pomiarze nie uwzględnia się tynków |
wlicza się powierzchnie zewnętrzne półotwarte (tarasy, balkony, loggie) | nie wlicza się powierzchni zewnętrznych półotwartych |
wymagana dokładność pomiarów: 0,1 mkw. | wymagana dokładność pomiarów: 0,01 mkw. |
Źródło: rynekpierwotny.pl (stan na: 02.10.2023 r.).
Jak obliczyć powierzchnię użytkową?
Pamiętaj, że powierzchnię użytkową powinno się mierzyć biorąc pod uwagę, jaki jest cel danego pomiaru. Ten sam lokal inaczej trzeba zmierzyć do wyliczenia podatku od nieruchomości, a inaczej do podatku od spadku i darowizn. Ważne jest też, żeby przy wyliczeniu jasno określić normę, którą się zastosowało.
Powierzchnia użytkowa domu
Najczęściej, powierzchnia użytkowa domu jednorodzinnego stanowi sumę powierzchni użytkowych wszystkich kondygnacji budynku, czyli i naziemnych, i podziemnych. Czasem tylko, np. przy mierzeniu powierzchni do podatku od darowizn i spadków, pomija się tutaj piwnicę. W zależności od zastosowanej normy, rachunek może uwzględniać ściany działowe czy tynki, ale może też ich nie uwzględniać. Kwestię poddasza omawiamy poniżej.
Powierzchnia użytkowa mieszkania
W mieszkaniach znajdujących się na jednej kondygnacji powierzchnię użytkową mierzy się właściwie tak samo, jak w przypadku domów. Odpada tutaj tylko kwestia poddasza.
Przy mieszkaniach usytuowanych na co najmniej dwóch kondygnacjach pomiar nie obejmuje schodów, ale może natomiast obejmować poddasze.
W kwestii piwnic czy parkingów podziemnych wszystko jest zależne od zastosowanej normy oraz celu wykonywania pomiaru.
Powierzchnia użytkowa poddasza
Abstrahując od kwestii tynków czy ścian działowych, powierzchnię użytkową poddasza oblicza się w dość prosty sposób. Jeśli w danym miejscu wysokość pomieszczenia jest równa lub wyższa 2,2 m, powierzchnię liczy się za 100%. Jeśli wysokość mieści się w przedziale od 1,4 do 2,2, powierzchnię liczymy w 50%. Miejsc, w których kondygnacja jest niższa niż 1,4 m, w ogóle nie wlicza się do powierzchni użytkowej lokalu.
Czego nie wlicza się do powierzchni użytkowej?
Praktycznie zawsze do powierzchni użytkowej nie wlicza się pomieszczeń o wysokości do 1,4 m. Wyłączone z niej są również klatki schodowe oraz szyby dźwigowe. Oczywiście, powierzchnia użytkowa nie dotyczy też ścian zewnętrznych czy schodów.
Pamiętaj też, że powierzchnię użytkową można mierzyć dopiero po oddaniu danego budynku do użytkowania, a więc nie można mówić o powierzchni użytkowej domu czy mieszkania w budowie – taki pomiar nie jest w ogóle możliwy pod względem prawnym.
Co do piwnic, ścian działowych, tynków czy powierzchni w połowie zewnętrznych (np. balkonów), wszystko zależy już od przyjętej normy czy celu dokonywania obliczeń. Opisaliśmy to szczegółowo w innych częściach niniejszego artykułu.
Powierzchnia użytkowa a podatek od spadków i darowizn
Akurat w przypadku sytuacja jest dość klarowna. Wynika to z faktu, że kwestię tę reguluje Ustawa o podatku od spadków i darowizn. W jej świetle powierzchnię użytkową mierzy się po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych). Co ważne, pomija się przy tym powierzchnię piwnic, klatek schodowych i szybów dźwigów, a także powierzchnię pomieszczeń mających poniżej 1,4 m wysokości. Pomieszczenie mające od 1,4 do 2,2 m wysokości liczy się natomiast za 50%.
Powierzchnia użytkowa a ubezpieczenie nieruchomości
Powierzchnia użytkowa nieruchomości wpływa na jej wartość, a więc i na koszty ubezpieczenia. Uproszczając, im większą i droższą nieruchomość chcesz ubezpieczyć, tym więcej za to zapłacisz.
Niuanse związane z obliczaniem powierzchni użytkowej nie mają jednak większego znaczenia dla ubezpieczyciela, jeśli tylko zadeklaruje się realną wartość domu lub mieszkania. Kiedy zdecydujesz się kupić polisę mieszkaniową online, za pomocą kalkulatora – do czego zachęcamy, bo jest to najszybszy i najprostszy sposób ubezpieczenia lokalu – w formularzu możesz podać powierzchnię użytkową z księgi wieczystej lub z aktu notarialnego.
Kalkulator ubezpieczeń pozwoli ci samodzielnie skomponować zakres ochrony, a także zaoszczędzić czas oraz pieniądze. Wypełnienie formularza zajmie ci dosłownie kilka minut, a ubezpieczenie może zacząć działać nawet następnego dnia roboczego. Kiedy porównasz kilkanaście lub kilkadziesiąt różnych ofert – co możesz właśnie zrobić za pomocą kalkulatora – zdasz sobie sprawę, jak duże bywają dysproporcje cenowe i że niemal identyczny produkt może w jednym towarzystwie kosztować nawet o kilkaset złotych więcej, niż w innym.
Ważne informacje
1. Ogólnie powierzchnia użytkowa jest mierzona po wewnętrznych ścianach pomieszczeń i można to zrobić dopiero po zakończeniu prac budowlanych
2. Powierzchnia użytkowa nie jest tożsama ani z powierzchnią całkowitą budynku, ani z powierzchnią zabudowy
3. W praktyce wciąż korzysta się w Polsce z trzech różnych norm pomiaru powierzchni użytkowej: PN-70/B-02365, PN-ISO 9836:1997 oraz PN-ISO 9836:2015-12
4. Przy pomiarze powierzchni użytkowej praktycznie zawsze całkowicie pomija się pomieszczenia o wysokości do 1,4 m, szyby, schody oraz klatki schodowe
FAQ – Najczęściej zadawane pytania o powierzchnię użytkową:
Ile wynosi polska norma dla powierzchni użytkowej?
Aktualnie w Polsce stosuje się właściwie trzy różne normy pomiaru powierzchni użytkowej. Najstarszą z nich i, zdaniem niektórych, już nieaktualną, jest PN-70/B-02365. Później wprowadzono normę PN-ISO 9836:1997, która niedawno została zaktualizowana normą PN-ISO 9836:2015-12. To, którą z nich powinno się stosować w danej sytuacji, zależy od szerszego kontekstu.
Czym różni się powierzchnia użytkowa od powierzchni całkowitej?
Upraszczając, powierzchnię użytkową budynku mierzy się po wewnętrznej stronie ścian pomieszczeń, a powierzchnię całkowitą po zewnętrznym obrysie budynku. Są to więc dwa różne pojęcia – powierzchnia użytkowa zawsze jest mniejsza od powierzchni całkowitej.
Czy piwnica wlicza się do powierzchni użytkowej?
To zależy, jaki jest cel przeprowadzenia danego pomiaru i jaką normę pomiaru się stosuje. Przykładowo, jeśli obliczenie potrzebne jest do podatku od spadku lub darowizny, piwnicy nie bierze się pod uwagę, a przy podatku od nieruchomości już tak.
Czy klatka schodowa wlicza się do powierzchni użytkowej?
Klatek schodowych najczęściej nie wlicza się do powierzchni użytkowej budynku lub lokalu, podobnie jak do ubezpieczenia mieszkania w bloku, za wyjątkiem drzwi wejściowych do ubezpieczonego lokalu mieszkalnego.
Od jakiej powierzchni oblicza się podatek?
Ogólnie rzecz biorąc, podatki oblicza się dla powierzchni użytkowej. Nie uwzględnia się przy tym klatek schodowych i szybów windowych, a także pomija powierzchnię pomieszczeń, których wysokość nie przekracza 1,4 m. Poza tym, istnieją pewne różnice w obliczaniu powierzchni użytkowej dla różnych rodzajów podatku. Inaczej się to robi w przypadku podatku od nieruchomości, a inaczej np. przy podatku od spadku i darowizn.
Czy powierzchnia użytkowa budynku wpływa na cenę ubezpieczenia?
Tak, powierzchnia użytkowa wpływa na koszt ubezpieczenia nieruchomości, ponieważ ma bezpośredni wpływ na cenę tejże nieruchomości, a ten element jest kluczowy przy naliczaniu składki. Im większe, a więc i droższe lokale chcemy ubezpieczyć, tym więcej będzie to kosztowało.
