Domy bez pozwolenia na budowę - najważniejsze informacje w 2024 roku

Zapewne wiesz o zmianach w prawie budowlanym, którego efektem ma być uproszczenie procedury budowy domów jednorodzinnych przez osoby prywatne. Najpierw została zniesiona konieczność ubiegania się o zgodę na budowę dla nieruchomości do 35 mkw., później, konkretnie w 2022 roku, limit ten powiększono do 70 mkw. 29 marca poczyniono kolejny krok w tę stronę – rząd przyjął projekt nowelizacji przepisów, który m.in. ma znieść limit 70 mkw. Na chwilę obecną można postawić dom bez pozwolenia powyżej 70 mkw. - na podstawie uproszczonego zgłoszenia wyłącznie dla domów wolnostojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych.

Co oznacza dom bez pozwolenia?

Pojęcie „domu bez pozwolenia” jest nieco mylące, ponieważ automatycznie wzbudza skojarzenia z samowolą budowlaną, czyli nieruchomościami powstającymi wbrew przepisom, co nie jest prawdą. Ogólnie rzecz biorąc, na chwilę obecną w Polsce budynek mieszkalny możesz postawić w oparciu o dwie procedury:

1. Ubiegając się o zgodę na budowę.
2. Zgłaszając już powstały budynku.

Domem bez pozwolenia jest więc ten drugi budynek. Powstanie takiej nieruchomości odbywa się więc zgodnie z prawem, tyle tylko, że za pośrednictwem uproszczonej procedury. Do niedawna w oparciu o tę procedurę można było budować tylko domy jednorodzinne o powierzchni do 70 mkw. Nowe przepisy znoszą ten limit, a więc i automatycznie zmieniają definicję domu bez pozwolenia.

Jakie warunki musi spełnić dom bez pozwolenia?

Jak zdążyłeś się już dowiedzieć, dom bez pozwolenia na budowę, nie będzie miał już limitu powierzchni. W ten sposób będą więc powstawać i małe budynki i większe, np. dwustumetrowe inwestycje. Spełnione muszą być jednak inne warunki, mianowicie:

• dom musi posiadać maksymalnie dwie kondygnacje, czyli parter i poddasze (może być przeznaczone do celów użytkowych);
• budynek musi być przeznaczony na własne potrzeby mieszkaniowe lub rekreacyjne (dom letniskowy);
• inwestorem musi być osoba prywatna, nie deweloper;
• obszar oddziaływania budynku bez pozwolenia nie może wykraczać poza działkę inwestora (nie może przeszkadzać w zabudowie sąsiednich działek);
• konieczne jest zatrudnienie kierownika budowy oraz prowadzenie dziennika budowy, jeśli powierzchnia domu przekracza 70 mkw. (do 70 mkw. jest to obligatoryjne);
• po zakończeniu prac budowlanych wystarczy tylko złożyć zawiadomienie o zakończeniu budowy (będzie można to zrobić online), co będzie równoznaczne z uzyskaniem zgody na użytkowanie.

Zmiany w przepisach dotyczą tylko osób, które chcą wybudować dla siebie dom i w nim zamieszkać lub wykorzystywać go do celów rekreacyjnych, czyli jako domek letniskowy. Z perspektywy deweloperów nic się więc w przepisach budowlanych nie zmienia.

Dodajmy, że w świetle nowych zasad inwestor stawiający dom bez ubiegania się o pozwolenie na budowę musi złożyć odpowiednie oświadczenie odnośnie przeznaczenia budynku na własne cele mieszkalne lub rekreacyjne. Jeśli tego nie zrobi, może ponieść odpowiedzialność karną. Niemniej jednak takie oświadczenie ma odnosić się do aktualnej sytuacji i raczej nie zamyka „furtki” do późniejszej sprzedaży nieruchomości, najmu lub dzierżawy. Trudno wyobrazić sobie przepis, który zmusza właściciela do mieszkania w danym budynku w dłuższej perspektywie czasowej. Byłoby to radykalne ograniczenie jego praw do dysponowania mieniem, które jest jego wyłączną własnością.

Jakie formalności do budowy domu bez pozwolenia?

Uproszczenie procedury budowy domów jednorodzinnych nie znosi, oczywiście, wszystkich formalności. Byłoby zresztą dziwne, gdy ustawodawca pozostawił tę sferę bez jakiejkolwiek kontroli. Po wejściu w życie nowych przepisów inwestor będzie musiał dopełnić następujących formalności:

• jeśli dany teren nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy;
• dla budynków powyżej 70 mkw. konieczne jest prowadzenie dziennika budowy oraz zatrudnienie kierownika budowy;
• po zakończeniu budowy, w terminie 14 dni, jej kierownik musi zgłosić zakończenie prac, co będzie równoznaczne z uzyskaniem prawa do użytkowania;
• decyzja o użytkowaniu będzie konieczna, jeśli budynek ma zostać oddany do użytkowania jeszcze przed zakończeniem wszystkich prac budowlanych.

Rzecz jasna, nadzór budowlany czy inne podobne instytucje nadal będą miały prawo do kontrolowania budowy na różnych etapach. Takie kontrole będą się jednak odbywały raczej losowo lub kiedy pojawi się informacja o możliwości wystąpienia jakiś nieprawidłowościach.

Kto może wybudować dom bez pozwolenia do 70 mkw.?

Pamiętaj, że omawiana nowelizacja prawa budowlanego jeszcze nie weszła w życie, a więc wciąż obowiązują „stare” przepisy. W ich świetle aktualnie dom bez pozwolenia mogą budować tylko inwestorzy indywidualni, mogą to być budynki do 70 mkw., maksymalnie dwupiętrowe o przeznaczeniu mieszkalnym bądź rekreacyjnym. Jeśli chcesz w tej chwili wznieść taki budynek, nie musisz kupować projektu budowy, zatrudniać kierownika budowy ani prowadzić dziennika prac. Wciąż jesteś jednak zobowiązany do zgłoszenia zakończenia prac, co jest równoznaczne z uzyskaniem prawa do użytkowania nowopowstałej nieruchomości.

Jak postawić dom bez pozwolenia powyżej 70 mkw.?

Podsumujmy sobie dotychczasowe rozważania. Po wejściu w życie nowych przepisów, będziesz mógł zbudować dom jednorodzinny bez pozwolenia, o ile jesteś inwestorem indywidualnym, a w planowanym budynku zamierzasz zamieszkać lub korzystać z niego w celach rekreacyjnych. Budynek ten będzie mógł mieć maksymalnie dwie kondygnacje.

Jeśli będzie to budynek do 70 mkw. powierzchni, nie musisz zatrudniać kierownika budowy oraz prowadzić dziennika budowy, chociaż oczywiście możesz.

Jeśli budynek ma ponad 70 mkw., musisz ustanowić kierownika, i posiadać dziennik. Ogólna procedura budowy domu wyglądała będzie wówczas następująco:

• inwestor pozyskuje projekt z darmowej bazy z projektami zatwierdzonymi przez ministerstwo;
• inwestor zgłasza budowę wraz z projektem budowlanym;
• jeśli zgłoszenie będzie prawidłowe, urzędnicy nie będą mieli prawa wstrzymać budowy;
• ustanowienie kierownika budowy i założenie dziennika budowy;
• realizacja prac budowlanych;
• zakończenie prac budowlanych;
• w terminie do 14 dni od zakończeniu budowy kierownik zgłasza ten fakt, a inwestor automatycznie uzyskuje prawo do zamieszkania w nowopowstałym budynku.

Zaznaczmy wyraźnie, że nowe przepisy zostały zatwierdzone przez rząd, jednak muszą jeszcze przejść dalszą drogę legislacyjną i kiery wejdą w życie, mogą mieć nieco inną formę. Wszystko powinno się już definitywnie wyjaśnić na jesieni bieżącego roku.

Czy opłaca się stawiać dom bez pozwolenia na budowę?

Samo zniesienie limitu powierzchni dla domów stawianych bez pozwolenia na budowę nie wpłynie na koszty budowy, a jedynie uprości i przyspieszy proces powstawania budynku. Rząd planuje jednak udostępnić projekty budowlane budynków powyżej 70 mkw. (aktualnie dostępne są projekty do 70 mkw.), które będzie można za darmo pobrać z Internetu. Indywidualny inwestor będzie więc mógł zaoszczędzić nawet kilkanaście tysięcy złotych, bo tyle tego typu dokumenty kosztują. 

Jak ubezpieczyć dom bez pozwolenia?

Pamiętaj, że w żadnym towarzystwie nie ubezpieczysz pustostanów, domów przeznaczonych do rozbiórki oraz budynków, które powstały niezgodnie z prawem. Domy bez pozwolenia na budowę, jak już ustaliliśmy, są całkowicie „legalne”, a więc bez najmniejszych problemów możesz wykupić dla takiej nieruchomości polisę mieszkaniową. Jak to zrobić? Najprostszą ścieżką jest skorzystanie z porównywarki ubezpieczeń, co pozwoli ci znaleźć tanią i dopasowaną do twoich potrzeb polisę. Żeby kupić ubezpieczenie online, musisz tylko:

1. Uzupełnić formularz o rodzaj budynku, metraż, rok budowy, adres, itp.
2. Podać kilka informacji natury formalnej typu: forma własności, swój wiek, liczbę szkód z ostatnich lat czy datę, w której polisa ma wejść w życie.
3. Wybrać, czy chcesz ubezpieczyć tylko mury i elementy stałe, czy również wyposażenie (mienie ruchome).
4. Uzupełnić podstawowy zakres ochrony o wybrane dodatki: powódź, OC w życiu prywatnym, kradzież (z włamaniem), stłuczenie (przedmiotów szklanych).
5. Podać sumy ubezpieczenia dla murów i elementów stałych, opcjonalnie też dla wyposażenia.
6. Jeśli wybrałeś dodatkową ochronę przed kradzieżą, musisz podać zabezpieczenia własne, które posiadasz.
7. Opcjonalnie możesz podać swój adres mailowy, żeby zapisać kalkulację.
8. Zatwierdzić wprowadzone informacje i przejść do tabeli z uporządkowanymi ofertami.
9. Przeanalizować dostępne oferty od czołowych ubezpieczycieli, m. in. od: Proama, Generali, Link4, Wiener, Benefia, Europa, Inter Polska, mtu24.pl, Nationale-Nederlanden i Allianz.
10. Wybrać jedną z dostępnych polis i od razu przejść do zakupów, wybierając najwygodniejszy sposób opłacenia składki: BLIK, przelew online, PayPo, karta płatnicza debetowa lub kredytowa, Google Pay.

PORÓWNAJ CENY

Jeśli opłaciłeś składkę od razu, polisa może zacząć działać nawet następnego dnia roboczego. Oczywiście, jeśli wybrałeś późniejszy termin, ubezpieczenie wejdzie w życie dopiero we wskazanym momencie.

Ile kosztuje ubezpieczenie domu do 70 mkw.?

Sprawdziliśmy, jaki jest koszt ubezpieczenia domu mieszkalnego o powierzchni 70 mkw., czyli takiego, który aktualnie można wybudować bez pozwolenia. Założyliśmy, że nieruchomość jest warta 350 000 zł. 

Składkę obliczyliśmy dla podstawowego zakresu, czyli ochrony murów i elementów stałych od pożaru i innych zdarzeń losowych.

W wariancie od ryzyk nazwanych taka polisa kosztuje od 295 zł do 408 zł. W opcji All Risks koszty ubezpieczenia mieszczą się w przedziale 499-618 zł. Wszystkie liczby odnoszą się do roku obowiązywania polisy, a poszczególne oferty różnią się od siebie minimalnie, głównie wliczonymi w cenę dodatkami.

Podstawowe ubezpieczenie niewielkiego domu jest relatywnie tanie, ale i tutaj pojawiają się zauważalne różnice cenowe pomiędzy skrajnymi ofertami. Wybierając najtańsza opcję można zaoszczędzić ponad 100 zł, uzyskując polisę o bardzo zbliżonym zakresie. Jeśli do ubezpieczenia dodalibyśmy kilka rozszerzeń albo włączyli w ochronę również mienie ruchome, różnice w cenach jeszcze by wzrosły. Zawsze warto więc porównywać ze sobą konkurencyjne oferty, bo to najprostszy sposób żeby zaoszczędzić na ubezpieczeniu 

Małgorzata Przybyszewska, ekspert ds. ubezpieczeń nieruchomości rankomat.pl

PORÓWNAJ CENY

Źródło: rankomat.pl (stan na: 16.01.2024 r.).

Gdzie ubezpieczę dom bez pozwolenia na budowę?

Polisę dla domu o dowolnej powierzchni, a wiec i dla budynku do 70 mkw., bez problemów kupisz online, np. za pomocą porównywarki ubezpieczeń. W ten sposób zestawisz ze sobą co najmniej kilkanaście interesujących propozycji i spośród nich będziesz mógł wybrać taką, która najlepiej spełnia twoje oczekiwania oraz na którą cię stać.

PORÓWNAJ CENY

Porównywarka ubezpieczeń to darmowe, intuicyjne i bardzo proste w obsłudze narzędzie. Dzięki niej w dosłownie kilka minut zorientujesz się w cenach i będziesz mógł do razu sfinalizować transakcję. Cała procedura odbywa się w stu procentach online i nie wymaga dopełniania żadnych dodatkowych formalności.