Ceny mieszkań przed pandemią i w pandemii. Gdzie wzrosły, a gdzie spadły?

Na podstawie cyklicznych raportów Expander i Rentier.io zestawiliśmy ceny mieszkań w dwóch okresach. Koniec roku 2019, a więc jeszcze sprzed ogłoszonej przez WHO pandemii koronawirusa i koniec roku 2020, czyli kilka miesięcy trwania obostrzeń sanitarnych, w tym zamrożenia gospodarki..

W naszej analizie wykorzystaliśmy użyte w raporcie 3 metraże mieszkań – małe (poniżej 35 mkw.), średnie (od 35 do 60 mkw.) i duże (powyżej 60 mkw.). Podane kwoty to mediany cen ofertowych, a więc stawki dominujące w IV kw. 2019 i IV kw. 2020 r. Analiza obejmuje 15 dużych miast, głównie wojewódzkich, ale także Gdynię, Częstochowę i Sosnowiec.

Kawalerki w rok podrożały od 124 do 999 zł za 1m2

Małe mieszkania, czyli poniżej 35 mkw., podrożały w każdym z miast uwzględnionych w raporcie. Najwięcej tam, gdzie ceny kawalerek były już i tak bardzo wysokie, czyli w Gdańsku - wzrost aż o 999 zł do 10 999 zł/mkw., Warszawie - wzrost o 950 zł do 12 575 zł/mkw. i Krakowie - wzrost o 927 zł do 10 950 zł/mkw. 

We Wrocławiu wzrost o 467 zł spowodował, że do magicznego progu 10 000 zł brakuje niewiele (obecnie to 9700 zł). Na kolejnych miejscach pod względem cen kawalerek znalazły się Gdynia (9 302 zł) ze wzrostem rocznym o 852 zł i Poznań (8 704 zł) droższy o 461 zł. 

Najmniejszy wzrost na przestrzeni 12 miesięcy zanotowano w Białymstoku - “zaledwie” o 124 zł (do 7 113 zł)  i obu miastach województwa kujawsko-pomorskiego - w Toruniu o 146 zł (do 7 246 zł), a w Bydgoszczy o 358 zł (do 7 058 zł).

W pozostałych miastach małe mieszkania kosztują 8000 zł i mniej. Najdroższy jest Lublin (równo 8 000 zł ze wzrostem na poziomie 821 zł. Następnie Szczecin i Katowice z podobną stawką (7 675 zł i 7 655 zł), ale innym tempem wzrostu (524 zł i 365 zł rocznie). 

Stawki poniżej 7000 zł notują kawalerki w Łodzi - ze wzrostem o 740 zł (6 909 zł). Wyraźnie tańsze są Częstochowa (5 672 zł) i Sosnowiec (5 000 zł), ale i tam małe mieszkania podrożały w rok całkiem sporo, bo o 684 zł i 808 zł – wynika z raportu Expander i Rentier.io.

W ciągu roku 1 mkw. kawalerki w wymienionych miastach podrożał średnio o 8,3 proc. Paradoksalnie największy skok zanotował ostatni w zestawieniu Sosnowiec (+19,2 proc.), a najmniejszy Białystok (+1,7%).

Średnie mieszkania tańsze, ale tylko o 25 i 85 zł

Mieszkania ze średnim metrażem (35-60 mkw.) również drożały przez rok, ale skala wzrostu było nieco mniejsza w porównaniu z kawalerkami. Najwięcej podrożały w Krakowie, Warszawie i Lublinie. Najmniej w Gdańsku, a w Białymstoku i Katowicach spadły.

Średnie mieszkania drożały gwałtownie w Krakowie - do 9 089 zł (wzrost o 943 zł), a w Warszawie do 10 835 zł (więcej o 835 zł), czyli tam, gdzie wartość lokali mieszkalnych z przedziału 35-60 mkw. była i tak najwyższa. Wystrzeliły też ceny w Lublinie (aż o 840 zł rocznie), ale tam stawka na koniec roku 2020 była jeszcze umiarkowana - 7 083 zł/mkw. 

Najmniej podrożał Gdańsk (o 252 zł), gdzie mimo to ceny średnich mieszkań stanowiły drugi wynik w kraju – 9 251 zł z 1 mkw. W tańszych miastach wzrosty były większa, jak we Wrocławiu (o 407 zł do 8 270 zł), Gdyni (o 316 zł do 7 966 zł) i Poznaniu (o 508 zł do 7 770 zł).

W przedziale 6000-7000 zł za 1 mkw. znalazło się aż 6 miast. Na koniec 2020 r. najdroższy był Szczecin ze stawką 6 975 zł (wzrost o 697 zł), Toruń ze stawką 6 772 zł (wzrost o 383 zł), Bydgoszcz ze stawką 6 250 zł (wzrost o 280 zł) i Łódź ze stawką 6 081 zł (wzrost o 521 zł).

Poniżej 5000 zł za 1 mkw. znalazły się zgodnie z przewidywaniami Częstochowa (4 975 zł) i Sosnowiec (4 654 zł). Mniej przewidująca była za to rozbieżność w rocznych wzrostach cen – od 295 zł w Częstochowie i do 613 zł w Sosnowcu.

Wśród mieszkań o powierzchni 35-60 mkw. były też spadki, ale zaledwie o 25 zł w Białymstoku i 85 zł w Katowicach. Mimo tych „jaskółek” cenowych stawki w obu miastach nadal przekraczają 6000 zł na koniec roku 2020 – w Białymstoku to 6 225 zł, a w Katowicach 6 360 zł.

W klasyfikacji procentowej średnie mieszkania (+6,8 proc.) drożały trochę wolniej od małych mieszkań (+8,3 proc.). Jeśli spojrzeć na konkretne miejscowości, liderem wzrostów znów okazał się Sosnowiec (+15,1 proc.). Co ciekawe, zupełnie odmienny wynik zanotowały sąsiednie Katowice (-1,3 proc.).

Duże mieszkania droższe w Lublinie, tańsze nad morzem

Duże mieszkanie w polskich warunkach to takie o powierzchni powyżej 60 mkw. Najwięcej drożały przez rok w Lublinie, Krakowie i Wrocławiu. Najmniej w Sosnowcu, Katowicach i Białymstoku. W Gdyni i Gdańsku okazały się nawet nieznacznie tańsze - wynika z porównania kwartalnych raportów Expander i Rentier.io.

Nadal najdroższa jest Warszawa ze stawką 10 404 (podwyżka o 602 zł). Za nią uplasowały się Gdańsk z wynikiem 9 167 zł (spadek o 33 zł) i doganiający stolicę Trójmiasta Kraków ze stawką już 8 900 zł (wzrost aż o 849 zł). 

8 121 zł trzeba było zapłacić na koniec roku 2020 za 1 mkw. dużego mieszkania w Gdyni (mniej o 51 zł), 7 729 we Wrocławiu (więcej o 688 zł) i 7 071 w Poznaniu (więcej o 419 zł).

Reszta miast z zestawienia to stawki poniżej 7 000 zł za metr. Najwięcej w Lublinie, bo 6 764 zł, gdzie mieszkania powyżej 60 mkw. podrożały aż o 869 zł. Tym samym Lublin przegonił Katowice, gdzie trzeba zapłacić już 6 600 zł (więcej o 303 zł), Szczecin ze stawką 6 265 (więcej o 647 zł) i Toruń ze stawką 6 120 zł (więcej o 320 zł).

Poniżej progu 6000 zł znalazły się Bydgoszcz – 5 938 zł (wzrost o 400 zł), Łódź – 5 726 zł (wzrost o 326 zł), Białystok – 5 713 zł (wzrost o 316 zł) i Częstochowa – 5 082 zł (wzrost o 506 zł). Stawkę zamyka Sosnowiec z wynikiem 4 271 zł, o 272 zł więcej w porównaniu z końcem roku 2019.

Duże mieszkania w 15 miastach drożały rocznie średnio o 7%, czyli mniej niż kawalerki i minimalnie więcej od średnich lokali mieszkaniowych. Tym razem najwyższy procentowy wzrost odnotował Lublin (+14,7 proc.), a najmniejszy Gdynia (-0,6 proc.).

Podsumowanie 

Z obu raportów Expander i Rentier.io za IV kw. 2019 i 2020 r. wynika kilka ciekawych wniosków:

• pandemia COVID-19 ani lockdown nie spowodowały spadku cen mieszkań, a przynajmniej nie na spodziewanym poziomie;
   
• najbardziej podrożały mieszkania najmniejsze (poniżej 35 mkw.);
   
• jakiekolwiek obniżki (Gdańsk, Gdynia, Białystok i Katowice) okazały się symboliczne i nie przekroczyły nawet 100 zł za 1 mkw.;
   
• Białystok okazał się miastem najmniej podatnym na wahania cen mieszkań;
   
• Kraków to miasto z najgwałtowniej drożejącymi mieszkaniami bez względu na metraż;
   
• w Gdańsku wystąpiła największa rozbieżność cenowa między spadkiem a wzrostem (1032 zł).

Czy rosnące ceny mieszkań wpłyną na koszt ubezpieczenia?

W oparciu o powyższe ceny sprawdziliśmy, czy i jak wyższa stawka za metr kwadratowy mieszkania wpłynie na wysokość składki za polisę mieszkaniową.

W przykładowej kalkulacji wzięliśmy nieruchomości z 3 miast, w których zanotowano największe roczne wzrosty cen za 1 mkw.: Gdańsk (o 999 zł) dla małych mieszkań, Kraków (o 943 zł) dla średnich  lokali i Lublin (o 869 zł) w przypadku dużych mieszkań powyżej 60 mkw.

Dla każdego z miast przepisaliśmy średnie ceny ofertowe według stawek przed pandemią i w jej trakcie. Zakres ochrony obejmuje dodatkowo wyposażenie i kradzież.

- Polisa mieszkaniowa po podwyżkach cen mieszkań o prawie 1000 zł/mkw. rośnie minimalnie. Najtańsza między 5-9 zł, najdroższa o 3-26 zł na rocznej składce. Chociaż różnica jest prawie niezauważalna, to jednak przy wciąż drożejących mieszkaniach za ubezpieczenie na pewno nie zapłacimy mniej - wyjaśnia Michał ratajczak, ekspert ubezpieczeń nieruchomości w Rankomat.

Tabela 1. Oprac. własne na podstawie kalkulacji rankomat.pl z dnia 05.02.2021 r.