Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego?

Deweloper, lokalizacja, nasłonecznienie, miejsce parkingowe – te i wiele innych elementów decydują o dobrym wyborze mieszkania z rynku pierwotnego. Sprawdzamy każdy z tych elementów po kolei, a przy okazji wyliczamy przykładowe ceny dla nowego mieszkania.

Mieszkanie z rynku pierwotnego i wtórnego – jaka różnica?

Rynek pierwotny ma przewagę nad rynkiem wtórnym, ale pod niektórymi względami jest mniej korzystny. Przykładowo, starsze budownictwo umiejscowione jest często w dogodnych lokalizacjach, w centralnych dzielnicach lub miejscach z dobrym dojazdem do kluczowych punktów miasta, podczas gdy nowe osiedla powstają najczęściej na peryferiach, gdzie infrastruktura, również komunikacyjna, dopiero powstaje. Kolejną przewagą rynku wtórnego jest większa dostępność lokali oraz fakt, że często można je kupić w stanie, który umożliwia natychmiastowe wprowadzenie się. Nieruchomości z rynku pierwotnego są natomiast tańsze w utrzymaniu, również ze względu na relatywnie niższe czynsze (niewielkie nakłady na remonty), a także najczęściej posiadają przypisane do lokalu miejsca parkingowe, z którymi występują notoryczne problemy w starszych dzielnicach.

Różnice pomiędzy rynkiem pierwotnym i wtórnym widoczne są również w cenie, chociaż stawki nie zawsze są takie oczywiste. Przykładowo, lokal umiejscowiony w zabytkowej kamienicy w centrum miasta może być zdecydowanie droższy od mieszkania na dopiero powstałym osiedlu, które mieści się na peryferiach.

Tabela 1. Źródło: opracowanie własne.

Co wpływa na cenę zakupu mieszkania z rynku pierwotnego?

Ceny mieszkań z rynku pierwotnego są wypadkowymi szeregu mniej i bardziej oczywistych zależą od paru kluczowych czynników, jak metraż, lokalizacja, kondygnacja, komunikacja, standard wykończenia, rodzaj budownictwa oraz specyfikę osiedla (np. osiedle strzeżone).

Do tego dochodzą jeszcze czynniki bardziej dynamiczne, jak np. znaczny wzrost cen materiałów budowlanych czy ogólną sytuacja gospodarcza w kraju, a więc m. in. wysoka inflacja, która sprawia, że lokowanie pieniędzy w bankach staje się nieopłacalne. Warto również wspomnieć o tym, że Polacy w ostatnich latach coraz chętniej kupują nieruchomości nie po to, żeby w nich mieszkać, ale żeby je wynajmować, co ma z kolei wpływ na popyt. Wraz z wybuchem wojny w Ukrainie do Polski pojawiło się ponad 3 miliony imigrantów i to również nie jest bez znaczenia dla funkcjonowania całego rynku nieruchomości, podobnie jak masowy odpływ robotników pochodzenia ukraińskiego z sektora budowlanego.

Mieszkanie z rynku pierwotnego  – jaka lokalizacja najlepsza?

Od usytuowania mieszkania zależy to, czy rzeczywiście będziemy zadowoleni z zakupu. Na początku warto sprawdzić:

• czy dzielnica, w której powstają nowe mieszkania, jest bezpieczna,
• czy znajdują się na niej tereny zielone,
• odległość do najbliższego sklepu spożywczego, poczty, warzywniaka, piekarni,
• jak daleko jest do szkoły oraz do miejsca naszej pracy.

Duże znaczenie ma także to, co znajduje się w najbliższej okolicy. Może jest to fabryka, która w ciągu dnia generuje spory hałas, ruchliwa ulica lub elektrownia.

Jeśli kupujemy mieszkanie na wynajem, ważne aby lokalizacja była atrakcyjna dla wynajmujących. Gdy nieruchomość znajduje się w punkcie z dogodnym dojazdem, a okolica posiada dobrze rozwiniętą infrastrukturę i tereny zielone, szanse na znalezienie najemcy rosną.

Mieszkanie z rynku pierwotnego – jaki układ pomieszczeń?

Najważniejszymi elementami mieszkania, które decydują o zakupie mieszkania od dewelopera są liczba pomieszczeń, układ pomieszczeń, ekspozycja okien względem stron świata i kondygnacja.

Liczba pomieszczeń powinna odpowiadać naszym indywidualnym potrzebom. Warto też zastanowić się, czy za rok lub dwa lata nie okaże się potrzebny kolejny pokój (np. dla dziecka).

Układ pomieszczeń w mieszkaniu oraz ekspozycja okien to aspekty bezpośrednio ze sobą powiązane:

• okna od strony zachodniej i południowej – dla osób, którym zależy na dużej ilości światła słonecznego w ciągu dnia oraz na naturalnym dociepleniu mieszkania. Przy tak ulokowanych nieruchomościach, w zimie możemy zaoszczędzić na ogrzewaniu,
• okna od strony wschodniej – okna wschodnie w sypialni do dobry pomysł dla tych, którzy rano budzą się z trudem – naturalne światło dnia szybko potrafi pobudzić do życia. Za plus można uznać również ulokowaną od wschodu kuchnię – wschodzące słońce nie nagrzeje pomieszczenia tak bardzo jak w południe,
• okna od strony północnej i południowej – ci, którzy lubią rano pospać dłużej, powinni wybrać mieszkanie z sypialnią ulokowaną od południowej lub północnej strony. W tak zlokalizowanej sypialni będzie także chłodniej wieczorem, co wpłynie na komfort snu.

Najbardziej optymalne ulokowanie mieszkania to ekspozycja od strony południowo-zachodniej – zagwarantuje nam ono odpowiednią ilość światła w popołudniowej porze dnia.

Istotna jest też kondygnacja. Wyższe piętra to konieczność pokonywanie schodów lub przymus korzystania z windy. Lecz od tego, jaki rodzaj piętra wybierzemy, zależy nie tylko nasz komfort. Tu znaczenie ma również bezpieczeństwo nieruchomości, np. mieszkanie ulokowane na parterze wiąże się z większym ryzkiem włamania i kradzieży.

Na jakim etapie budowy kupić mieszkanie z rynku pierwotnego?

Mieszkania z rynku pierwotnego są często jeszcze w trakcie budowy. To kiedy zakończą się prace i będzie można odebrać klucze do nieruchomości, to jedno z najważniejszych pytań do dewelopera.

Znajomość terminu odbioru nieruchomości pozwoli nam się przygotować. Będziemy mogli zaplanować wykończenie mieszkania, zawczasu nawiązać kontakt z firmą remontową i w odpowiednim czasie rozpocząć poszukiwania materiałów wykończeniowych i elementów wystroju wnętrz.

Najbezpieczniej jest zakupić nieruchomość, która fizycznie już istnieje i można ją obejrzeć. Zdarzają się bowiem nieuczciwi deweloperzy i jeśli sprzedawca okaże się niewypłacalny lub rozwiąże firmę przed przekazaniem nam lokalu, możemy długo starać się o odzyskanie pieniędzy za tzw. ”dziurę w ziemi”. Z drugiej strony mieszkanie na wczesnym etapie budowy, nawet przed rozpoczęciem prac, może być tańsze niż w bardziej zaawansowanym stadium. Deweloperzy często podnoszą cenę mieszkań będących już na ukończeniu.

Umowa na mieszkanie od dewelopera – na co zwrócić uwagę?

Bardzo ważna jest umowa, którą daje nam do podpisu deweloper. Najpierw jest to umowa rezerwacyjna, a w kolejnym etapie transakcji umowa deweloperska, w której muszą  być zawarte informacje dot. metrażu i standardu technicznego przyszłego mieszkania.

W umowie na kupno mieszkania z rynku pierwotnego nie powinny pojawić się zapisy o bardzo wysokich karach za niedotrzymanie terminu wpłaty rat.

Niedopuszczalne są również zakazy możliwości wniesienia reklamacji czy kary za odstąpienie od umowy.

Mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego – co wybrać?

Różnic między zakupem mieszkania z nowego i używanego jest kilka. Sprawdzamy wady i zalety każdego z rozwiązań.

Plusy i minusy nowego mieszkania – od dewelopera

Jedną z największych zalet zakupu mieszkania z rynku pierwotnego jest możliwość jego samodzielnego wykończenia oraz urządzenia. To my decydujemy o standardzie i stylu mieszkania. Przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego zyskujemy także dłuższą gwarancję.

Wraz z mieszkaniem zwykle mamy możliwość zakupu miejsca postojowego.

Jednak najbardziej atrakcyjne nieruchomości z pierwszej ręki sprzedawane są jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Kupując mieszkanie na tym etapie, zmuszeni jesteśmy czekać na nie zwykle ok. 2-3 lat. Ten czas oczekiwania na lokal może wydłużyć się nawet o kolejny rok i może to mieć wpływ na nasze plany życiowe.

Mieszkania z rynku pierwotnego bardzo często ulokowane są na obrzeżach miasta. I choć dojazd do centrum może być dogodny, bywa, że infrastruktura wokół osiedla jest słabo rozwinięta. 

Na nowo wybudowanych osiedlach minusem może być również hałas. Wiele osób w tym samym czasie będzie przecież wykańczać swoje lokale.

Plusy i minusy mieszkania używanego – od poprzedniego właściciela

Największą zaletą mieszkania z rynku wtórnego jest to, że jest ono dostępne od razu i bardzo często gotowe jest do natychmiastowego zamieszkania.

Tam, gdzie dostępne są mieszkania z rynku wtórnego, bardzo często rozwinięta jest dobrze infrastruktura – to ułatwia załatwianie codziennych spraw. Nierzadko też mieszkania te znajdują się w centrum miasta.

Wadą w mieszkania z rynku wtórnego jest brak możliwości zadecydowania o standardzie wykończenia nieruchomości oraz materiałach wykończeniowych. Oczywiście możliwy jest remont generalny mieszkania, ale zazwyczaj pociąga on za sobą duże koszty. 

Może pojawić się także problem z miejscem parkingowym.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania z rynku pierwotnego?

Cena mieszkania na rynku pierwotnym zależy w dużej mierze od lokalizacji. Czy tak jest również z polisą mieszkaniową? Aby się o tym przekonać, sprawdziliśmy, ile kosztuje ubezpieczenie 60-metrowego mieszkania z rynku pierwotnego w trzech różnych miejscowościach: Warszawie, Bydgoszczy i Mielcu. W każdym z tych miast średnia cena mkw. jest inna. Dla potrzeb kalkulacji przyjęliśmy zaokrąglone stawki: 

• Warszawa: 13 000 zł za mkw., czyli 780 000 zł za mieszkanie 60 m2;
• Bydgoszcz: 7000 zł/mkw., czyli 420 000 zł za mieszkanie;
• Mielec: 3300 zł/mkw., czyli 198 000 zł za mieszkanie.

Średni koszt polisy (zabezpieczenie finansowe murów i elementów stałych od pożaru i innych zdarzeń losowych.) dla mieszkania w Warszawie to 315 zł. W Bydgoszczy analogiczne ubezpieczenie kosztuje 205 zł, a w Mielcu 133 zł. Wszystkie podane stawki odnoszą się do 12-miesięcznego okresu ubezpieczeniowego.

Tabela 2. Źródło: rankomat.pl (stan na: 04.05.2022 r.). W tabeli uwzględniliśmy wyłącznie najtańsze oferty od poszczególnych towarzystw.

Jakie szkody mogą wystąpić w mieszkaniu z rynku pierwotnego?

Wszystkim nieruchomościom, bez względu na wiek, najbardziej zagrażają te zdarzenia, które mogą prowadzić do szkody całkowitej, czyli pożar, huragan, powódź czy eksplozja. Większość ryzyk atmosferycznych znajduje się już w podstawowym wariancie polisy. Ten rozszerzony obejmuje także wyposażenie mieszkania. Warto również pomyśleć o rozszerzeniu w postaci OC w życiu prywatnym, dzięki któremu zabezpieczymy się finansowo również na wypadek zalania mieszkania sąsiadów. 

Nowe lokale często posiadają drobne niedoróbki lub wady, które trudno wykryć w momencie odbioru mieszkania, a które „wychodzą” dopiero po pewnym czasie. Na wypadek tego typu zdarzeń przydatny może okazać się pakiet Home Assistance, najczęściej dostępny jako dodatek do polisy mieszkaniowej. Usługi, które standardowo wchodzą w jego skład, to m. in. darmowe wsparcie specjalistów takich, jak hydraulicy, szklarze, ślusarze czy stolarze. Koszt jednorazowej wizyty tego typu fachowca to minimum 100 zł, nierzadko 200 zł czy 300 zł. Dzięki pakietowi assistance te koszty możemy ograniczyć nawet do kilkudziesięciu złotych w skali roku, bo tyle średnio kosztuje omawiany dodatek do polisy.