Wynajem mieszkania w dużym mieście - gdzie najdrożej?

Temat cen mieszkań od lat elektryzuje zarówno wynajmujących, jak i najemców. Ci pierwsi obserwują tendencje na rynku, które póki co są wzrostowe. Ci drudzy są gotowi z roku na rok płacić coraz więcej za miejsce w pokoju, osobny pokój czy całe mieszkanie. 

Porównywane ceny opierają się na danych portalu bankier.pl i otodom.pl z lipca 2019 roku. Podane kwoty dotyczą cen ofertowych za mieszkanie w trzech przedziałach metrażowych: do 38 m², od 38² do 60² i od 60 m² do 90 m² w 10 miastach Polski liczących powyżej 300 tys. mieszkańców.

Mieszkanie w stolicy średnio za ponad 3000 zł, drogi wynajem w Lublinie

Pod względem średnich cen mieszkań na wynajem najdroższa jest stolica. W Warszawie trzeba liczyć się z wydatkiem 3147 zł miesięcznie. Na podium cenowym znajdują się jeszcze Gdańsk (2579 zł) i Wrocław (2241 zł).

Średnio powyżej 2000 zł za mieszkania muszą zapłacić najmujący lokum w Krakowie (2194 zł), a poniżej tego progu lokatorzy w Szczecinie (1963 zł).
Zaskakująca jest wysoka pozycja Lublina (średnio 1926 zł), gdzie jest drożej niż w Poznaniu (1892 zł) i Katowicach (1809 zł).

Na dole stawki znajduje się Łódź. Tu na wynajem mieszkania trzeba wydać „zaledwie” 1754 zł, a jeszcze mniej w Bydgoszczy – 1704 zł miesięcznie. 

Ile kosztuje wynajęcie kawalerki? 

Najmniejsze mieszkania wcale nie muszą być najtańsze. W przeliczeniu na 1 m² okazuje się, że tzw. kawalerka jest stosunkowo drogą nieruchomością pod względem wynajmu.

W analizowanych miastach małe mieszkania (0-38 m²) najdroższe są w Warszawie (średnio 2093 zł), ale już w Gdańsku ta różnica jest minimalna i wynosi mniej niż 200 zł (1904 zł).

Pozostałe miasta są nieco tańsze, ale wciąż powyżej 1500 zł, jak Wrocław (1679 zł) i Kraków (1649 zł). Poniżej tego progu oferowane są kawalerski w Szczecinie (1438 zł) i Lublinie (1437 zł).

Najtańsze są Łódź i Bydgoszcz, od których niewiele odstają Katowice (1275 zł). 

Ile kosztuje wynajęcie mieszkania dwupokojowego?

Mieszkania na wynajem o powierzchni użytkowej 38-60 m² kosztują więcej, niż kawalerki, ale ceny w tym przedziale są już do siebie bardziej zbliżone, za wyjątkiem Warszawy i Gdańska, gdzie trzeba zapłacić miesięcznie odpowiednio 2898 zł i 2443 zł.

W pozostałych miastach tylko Wrocław i Kraków mają ceny powyżej bariery 2000 zł – odpowiednio 2167 zł i 2076 zł. Gdzie indziej jest już tylko taniej, a w Bydgoszczy najtaniej (1608 zł). Ponownie wysoko w zestawieniu jest Lublin (1914 zł).

Ile kosztuje wynajęcie mieszkania trzypokojowego?

W mieszkaniach powyżej 60 m² Warszawa wyraźnie odstaje od reszty miast ze średnią stawką 4450 zł miesięcznie. O ponad 1000 zł tańszy jest Gdańsk (3389 zł), a 2000 zł mniej zapłacą lokatorzy w Łodzi (2422 zł).

Zestawienie w tym przedziale metrażu zamykają Katowice (2327 zł) i Bydgoszcz (2316 zł).

Ceny wynajmu mieszkań – będzie spadać czy rosnąć?

Z danych rynkowych wynika, że ceny mieszkań (w tym na wynajem) w największych miastach Polski utrzymają się na tym samym poziomie. 

Jak wynika z obliczeń Narodowego Banku Polskiego drożeją nieruchomości na rynku wtórnym. W każdym z większych miast, oprócz Łodzi, zauważalne są znaczne wzrosty. I to zaledwie na przestrzeni tylko I półrocza 2019 roku. Rekordowym miastem pod tym względem jest Bydgoszcz, gdzie ceny nieruchomości wzrosły między I a II kwartałem 2019 roku o ponad 6%.

Powodów wzrostu cen w ostatnim czasie jest kilka – bogacenie się Polaków, flippowianie (zakup zniszczonego mieszkania, remont i sprzedaż z zyskiem), skupowanie mieszkań na wynajem. Ponadto rynek wynajmu napędzają studenci (duże miasta) i turyści (małe miasta, ale turystyczne). Połączeniem obu tendencji może być Gdańsk.

– W Gdańsku na przełomie lat 2017 i 2018 doszło do 16% wzrostu cen nieruchomości. Był to największy wzrost ze wszystkich polskich miast, spowodowany głównie napływem ludzi skuszonych ofertą bezobsługowej inwestycji (najem krótkoterminowy) przynoszącej rocznie 2-3 razy więcej zwrotu niż lokata w banku – zauważa Adam Bieńkowski w analizie „Polski rynek nieruchomości w obliczu potencjalnej bańki cenowej”. 

Popularne są również tzw. mikroakademiki stanowiące inwestycję w miastach uniwersyteckich, a także hostele dla migrantów zarobkowych. Nie można również zapomnieć o budownictwie mieszkaniowym, którego ogromna skala determinuje między innymi rosnące coraz szybciej koszty pracy czy materiałów – dodaje Adam Bieńkowski.

Koszty ponosi nie tylko najemca – pomyśl o polisie

Mieszkanie na wynajem to koszty związane z jego eksploatacją. Wynajmujący nigdy nie ma pewności, czy najemca pozostawi nieruchomość w tym samym stanie, co w chwili podpisywania umowy. Dlatego konieczne jest ubezpieczenie takiej nieruchomości.

Warto to zrobić z perspektywy wynajmującego i najemcy. Właścicielowi mieszkania przyda się pakiet podstawowy (ściany i elementy stałe od ognia i zdarzeń losowych) oraz kilka rozszerzeń (ochrona ruchomości od zalania, kradzież w złamaniem, wandalizm i dewastacja). 

Z kolei najemca może wybrać sam pakiet OC w życiu prywatnym, który chroni go finansowo na wypadek szkód w najmowanym mieszkaniu lub zalania sąsiedniego mieszkania.

Roczny koszt polisy jest uzależniony od kilku czynników, jednak wynajmujący powinien znaleźć polisę z wystarczającym zakresem już za około 150-200 zł. Najemca za poszczególne pakiety zapłaci jeszcze mniej, ok. 50 zł za 12 miesięcy ochrony.