Ubezpieczenie domu bez odbioru technicznego - czy jest to możliwe?

Od początku 2022 r. wybudowanie domu jest prostsze i wymaga mniej formalności, o ile decydujesz się na postawienie nieruchomości w określonych parametrach, tj.:

• powierzchni zabudowy do 70 m2,
• domu wolnostojącego, 
• nie więcej niż dwukondygnacyjnego,
• na własne potrzeby mieszkaniowe,
• w całości na działce, na której dom został zaprojektowany.

Spełnienie tych kryteriów pozwala na postawienie domu bez konieczności zatrudnienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy. W dodatku nikt nie będzie mógł zgłosić sprzeciwu do zgłoszonej przez ciebie budowy. To jednak nie znaczy, że możesz budować niezgodnie z przepisami, bo Inspektorat Nadzoru Budowlanego bowiem organy może kontrolować twoją inwestycję.

Domy bez pozwolenia w Polsce to wciąż nowość, ale i rzadkość. Większą część stanowią inwestycje powyżej 100 m2. Zarówno jedne, jak i drugie wymagają odbioru technicznego i ubezpieczenia (jeśli budowa jest finansowana z kredytu hipotecznego).

Czym jest odbiór techniczny?

Odbiór techniczny polega na formalnym zakończeniu budowy domu i każdej innej nieruchomości. Rodzaj budowli ma znaczenie, jako że nieco inna procedura dotyczy domów jednorodzinnych, budynków wielorodzinnych i obiektów użyteczności publicznej.

Jeśli finalizujesz etap stawiania domu jednorodzinnego, musisz zgłosić koniec budowy. Taka zmiana oznacza też zmianę ubezpieczenia – z domu w budowie na dom zamieszkany. W przypadku ubezpieczeń wystarczy kontakt z TU, w którym masz polisę, a w przypadku budowy złożenie wniosku o pozwolenie na użytkowanie do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego.

Wniosek do PINB powinieneś uzupełnić o dokumenty wymagane prawem. W razie ich braku wniosek zostanie odrzucony, co wydłuży czas oczekiwanie na odbiór techniczny nieruchomości. Przypominamy, że zamieszkiwanie domu bez odbioru technicznego jest nielegalne i zagrożone karą grzywny – dokładną cenę znajdziesz w dalszej części poradnika.

Jakie dokumenty potrzebne do odbioru technicznego dla domu?

Zawiadomienie o zakończeniu prac budowlanych potrzebne do uzyskania odbioru technicznego domu musi zawierać:

• oryginał dziennika budowy;
• oświadczenie kierownika budowy dotyczące zgodności wykonania inwestycji z projektem, pozwoleniem na budowę oraz innymi przepisami;
• protokół odbioru przyłączy oraz sprawdzeń wewnętrznych instalacji;
• protokół kontroli przewodów kominowych;
• protokół odbioru instalacji gazowej (jeśli budynek zawiera taką instalację);
• test higieniczny szamba (jeśli budynek nie ma kanalizacji);
• wynik laboratoryjny badania wody (jeśli budynek ma osobne ujęcie wody);
• geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza;
• kopia rysunków projektu budowlanego wraz z naniesionymi zmianami.

Jak ubezpieczyć dom bez odbioru technicznego?

Kwestia ubezpieczenia domu bez odbioru technicznego, czyli domu w budowie w dużej mierze zależy od tego, w jakim momencie rozpoczynasz czy prowadzisz inwestycję. Poniżej analizujemy dwa scenariusze.

1.Budowa domu przez dewelopera

Jeśli dom ma wybudować deweloper, a ty kupiłeś tzw. dziurę w ziemi, nie musisz przejmować się kwestiami ubezpieczenia aż do momentu przekazania kluczy. Dopóki dom jednorodzinny czy wielorodzinny nie zostanie oficjalnie oddany do użytku, ubezpiecza go deweloper, a od chwili przekazania go nowemu właścicielowi, możesz kupić dla niego polisę mieszkaniową. Chyba że finansujesz inwestycję z kredytu hipotecznego, wtedy bank może chcieć wcześniejszego zabezpieczenia w postaci umowy z TU.

2.Budowa domu samemu

Jeśli budujesz dom mieszkalny na własną rękę, inwestycję możesz ubezpieczyć wykupując polisę dla tzw. domu w budowie. Umowę podpisujesz co najmniej na 12 miesięcy, a kiedy prace budowlane potrwają dłużej, polisę możesz przedłużyć aż do oficjalnego ich zakończenia, czyli uzyskania pozwolenia na zamieszkanie lokalu.
Warto pamiętać, że ubezpieczenie dla domu w budowie może zacząć obowiązywać już w pierwszym etapie budowy. Taka polisa ma uproszczoną formę i ogranicza się do ochrony murów i elementów stałych od zdarzeń losowych, takich jak pożar, zalanie, powódź, uderzenie pioruna, porywisty wiatr, śnieg, grad, upadek samolotu czy uderzenie pojazdu mechanicznego. Możliwa jest też ochrona finansowa w razie wandalizmu, dewastacji i graffiti.

Wraz kolejnymi etapami budowy domu (zadaszenie, wstawienie okien i drzwi wejściowych) polisę dla domu w budowie możesz poszerzyć o mienie ruchome i kradzież z włamaniem, ale dopiero w momencie, w którym budynek jest na etapie surowym zamkniętym, czyli będzie posiadać wszystkie ściany zewnętrzne, dach oraz zamykane na zamek drzwi i okna. Wtedy ochroną mogą zostać objęte np. materiały budowlane i narzędzia.

Ile kosztuje ubezpieczenie domu bez odbioru technicznego?

Ubezpieczenie domu bez odbioru technicznego to formalnie ubezpieczenie domu w budowie. W porównywarce rankomat.pl możesz znaleźć co najmniej klika ofert i wybrać tę, która ma najlepszy stosunek ceny do zawartości.

W przykładowej kalkulacji dla domu w budowie o wartości nieruchomości 300 000 zł roczna składka zaczyna się od 270 zł i rośnie w zależności od zakresu ochrony i towarzystwa ubezpieczeń.

Aby porównać ceny ubezpieczenia domu w budowie bez odbioru technicznego, wystarczy w dołączonym formularzu wybrać właściwy rodzaj nieruchomości, a na następnie potwierdzić, że nieruchomość znajduje się na etapie budowy. Im dokładniej określisz parametry domu, tym wycena polisy mieszkaniowej będzie bardziej dopasowana

Leszek Drozdalski, ekspert ds. ubezpieczeń nieruchomości rankomat.pl

Ubezpieczenie domu w budowie

Ubezpieczyciel	Zakres ubezpieczenia			Cena roczna
	Nieruchomość 300 000 zł	Wyposażenie	Kradzież	270,00 zł SPRAWDŹ SKŁADKĘ
	Dodatkowo: Home assistance   Dewastacja
	Nieruchomość 300 000 zł	Wyposażenie	Kradzież	342,00 zł SPRAWDŹ SKŁADKĘ
	Dodatkowo: Home assistance   Dewastacja   Pakiet medyczny
	Nieruchomość 300 000 zł	Wyposażenie	Kradzież	506,00 zł SPRAWDŹ SKŁADKĘ
	Dodatkowo: Home assistance   OC w życiu prywatnym 60 000 zł   Przedmioty szklane   Dewastacja   All Risk
	Nieruchomość 300 000 zł	Wyposażenie	Kradzież	551,00 zł SPRAWDŹ SKŁADKĘ
	Dodatkowo: Home assistance   OC w życiu prywatnym 100 000 zł   Przedmioty szklane   Dewastacja   Pakiet medyczny   All Risk
	Nieruchomość 300 000 zł	Wyposażenie	Kradzież	764,00 zł SPRAWDŹ SKŁADKĘ
	Dodatkowo: Dewastacja   OC w życiu prywatnym 50 000 zł
	Nieruchomość 300 000 zł	Wyposażenie	Kradzież	783,00 zł SPRAWDŹ SKŁADKĘ
	Dodatkowo: Dewastacja   OC w życiu prywatnym 100 000 zł

Ubezpieczenie domu w budowie

			Cena roczna 270,00 zł
Nieruchomość 300 000 zł		Wyposażenie		Kradzież
Dodatkowo: Home assistance Dewastacja
SPRAWDŹ SKŁADKĘ
			Cena roczna 342,00 zł
Nieruchomość 300 000 zł		Wyposażenie		Kradzież
Dodatkowo: Home assistance Dewastacja Pakiet medyczny
SPRAWDŹ SKŁADKĘ
			Cena roczna 506,00 zł
Nieruchomość 300 000 zł		Wyposażenie		Kradzież
Dodatkowo: Home assistance OC w życiu prywatnym 60 000 zł Przedmioty szklane Dewastacja All Risk
SPRAWDŹ SKŁADKĘ
			Cena roczna 551,00 zł
Nieruchomość 300 000 zł		Wyposażenie		Kradzież
Dodatkowo: Home assistance OC w życiu prywatnym 100 000 zł Przedmioty szklane Dewastacja Pakiet medyczny All Risk
SPRAWDŹ SKŁADKĘ
			Cena roczna 764,00 zł
Nieruchomość 300 000 zł		Wyposażenie		Kradzież
Dodatkowo: Dewastacja OC w życiu prywatnym 50 000 zł
SPRAWDŹ SKŁADKĘ
			Cena roczna 783,00 zł
Nieruchomość 300 000 zł		Wyposażenie		Kradzież
Dodatkowo: Dewastacja OC w życiu prywatnym 100 000 zł
SPRAWDŹ SKŁADKĘ

Oferty ubezpieczenia domu w budowie na rankomat.pl.
Nieruchomość w Krotoszynie warta 300 000 zł, 80 mkw., budowa rozpoczęta w 2021 r.

Odszkodowanie za dom bez odbioru technicznego

Ubezpieczenie domu w budowie czy po zakończeniu budowy to nie tylko poczucie bezpieczeństwa, ale przede wszystkim świadomość, że TU wypłaci odszkodowanie adekwatne do poniesionych strat. Czy tak będzie rzeczywiście? Dużo zależy od samej znajomości dokumentu z ogólnymi warunkami ubezpieczenia (OWU), gdzie zawarte są limity i wyłączenia odpowiedzialności. 

Odszkodowanie nie zostanie wypłacone lub w ograniczonej wysokości, jeśli powodem zdarzenia będą:

• szkody górnicze, błędy ekipy budowlanej, nieprawidłowy projekt budowlany – odpowiedzialność ponoszą inne podmioty;
• szkody wyrządzone przez ubezpieczonego celowo lub w skutek rażącego niedbalstwa;
• szkody powodziowe w trakcie trwania karencji, czyli w pierwszych 14-30 dniach obowiązywania ubezpieczenia;
• działania podejmowane niezgodnie z prawem budowlanym;
• przenikanie wód gruntowych;
• pękanie mrozowe;
• uderzenie pojazdu mechanicznego należącego do ubezpieczonego;
• kradzież zwykła, czyli taka, przy której złodziej nie pozostawił wyraźnych śladów swojej obecności, np. wyłamanych drzwi;
• wojna, stan wojenny, akty terrorystyczne, zamieszki;
• osuwanie się ziemi w wyniku prowadzonych robót ziemnych;
• uderzenie pojazdu pracującego na budowie.

Pamiętaj, że każde towarzystwo ma nieco inne wyłączenia odpowiedzialności. Pełną listę ograniczeń znajdziesz w ogólnych warunkach ubezpieczenia (OWU).

Odszkodowanie zostanie wypłacone, gdy do zdarzenia dojdzie bez twojej winy, a samo zdarzenie mieści się w wykupionym zakresie ochrony. Przypominamy, że dom bez odbioru technicznego czy budowany dom możesz ubezpieczyć od zdarzeń losowych (pożar, zalanie, wybuch, upadek drzew i masztów), home assistance (awaria) czy OC w życiu prywatnym. W pewnym zakresie chronione są też ruchomości domowe, jak narzędzia i materiały budowlane na etapie surowym zamkniętym budowy. Od tego momentu ochrona dotyczy też kradzieży z włamaniem.

Jeśli posiadasz ubezpieczenie All Risk, rekompensatę uzyskasz także za zdarzenia, których nie dało się wcześniej przewidzieć i które w ogóle nie są opisane w OWU (nie ma ich na liście wyłączeń odpowiedzialności).

Maksymalną granicę odszkodowania wyznacza suma ubezpieczenia (SU osobno na mury, elementy stałe domu, jak i na wyposażenie domu).

Co grozi za zamieszkanie w domu bez odbioru technicznego?

Powiatowy Urząd Nadzoru Budowlanego ma prawo uznać, czy jako właściciel budowanego domu złamałeś prawo wprowadzając się bez wymaganego odbioru technicznego. Jeśli tak się rzeczywiście stanie, w pierwszej kolejności otrzymasz upomnienie na piśmie. Następnie, po 60 dniach od upomnienia, możesz spodziewać się kontroli.

Jeśli kontrola wykaże dalsze nieprawidłowości, grozi ci kara finansowa w wysokości 5000 zł z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego.

Jeśli status nieruchomości nie ulegnie zmianie, po 30 dniach urzędnicy przeprowadzą jeszcze jedną kontrolę. Tym razem również grozi się kara finansowa, ale mniejsza - w wysokości 2500 zł. 

Pamiętaj, że od 2020 roku, kiedy to zmieniło się prawo budowlane, kary mogą być naliczane wielokrotnie, chociaż za każdym razem nadzór budowlany musi odczekać 30 dni.
 

Gdzie ubezpieczę dom bez odbioru technicznego?

Polisy mieszkaniowe dla domu bez odbioru technicznego (w budowie), jak i z odbiorem technicznym (uprawnione do legalnego zamieszkania) są różne, ale w kilka chwil możesz je porównać i wybrać najlepiej dopasowaną ofertę.

PORÓWNAJ CENY

Ceny ubezpieczeń nieruchomości, w tym domów, mieszkań i budynków w budowie, sprawdzisz za pomocą kalkulatora ubezpieczeń. To narzędzie pozwoli ci zestawić ze sobą ponad 20 konkurencyjnych ofert od czołowych towarzystw, porównać je pod kątem oferowanego zakresu i wysokości składek. W niektórych przypadkach zaoszczędzisz nawet kilkaset złotych w skali roku i to bez zawężania zakresu ochrony czy rezygnacji z ubezpieczenia dodatkowego mienia.