Odbiór domu krok po kroku - jakie formalności są wymagane?

Pomiędzy faktycznym zakończeniem budowy domu a momentem wprowadzenia się do niego, musisz zgromadzić szereg dokumentów i udać się z nimi do odpowiednich urzędów. Najczęściej są to zwykłe formalności, jednak ich dopełnienie jest bardzo ważne pod względem prawnym. Jeśli zaniedbasz ten temat, możesz np. zostać ukarany grzywną.

Zakończenie budowy – co musisz wiedzieć?

Odbiór domu jednorodzinnego to procedura polegająca najczęściej na skompletowaniu określonej dokumentacji oraz złożeniu zawiadomienia o zakończeniu budowy. Rzadko kiedy na miejscu przeprowadzane są dodatkowe kontrole, chociaż takie sytuacje też mają miejsce i w dalszej części artykuły wyjaśnimy sobie okoliczności, w których może do nich dojść.

Zawiadomienie o zakończeniu budowy

Żeby móc rozpocząć legalne użytkowanie domu jednorodzinnego, musisz złożyć formalne zawiadomienie o zakończeniu budowy do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Taki wniosek musi zawierać określone załączniki (ich zestawienie zamieszczamy w kolejnej części artykułu). Termin, jaki cię obowiązuje, to 14 dni od faktycznego zakończenia budowy. 

Po złożeniu zawiadomienia o zakończeniu budowy urzędnicy weryfikują przedłożoną dokumentację, sprawdzając, czy nie ma w niej żadnych nieprawidłowości, na co mają 21 dni. Jeśli przez ten czas nie wystosują żadnego pisma, zgodnie z przepisami, możesz rozpocząć użytkowanie nieruchomości, czyli po prostu się do niej wprowadzić. W taki właśnie sposób przyznawana jest tzw. milcząca zgoda na użytkowanie lokalu. 

Oczywiście, może się zdarzyć, że nadzór budowlany postanowi przeprowadzić dodatkową kontrolę na obszarze nieruchomości, jednak przy braku dodatkowych przesłanek (nieprawidłowości) takie kontrole realizowane są bardzo rzadko i mają charakter losowy.

Potrzebne dokumenty

Odbiór domu, w dużej mierze, odbywa się w oparciu o odbiory częściowe wykonane przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia zawodowe, np. przez kominiarzy czy geodetów. Takie odbiory musisz więc zlecić na własną rękę, a protokoły z nich załączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy. 

Ogólnie, zawiadomienie, które składasz do inspektoratu nadzoru budowlanego, musi posiadać następujące załączniki:

• oryginalny dziennik budowy;
• oświadczenie kierownika budowy potwierdzające, że budynek powstał w zgodzie z projektem architektoniczno-budowlanym oraz przepisami budowlanymi, a teren budowy został uprzątnięty;
• potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy;
• kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku (dotyczy niektórych budynków);
• protokoły odbioru przyłączy wodnych, kanalizacyjnych i elektrycznych, ewentualnie kopie umów podpisanych z poszczególnymi dostawcami;
• powykonawczą inwentaryzację geodezyjną (mapa);
• protokół odbioru instalacji gazowej (o ile do budynku doprowadzony jest gaz);
• protokół odbioru pionów wentylacyjnych oraz kominów spalinowych;
• wynik laboratoryjnego badania wody pitnej (jeśli budynek posiada własne ujęcie wody);
• atesty higieniczne szamba (jeśli budynek nie jest podłączony do zbiorczej kanalizacji);
• jeśli w trakcie trwania budowy zostały wprowadzone jakieś zmiany w oryginalnym projekcie architektoniczno-budowlanym, kopie rysunków projektu, na którym naniesiono te zmiany.

Jak otrzymać pozwolenie na użytkowanie domu?

Opisaliśmy już sobie, jak wygląda uzyskanie milczącej zgody na wprowadzenie się do domu. Alternatywną ścieżką jest uzyskanie formalnego pozwolenia na użytkowanie, czyli złożenie odpowiedniego wniosku i uzyskanie twierdzącej odpowiedzi. 

Przejście omawianej procedury jest konieczne wtedy, kiedy:

• w trakcie budowy budynku jednorodzinnego pojawiły się nieprawidłowości, przykładowo, kiedy część prac wykonano niezgodnie z projektem architektoniczno-budowlanym;
• inwestycja budowlana była samowolą, a jej "legalizacja" nastąpiła dopiero w trakcie budowy;
• za zakończeniu budowy nadzór budowlany stwierdził, że budynek nie spełnia norm zabudowy obowiązujących w danej lokalizacji, czyli przykładowo jest zbyt wysoki lub znajduje się w nieodpowiednim miejscu działki (zbyt blisko jej granic);
• inwestor chce rozpocząć użytkowanie części obiektu budowlanego przed zakończeniem wszystkich prac, czyli np. zamieszkać w skończonej już części domu i jednocześnie finalizować ostatnie prace w pozostałej części.

Ile kosztuje odbiór domu?

Zacznijmy od tego, że zawiadomienie wojewódzkiego inspektoratu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy lub złożenie wniosku o pozwolenie na użytkowanie lokalu jest całkowicie darmowe. Prawo budowlane nie przewiduje też żadnych opłat za kontrole realizowane przez organ nadzoru budowlanego. Zapłacić jednak trzeba za odbiory poszczególnych instalacji czy za wykonanie map (geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza). Takie usługi realizują nieopłacani z budżetu urzędnicy, a prywatni przedsiębiorcy.

Łącznie za odbiór domu jednorodzinnego zapłacisz kilka tysięcy złotych. Ostateczna kwota będzie zależna od kilku czynników, m.in. od wielkości budynku, użytych technologii czy lokalizacji, ponieważ w każdej części kraju obowiązują nieco inne stawki za usługi geodezyjne, kominiarskie, itd.

O czym jeszcze pamiętać przy odbiorze domu?

Po zakończeniu prac budowlanych i zgłoszeniu tego faktu nie zapomnij o złożeniu wniosku o nadanie numeru porządkowego budynku. Musisz go złożyć w urzędzie gminy lub miasta wraz z wymaganymi załącznikami. Kolejną kwestią, o której warto byłoby na tym etapie pomyśleć, jest meldunek. Z pewnych względów warto dopełnić tego obowiązku.

Warto by w tym miejscu wspomnieć jeszcze o protokole pomiarów instalacji elektrycznej oraz możliwości uzyskania częściowego odbioru.

Protokół pomiarów instalacji elektrycznej

Odbiór elektryczny budynku może przeprowadzić jedynie osoba posiadająca certyfikat kwalifikacyjny grupy G1, który potwierdza jej uprawnienia. Zakończenie odbioru powinno zakończyć się sporządzeniem odpowiedniego protokołu, którego treść opisujemy w poniższej tabeli.

Źródło: extradom.pl (stan na: 10.03.2025 r.).

Częściowy odbiór domu

Musisz wiedzieć, że w niektórych, ściśle określonych sytuacjach możliwy jest częściowy odbiór budynku mieszkalnego. Spełnione muszą być wtedy następujące wymogi:

• nieruchomość musi posiadać zespół izb przeznaczonych na stały pobyt użytkowników, w praktyce minimum jeden pokój;
• muszą być ukończone pomieszczenia pomocnicze, czyli łazienka i kuchnia;
• dom musi być zaopatrzony w prąd, bieżącą wodę, kanalizację oraz ogrzewanie;
• teren wokół domu musi być uprzątnięty;
• budynek musi posiadać utwardzone dojście i dojazd;
• sprzęty niezbędne do ukończenia w przyszłości budowy muszą być odpowiednio zabezpieczone.

Zrealizowanie częściowego odbioru wymaga złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie części obiektu budowlanego. Musisz do niego załączyć bardzo podobne dokumenty jak w przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy. Dodatkowo konieczne jest uzyskanie oświadczenia o braku sprzeciwu od Państwowej Inspekcji Sanitarnej oraz straży pożarnej.

Jak prawidłowo wykonać odbiór domu od dewelopera?

Odbiór budynku lub mieszkania od dewelopera najlepiej przeprowadzić korzystając z pomocy fachowca. Jeśli nikt z twoich bliskich nie posiada wystarczających kompetencji, możesz po prostu wykupić odpowiednią usługę. Pamiętaj też, żeby nie działać w pośpiechu, ponieważ sprawdzenie, czy nieruchomość została doprowadzona do należytego stanu, wymaga czasu oraz skupienia.

W trakcie odbioru powinno się zwrócić szczególną uwagę na:

1. Powierzchnię użytkową oraz wymiary budynku – pamiętaj, że powierzchnię budynku można mierzyć na kilka różnych sposobów. 
2. Ściany i tynki – sprawdzając ściany, zwróć szczególną uwagę na narożniki, zmierz też kąty.
3. Podłogi – sprawdź, czy podłoga jest idealnie równa, zwróć też uwagę na rogi, skontroluj, czy przypadkiem nie ma tam wypukłości.
4. Okna i drzwi – wszystkie okna i drzwi powinny się swobodnie otwierać i zamykać. Przyjrzyj się też parapetom, m.in. sprawdź, czy są prawidłowo osadzone.
5. Balkony i tarasy – pamiętaj, że powinny mieć dwuprocentowe spadki, dzięki czemu woda będzie mogła z nich swobodnie spływać. 

Odbiór techniczny domu powinien polegać również na porównaniu parametrów zapisanych w umowie podpisanej z deweloperem ze stanem faktycznym. Na koniec konieczne jest natomiast podpisanie protokołu zawierającego opis wszystkich niedoróbek oraz termin, w którym deweloper zobowiązuje się doprowadzić nieruchomość do należytego stanu.

Pamiętaj, że prawo budowlane nie definiuje terminu „stan deweloperski” i że to treść umowy podpisanej z deweloperem stanowi wyznacznik tego, jak ostatecznie powinna wyglądać nieruchomość przekazywana kupującemu.

Jak ubezpieczyć dom po odbiorze?

Zanim omówimy sobie kwestię ubezpieczenia użytkowanego już domu, wyjaśnijmy sobie pokrótce kwestię ubezpieczenia obiektu budowlanego, czyli inwestycji budowlanej. 

Ubezpieczenie domu w budowie

Inwestycję budowlaną można objąć ochroną z polisy mieszkaniowej praktycznie od samego początku, czyli od wylewania fundamentów. Potrzebna jest do tego specjalna polisa, tzw. polisa dla domu w budowie. Takie ubezpieczenie może działać aż do momentu, w którym nastąpi odbiór budynku i rozpocznie się jego użytkowanie. 

Polisa dla domu w budowie chroni głównie mury oraz elementy stałe przed zdarzeniami losowymi, kradzieżą, wandalizmem czy dewastacją. Może też zawierać rozszerzenia dedykowane lokatorom, takie jak OC w życiu prywatnym czy Home Assistance. W momencie, w którym stan obiektu budowlanego będzie można nazwać stanem surowym zamkniętym (posiada wszystkie ściany, dach, drzwi oraz okna), ubezpieczenie będzie można poszerzyć o ruchomości domowe, którymi w tym przypadku są głównie materiały budowlane i narzędzia. 

Po zakończeniu budowy budynku jednorodzinnego ubezpieczenie będzie można przekształcić w standardową polisę mieszkaniową, co najprawdopodobniej będzie się wiązało z podwyższeniem składki, ponieważ polisy dla domu w budowie najczęściej są tańsze od zwykłych produktów tego typu.

Ubezpieczenie domu po odbiorze

Po złożeniu zawiadomienia o zakończeniu budowy lub uzyskaniu zgody dotyczącej użytkowania obiektu budowlanego, można wykupić dla niego standardową polisę mieszkaniową. Taki produkt warto sformatować w oparciu o indywidualne preferencje, co możesz zrobić online, np. za pomocą kalkulatora ubezpieczeń. 

Online możesz nabyć i podstawowy wariant polisy, czyli ochronę murów i elementów stałych przed zdarzeniami losowymi, i rozszerzony o dodatkowe mienie (ruchomości domowe) oraz ryzyka (powódź, kradzież z włamaniem, stłuczenie przedmiotów szklanych, OC w życiu prywatnym itd.). W porównywarce zakres oraz sumy ubezpieczenia ustalasz samodzielnie. Kiedy już wprowadzisz do kalkulatora podstawowe informacje o nieruchomości i wybierzesz parametry ubezpieczenia, przejdziesz do tabeli z uporządkowanymi ofertami i tam będziesz mógł je ze sobą porównać, a kiedy znajdziesz już produkt spełniający twoje oczekiwania, będziesz mógł od razu opłacić składkę i uzyskać ochronę ubezpieczeniową nawet od następnego dnia roboczego. 

Wypowiedź eksperta

Koszt ubezpieczenia domu jest zależny głównie od jego wartości oraz wybranego zakresu ochrony, chociaż istotne jest również towarzystwo, w którym wykupujesz polisę. Identyczny produkt każdy ubezpieczyciel wyceni inaczej, a różnice potrafią być spore, o czym możesz się przekonać, korzystając z porównywarki. Najtańsze polisy to wydatek około 100 zł w skali roku, jednak tak niska składka możliwa jest tylko przy bardzo taniej nieruchomości i podstawowym zakresie. Zdecydowanie częściej składki oscylują w granicach 200-500 zł, co nadal trzeba uznać za rozsądne pieniądze, jeśli weźmiemy pod uwagę, że dotyczą one ochrony mienia wartego co najmniej kilkaset tysięcy złotych.

Ewelina Ratajczak, Specjalista ds. ubezpieczeń na życie i nieruchomości

Jakie dokumenty są potrzebne do ubezpieczenia domu?

Obecnie procedura nabycia polisy mieszkaniowej jest maksymalnie uproszczona, zwłaszcza jeśli decydujesz się na zakup online. Zobacz artykuł