Służebność mieszkania - na czym polega i jak ją ustanowić

Służebność mieszkania uprawnia konkretną osobę do korzystania z nieruchomości, która nie jest jego własnością. Służebnikiem może być zarówno krewny właściciela domu lub mieszkania, jak i osoba spoza rodziny – w świetle prawa nie ma to większego znaczenia. Służebność ma pewne cechy wspólne z najmem, jednak jest o wiele trwalszym zobowiązaniem, z którego praktycznie nie można się potem wycofać. Przeanalizujmy to sobie krok po kroku. 

PORÓWNAJ CENY

Co to jest służebność mieszkania? 

Ogólnie wyróżniamy trzy rodzaje służebności: służebność gruntową, służebność przesyłu oraz służebność osobistą, do której to zaliczana jest właśnie służebność mieszkania.
 
Służebność mieszkania zawsze dotyczy konkretnej osoby fizycznej (służebnika), która jest wskazana z imienia i nazwiska. Staje się ona służebnikiem na mocy umowy podpisanej z właścicielem nieruchomości, co oznacza, że otrzymuje prawa do korzystania z części tej nieruchomości w zakresie opisanym w umowie.
 
Przykładowo, kiedy rodzic przepisuje mieszkanie na dziecko, może zastrzec sobie prawo do korzystania z danego pokoju lub piętra domu, a także z części wspólnych nieruchomości. Po dopełnieniu odpowiednich formalności, następuje wówczas ustanowienie służebności mieszkania, a rodzic, w świetle prawa, staje się służebnikiem. 

Jakie są rodzaje służebności? 

Jak już zaznaczyliśmy, można wyróżnić trzy rodzaje służebności i chociaż w niniejszym artykule zajmiemy się głównie służebnością osobistą, opiszmy sobie po krótce, na czym polega każdy z możliwych wariantów służebności. 

Służebność gruntowa 

Mówiąc językiem prawniczym, służebność gruntowa jest ograniczonym prawem rzeczowym, które obciąża nieruchomość służebną w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości (tzw. nieruchomości władnącej). Upraszczając, służebność gruntowa umożliwia korzystanie z danej nieruchomości osobom, które nie są jej właścicielami. Przykładowo, posiadasz działkę, a twój sąsiad, żeby dostać się do swojej posesji, musi skorzystać z drogi leżącej na twoim terenie. Jeśli ustanowiona została służebność gruntu, musisz mu na to pozwolić.
 
W ramach służebności gruntowej możemy wyodrębnić służebności czynne (np. służebność przejazdu) oraz służebności bierne (np. zakaz wznoszenia budynku powyżej określonej wysokości). 

Służebność gruntowa może powstać: 

• w drodze umowy,
• poprzez orzeczenie sądowe,
• poprzez orzeczenie administracyjne,
• w skutek zasiedzenia.

Dodajmy, że ten rodzaj służebności obowiązuje nawet po sprzedaży gruntu. Również przeniesienie jej na inną osobę możliwe jest tylko wraz ze sprzedażą nieruchomości. 

Służebność przesyłu 

Służebność przesyłu dotyczy urządzeń przesyłowych gazu, prądu, ewentualnie płynów lub światłowodów. Obecność instalacji służących do przesyłu na obszarze danej nieruchomości może być powiązana z koniecznością udostępnienia jej osobom trzecim, a także obecnością linii energetycznych. Co ważne, za ustanowienie służebności przesyłu na danej nieruchomości jej właściciel ma prawo do wynagrodzenia.
 
Służebność przesyłu powstaje poprzez podpisanie umowy między właścicielem nieruchomości i firmą przesyłową, a także w skutek orzeczenia sądu, ewentualnie, podobnie jak w przypadku służebności gruntowej, w drodze zasiedzenia. 

Służebność osobista 

Częściowo opisaliśmy już, czym jest służebność osobista. W tym miejscu warto byłoby jednak wymienić sobie jej najważniejsze cechy, oto one:

• dotyczy wyłącznie osób fizycznych wskazanych z imienia i nazwiska;
• jest prawem terminowym, które działa maksymalnie do śmierci służebnika;
• nie może zostać odziedziczona;
• ma charakter niezbywalny;
• nie można jej nabyć w drodze zasiedzenia;
• w ściśle określonych sytuacjach można ją zamienić na rentę wypłacaną służebnikowi przez właściciela nieruchomości. 

Jak ustanowić służebność mieszkania? 

Ustanowienie służebności osobistej mieszkania może odbyć się na trzy sposoby:

• poprzez podpisanie odpowiedniej umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości, a służebnikiem;
• w skutek orzeczenia sądu;
• poprzez orzeczenia administracyjne.

Jeśli chcesz ustanowić służebność w swojej nieruchomości, musisz skorzystać z usług notariusza, co oczywiście wiąże się z pewnymi kosztami. Zabierz wówczas ze sobą dowód tożsamości oraz akt własności domu lub mieszkania. Do sporządzenia aktu będzie też potrzebny numer księgi wieczystej oraz dane przyszłego służebnika.
 
W akcie poświadczającym ustanowienie służebności powinny znaleźć się szczegółowe informacje o tym, jakiej konkretnie części nieruchomości dotyczy służebność i w jakim zakresie służebnik może z niej korzystać, czyli czy np. może przeprowadzać remonty na własną rękę. W dokumencie trzeba także wskazać, czy służebność będzie miała charakter odpłatny czy nieodpłatny. 

Ustanowienie służebności mieszkania – jakie koszty? 

Jeśli chcesz ustanowić służebność mieszkania, musisz liczyć się z pewnymi wydatkami i to bez względu na to, czy służebność jest odpłatna czy nieodpłatna. Na twoje koszty mogą złożyć się cztery elementy:

• taksa notarialna, którą oblicza się na podstawie wartości służebności oraz na podstawie maksymalnych stawek notarialnych ustanowionych przez Ministra Sprawiedliwości;
• podatek od darowizn i spadków, z którego można jednak uzyskać zwolnienie, jeśli umowa dotyczy najbliższych członków rodziny (dzieci, rodziców, małżonków, itdp.);
• opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej w wysokości 200 zł;
• taksa notarialna za wypisy – 6 zł plus VAT za każdą rozpoczętą stronę dokumentu.

Niestety, ustanowienie służebności bez dodatkowych opłat jest w Polsce niemożliwe, co wynika chociażby z konieczności sporządzenia aktu notarialnego. 

Kiedy wygasa służebność mieszkania? 

Jak już zaznaczyliśmy, służebność mieszkania jest prawem terminowym. Może zostać ustanowiona na konkretny okres, np. na 10 lat, ale może też dożywotnio, czyli do dnia śmierci uprawnionego. Służebnik nie może jej nikomu przekazać w spadku, a jedyną opcją na przejęcie służebności przez inną osobę (np. przez małżonka, rodzica lub dziecko) jest wprowadzenie odpowiednich zapisów w akcie notarialnym, co oczywiście musi odbyć się za zgoda właściciela nieruchomości.
 
Całkowite zniesienie raz ustanowionej służebności jest więc niemożliwe, ale musisz wiedzieć, że w ściśle określonych przepisami sytuacjach można przemianować ją na specjalną rentę, którą właściciel nieruchomości będzie systematycznie wypłacał służebnikowi. Ta opcja jest możliwa do wdrożenia w momencie wystąpienia rażących uchybień służebnika w korzystaniu z jego praw wynikających ze służebności. Przykładem takiej sytuacji jest permanentne zakłócanie spokoju innych mieszkańców lub niszczenie ich majątku.  
 
Jak pewnie się domyślasz, nie istnieje jedna stawka renty dla byłego służebnika. Nalicza się ją indywidualnie na podstawie wartości służebności, czym zajmuje się sąd, który może wziąć przy tym pod uwagę zestawienie wartości nieruchomości przed i po zniesieniu służebności, ewentualnie treść ustawy o podatku od spadków i darowizn.
 
Oczywiście, służebnik może dobrowolnie zrzec się swoich praw do nieruchomości. Wystarczy, że w tym celu uda się do notariusza i złoży tam stosowne oświadczenie.
 
Warto także wspomnieć o możliwości pozbawienia służebnika praw do nieruchomości, jeśli ten nie korzystał z nich przez ostatnie 10 lat. Właściciel lokalu ze służebnością musi jednak udowodnić najpierw ten fakt przed sądem, co czasami jest problematyczne. 

Jakie masz prawa i obowiązki posiadając osobistą służebność? 

Prawa i obowiązki wynikające ze służebności osobistej opisuje kodeks cywilny. Wśród obowiązków służebnika trzeba wskazać, przede wszystkim, na systematyczne regulowanie opłat eksploatacyjnych, a także niezakłócanie miru domowego, czyli zgodne współżycie z pozostałymi mieszkańcami oraz nienarażanie ich na straty finansowe (niepowodowanie szkód). Obowiązki te można porównać do obowiązków najemcy.
 
Ustanowiona służebność mieszkania daje natomiast służebnikowi prawo do:

• zamieszkiwania we wskazanej w umowie części budynku, czyli np. w konkretnym pokoju lub na konkretnym piętrze;
• korzystania z części wspólnych nieruchomości, np. pralni, strychu, piwnicy czy klatki schodowej;
• korzystania z urządzeń przeznaczonych dla wszystkich domowników, np. z pralki;
• przyjęcia do swojej części nieruchomości małżonka oraz małoletnich dzieci (kiedy dorosną, nie stracą tego prawa);
• przyjęcia do swojej części nieruchomości innych osób, również niespokrewnionych, o ile służebnik zapewni im utrzymanie lub kiedy są one niezbędne do prowadzenia gospodarstwa domowego.

Dożywotnia służebność mieszkania a umowa dożywocia – czym się różnią? 

Musisz mieć świadomość, że dożywotnia służebność mieszkania i umowa dożywocia nie są tym samym. Warto to wyjaśnić chociażby z racji podobnego brzmienia tych dwóch pojęć, co sprawia, że łatwo je ze sobą pomylić.
 
Służebność mieszkania daje służebnikowi prawo do zamieszkiwania określonej części lokalu oraz korzystania z części wspólnych. I nic więcej.
 
Umowa dożywocia tym różni się od dożywotniej służebności, że nakłada na osobę uzyskującą prawo do nieruchomości obowiązek utrzymania i opieki nad osobą przekazującą. Takie rozwiązanie najczęściej stosuje się w przypadku osób starszych i samotnych, które chcą uzyskać gwarancję wsparcia i w zamian decydują się przepisać swoją nieruchomość na osobę trzecią lub po prostu na krewnego. 

Jak sprzedać mieszkanie obciążone służebnością? 

Teoretycznie mieszkanie obciążone służebnością osobistą można sprzedać na identycznych zasadach, jak nieruchomość bez służebności. W praktyce jest to oczywiście trudniejsze, ponieważ zainteresowanie takim lokalem w naturalny sposób będzie mniejsze.
 
Właściciel nieruchomości ze służebnością może ją spieniężyć bez zgody służebnika. Nowy właściciel będzie jednak musiał zaakceptować jego prawa do lokalu, ponieważ te są akurat niezbywalne. Po sprzedaży nieruchomości służebnik będzie mógł korzystać ze swoich praw w dokładnie taki sam sposób, jak wcześniej.
 
Rzecz jasna, nieruchomość ze służebnością nie osiągnie na rynku wysokiej ceny. Tę teoretycznie powinien obliczyć rzeczoznawca majątkowy (pomniejszając wartość domu lub mieszkania o wartość służebności). Pamiętaj jednak, że mieszkanie czy jakikolwiek inny przedmiot jest wart dokładnie tyle, ile chce za niego zapłacić kupujący. Z pewnością, na mieszkanie obciążone służebnością będzie mniej chętnych, niż na nieruchomość wolną od wszelkich zobowiązań w stosunku do osób trzecich.
 
Dodajmy, że nieruchomość ze służebnikiem można nie tylko sprzedać, ale też wynająć. Robi się to w oparciu o standardowe zasady najmu, nie naruszając przy tym praw służebnika. 

Jak najlepiej ubezpieczyć mieszkanie? 

Nieruchomość z ustanowioną służebnością można ubezpieczyć i to właściwie na standardowych zasadach. Jeśli szukasz polisy dla swojego domu lub mieszkania, nie decyduj się na pierwszą z brzegu ofertę, tylko zrób przynajmniej pobieżne rozeznanie, porównując ze sobą większą liczbę ubezpieczeń.

Przy zakupie polisy mieszkaniowej kluczowe jest dobranie właściwego zakresu ochrony. Podstawowe ubezpieczenie nieruchomości chroni tylko mury i ewentualnie elementy stałe przed pożarem i innymi zdarzeniami losowymi. Podstawę zawsze jednak można uzupełnić, czy to dobierając dodatkowe mienie, czy dodatkowe ryzyka. 

Z pewnością warto uwzględnić w ubezpieczeniu ruchomości domowe, czyli to wyposażenie mieszkania lub domu, które nie jest przymocowane na stałe i które można zdemontować bez użycia siły lub narzędzi. Twoja polisa może także objąć przedmioty specjalne (wartościowe), mienie firmowe, zabudowania znajdujące się na posesji, a nawet poza nią, jak dom letniskowy czy nagrobek. W zakresie ochrony możesz uwzględnić nawet ponad 30 zdarzeń losowych, a także bardziej specyficzne dodatki, jak OC w życiu prywatnym czy Home Assistance. Warto ubezpieczyć się nie tylko od pożaru, powodzi, uderzenia pioruna czy uderzenia samochodu, ale również kradzieży, rabunku czy aktów wandalizmu. Możliwości jest naprawdę sporo i warto przynajmniej się im bliżej przyjrzeć. 

Gdzie znajdziesz najlepsze ubezpieczenie mieszkania? 

Kiedy już zdecydujesz, jakie mienie chcesz ubezpieczyć i jaki zakres ochrony cię interesuje, sprawdź, ile wybrana przez ciebie polisa kosztuje u różnych ubezpieczycieli. W tym celu skorzystaj z darmowej porównywarki polis, dzięki której w dosłownie kilka minut sprawdzisz, jakie stawki proponują czołowe towarzystwa, takie jak: Proama, Generali, Inter Polska, Wiener, Link4, mtu24.pl, TU Europa, Benefia czy Uniqa.

Do przeprowadzenia kalkulacji będziesz potrzebował podstawowych danych o swojej nieruchomości (metraż, wiek, lokalizacja, własność, historia ubezpieczenia, itp.) oraz o wybranym zakresie ochrony. Wprowadzenie tych informacji do porównywarki zajmie ci raptem kilka minut. Później będziesz mógł już przejść do analizy tabeli z uporządkowanymi ofertami. Kiedy już wybierzesz najlepszą dla siebie opcję, od razu będziesz mógł przejść do opłacenia składki w wybrany przez siebie sposób, a wykupiona polisa może zacząć obowiązywać nawet od następnego dnia roboczego.

Dzięki porównywarce możesz zaoszczędzić do kilkuset złotych w skali roku, nie zawężając przy tym zakresu ochrony. Zaoszczędzisz też czas, ponieważ cała procedura może zamknąć się w kilku minutach, a po opłaceniu składki nie czekają cię już żadne dodatkowe formalności. 

PORÓWNAJ CENY